老屋要重建還是拉皮?- 必須先確認結構是否安全

發布日期2021/11/02 作者戴雲發

房子跟人一樣,年紀大了,房屋結構也會跟著「老化」,房屋內部的混凝土承重與耐震能力,也會隨著歲月而逐漸弱化,有些民眾會選擇將屋齡高的老屋重新整修,包括外牆拉皮、內部重新裝潢等,但須注意的是,雖然整修後外表看上去新穎,但實際屋齡和房屋結構並沒有因此改善。尤其台灣早期施工品質、混凝土施做品質較差,當混凝土孔隙多時,接觸到空氣面積大,混凝土中性化程度速度變快,將會影響鋼筋混凝土結構耐久性。

「社團法人建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發建議,房子進行拉皮的前提,必需事先確保房屋結構安全無虞之下,才可進行,應先找結構相關技師檢測房子主體結構的安全性,先就有安全疑慮的部分,進行結構上的補強,其次才講究外觀,倘若結構已老化到無法補強,建議直接進行都更危老重建,而不是繼續花大錢修復外牆。

台灣目前不僅人口出現老齡化趨勢,高齡化房子更是比比皆是。所謂的建築外觀拉皮,係指針對房屋外部以水泥、磁磚或大理石重新整理,可美化整體市容、提升建築物附加價值、延長房屋的使用時間及降低公共危害的產生(譬如外牆磁磚掉落)。

不過,房子的居住使用期限,跟施工、建築設計品質有相當大關係,但多數50年以上的老屋,因年代久遠,施工品質無法得知。部分民眾為了將「房價增值」進行建物改造,並沒有重新檢測建物結構安全,民眾在挑選或購買中古屋時,必須留意這種穿了新衣的老舊公寓,可能耐震力不如新建築,新穎的外觀也易讓人忘了高齡可能隱藏的危機。

雖然建物的施工品質,並不一定能從肉眼判斷,但如果建築的外牆有斑駁、混凝土剝落的情形發生,建議就要特別注意,至於管線老舊、壁癌、漏水等會影響到居家安全與居住健康的問題也不容忽視,而老屋內部翻修時也不要過度裝潢,過度裝潢反而會增加後續修繕的難度。


 

如欲將屋齡高的中古屋進行翻修,該怎麼做?

一般民眾可先使用內政部營建署提供的「住宅自主健康檢查手冊」,勾選「平常屋況」、「柱子」、「樑」、「牆」、「樓板」的實際情況,再依勾選結果確認住宅是比較需要重新粉刷或部分改善的「儘速維修」,或是結構安全可能有問題的「儘速檢查」,而台灣各地結構安全相關技師公會都有提供房屋結構檢測相關服務,如果檢側後僅是小受損,可以做簡單補強,不過仍建議一定屋齡的老屋其水電管線應全部更新再進行拉皮;如果結構受損情形已經達到地震時可能危害生命安全的情況,建議不要再花大錢做建築外觀修復並不符合經濟效益,可以直接考慮進行都更危老重建,讓建築物達到真正的安全。

▌大樓外牆磁磚掉落不僅影響整體市容,更可能造成用路人的生命安全。

如果房子本體結構就有問題了,那還應該繼續拉皮嗎?

以台北市為例,有許多老舊房子已有梁柱過小、鋼筋爆裂的安全問題,這時就不應該視而不見美化房子,應該朝都更危老重建方向努力,而不是繼續花大錢修復外牆。結構不安全的老屋皆應考慮重建,千萬不要為了多一分利益而僵持不下,此時最重要絕對是考量居住的安全性。

戴雲發創會理事長提醒,屋齡30年以上的房子,耐震能力相對較差,不管是外觀拉皮還是室內翻修裝潢,務必要先請結構相關專業技師重新評估房子本身的耐震力,查看是否確實符合現行法規規範,先花點小錢確保結構安全無虞,大錢裝修才不會白做工哦!


 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員