危老案自地自建 克服工料雙漲這一案1坪換6.3坪
中正區南海段危老案原始屋況，為一棟4層樓、3棟透天及1棟平房。
危老重建講求程序簡單、獎勵明確，不限基地大小，近年來案件量不斷攀高，以台北市來說，案量居全台之冠，累計已達800多案，顯見不少居住在老舊危險建物的住戶躍躍欲試。在雙北危老圈頗具知名度建築師沈健雄，過去成功操刀雙北最小坪數危老案，手上握有10餘件案子，其中5案興建中，最新一案即將在7月底動土，對危老案操作可謂相當熟稔。
面對近年營造業工料雙漲，市場上有不少聲音傳出都更危老案停擺，沈健雄笑說，剛開始地主的確反映「怎麼成本漲這麼多！」，不過最後都能慢慢理解是環境因素。他強調，其實如果危老案採取自地自建，雖然營造成本墊高，但房價因相對拉高，對於地主而言，分回條件還是有利的。
以即將於7月底動工的中正區南海段危老案為例，該案位於和平西路、三元街口，基地面積150坪，原始屋況是一棟4層樓、3棟透天及1棟平房，所有權人約20餘人，重建將興建地上14層地下三樓，共計43戶，在重建過程就碰上工料雙漲的問題。
以此案來說，沈健雄表示，當時初估營造成本每坪20萬元，現在成本等於多了1.5倍，不過房價也從3年前每坪100萬元來到130萬元；換句話說，整棟建物造價拉高4億元，但建物總價值為12億元，分回條件估算是1坪換回6.3坪，對地主來說還是具有誘因。
危老案採自地自建，少了建商原有分配比，還足以因應營造成本變動因素，不過也碰上原有重建融資不足的問題。沈健雄表示，通常做法是重新向銀行申請增貸，目前銀行對危老政策相當支持，遠比建商土建融只能貸到4成，地主危老案申請重建貸款，一般來說都能貸到足額。
沈健雄以自身經驗分享，一般危老案基地要方正、超過270坪基地，才有可能規畫坡度平面車位；地主最在意房屋分回部分，如果少了建商分配，以自地自建委託全案管理，以最為普遍的住三用地，只要4樓以下，以經驗值來說，屋主約可1坪換回4.2坪，不過也要視基地規模、立地條件、以及當地相關法規限制。
一般來說，地主委託全案管理，由地主負擔重建資金，重建分回面積自然全歸為地主，委託專業團隊執行重建過程的大小事，從整合規畫、開會說明、危老重建計畫擬定、財務規畫融資、到營造發包一條服務，收費視案子複雜程度來收取費用。
值得注意的是，危老案多是小基地規模，但基地小反而挑戰度更高，像是小基地法規特別多，必須克服在有限空間內做出最大評效，並考量格局分配適宜。曾在地狹人稠香港六、七年的沈健雄，對規畫小坪數累積一定心得和經驗，建築規畫設計也因應在地環境，融合不同元素。他也要求自己，每件建築規畫設計不同，是一種挑戰和成就，即便小基地也會申請綠建築、智慧建築及耐震建築三大標章，這對地主來說，持有房屋更具有保值和增值的潛力。
沈健雄認為，危老重建解決了屋主想重建卻礙於左右鄰居不同意的問題，尤其是九二一地震前房屋耐震不足，透過危老條例可以加速重建。他也提醒，有意重建的住戶挑選專業團隊，首先端視是否有成功案例、檢視團隊服務夠不夠專業、法令是否熟悉，如果評估錯誤、精準度不高，恐會影響案子繼績往下走。
中正區南海段危老案(左)將重建地上14層地下三樓，右為中山區吉林段危老案建築規畫。(圖/沈健雄提供)
面對近年營造業工料雙漲，市場上有不少聲音傳出都更危老案停擺，沈健雄笑說，剛開始地主的確反映「怎麼成本漲這麼多！」，不過最後都能慢慢理解是環境因素。他強調，其實如果危老案採取自地自建，雖然營造成本墊高，但房價因相對拉高，對於地主而言，分回條件還是有利的。
以即將於7月底動工的中正區南海段危老案為例，該案位於和平西路、三元街口，基地面積150坪，原始屋況是一棟4層樓、3棟透天及1棟平房，所有權人約20餘人，重建將興建地上14層地下三樓，共計43戶，在重建過程就碰上工料雙漲的問題。
以此案來說，沈健雄表示，當時初估營造成本每坪20萬元，現在成本等於多了1.5倍，不過房價也從3年前每坪100萬元來到130萬元；換句話說，整棟建物造價拉高4億元，但建物總價值為12億元，分回條件估算是1坪換回6.3坪，對地主來說還是具有誘因。
危老案採自地自建，少了建商原有分配比，還足以因應營造成本變動因素，不過也碰上原有重建融資不足的問題。沈健雄表示，通常做法是重新向銀行申請增貸，目前銀行對危老政策相當支持，遠比建商土建融只能貸到4成，地主危老案申請重建貸款，一般來說都能貸到足額。
沈健雄以自身經驗分享，一般危老案基地要方正、超過270坪基地，才有可能規畫坡度平面車位；地主最在意房屋分回部分，如果少了建商分配，以自地自建委託全案管理，以最為普遍的住三用地，只要4樓以下，以經驗值來說，屋主約可1坪換回4.2坪，不過也要視基地規模、立地條件、以及當地相關法規限制。
一般來說，地主委託全案管理，由地主負擔重建資金，重建分回面積自然全歸為地主，委託專業團隊執行重建過程的大小事，從整合規畫、開會說明、危老重建計畫擬定、財務規畫融資、到營造發包一條服務，收費視案子複雜程度來收取費用。
值得注意的是，危老案多是小基地規模，但基地小反而挑戰度更高，像是小基地法規特別多，必須克服在有限空間內做出最大評效，並考量格局分配適宜。曾在地狹人稠香港六、七年的沈健雄，對規畫小坪數累積一定心得和經驗，建築規畫設計也因應在地環境，融合不同元素。他也要求自己，每件建築規畫設計不同，是一種挑戰和成就，即便小基地也會申請綠建築、智慧建築及耐震建築三大標章，這對地主來說，持有房屋更具有保值和增值的潛力。
沈健雄認為，危老重建解決了屋主想重建卻礙於左右鄰居不同意的問題，尤其是九二一地震前房屋耐震不足，透過危老條例可以加速重建。他也提醒，有意重建的住戶挑選專業團隊，首先端視是否有成功案例、檢視團隊服務夠不夠專業、法令是否熟悉，如果評估錯誤、精準度不高，恐會影響案子繼績往下走。
中正區南海段危老案(左)將重建地上14層地下三樓，右為中山區吉林段危老案建築規畫。(圖/沈健雄提供)
