都更危老重建 - 如何避免蓋出「漏仔厝」(上)

發布日期2021/09/28 作者戴雲發

在國內,不動產交易糾紛時有耳聞,其中房屋滲、漏水爭議往往高居不動產交易糾紛榜首,尤其台灣建築物普遍屋齡老舊,諸多房屋均存有漏水問題,僅大漏或小漏、嚴重或輕微的差別而已,即一般人所戲稱之「漏仔厝」。

當民眾傾向將老屋重建時,建議除了重視建築物內部結構安全外,也應注重建築物的防水工程與施作品質,只要防水觀念正確、設計規畫得宜、施工品質確實,以及日後維護得當,則能克服房屋滲、漏水問題,建築物的防水性能便能確保無虞。

換言之,把握「看不見的地方才更重要」這個原則,以有效提升房屋本身防裂、防漏的性能,則可大幅避免滲、漏水的問題。一般建築最容易發生滲、漏水的地方,包括樓板、屋頂、窗角及地下室等,此篇將針對樓板、屋頂及窗角的防水工程,分享都更危老重建時,施工上應注意的要點。


抵抗壁癌,預防重於治療

防水施工注意要點


建築物的防水工程大多是利用結構體本身或防水材料來疏導,以阻斷水份或濕氣藉由裂隙等途徑進入室內,避免產生結露、發霉或壁癌等現象,進而影響各項設備的使用機能,以及居家的舒適性。

一般建築最容易滲水、漏水的樓板、屋頂、窗角及地下室,在施工做防漏水上應注意的建議:


一、「樓板」施工需注意關鍵點:

1.  樓板施工不當

若房屋版筋的混凝土保護層太薄,或樓版面混凝土澆置不當時,皆會造成版面龜裂並產生滲水。在混凝土澆置時,須充分搗實且控制上層版筋有足夠的混凝土保護層厚度,才不易使混凝土產生龜裂,進而發生漏水情況。

 

2.  混凝土澆置後樓版面受天氣之影響

在混凝土澆置後,樓版面會受天氣之影響,如:日曬及風吹產生乾縮,容易引起滲水。當混凝土澆置抹平後,應立即鋪蓋不透氣的PP版,以減少混凝土面乾縮。

 
▌混凝土澆置全面覆蓋PP版施作養護

二、「屋頂結構」施工需注意關鍵點:


 

1.  屋頂版的版筋加強間距加密設計

屋頂版的版筋應加強規畫,且間距應加密規畫不可設計過大,避免混凝土澆置時形成網狀龜裂而滲水及產生蜂窩問題;屋突層的底版設計需儘可能高於屋頂版,以降低屋突層與屋頂層之層間二次澆置縫滲水的問題。


2.  屋頂試水檢測

洩水坡度要確實以免積水,且建議在未施作防水前,即應先行做結構試水一天,以確認結構體之防水性能。當施作防水工程時,女兒牆和樓板之間的夾角最好要圓潤,以確保防水施作的品質,且在屋頂防水施工完成後,應做3天以上全面試水的檢測,確認全面不漏水後再進行地坪裝修面材的鋪貼。

▌屋頂試水檢測。

三、「窗戶結構」施工需注意關鍵點

 

1.  窗角補強

一般大樓住戶常發現窗戶的轉角處,有細微的裂紋,在下大雨或颱風天,會發現裂紋處有滲漏水的痕跡,不勝其煩。這是因為當地震來臨時,牆的窗角是最容易受力集中的位置,必須要做適當正確的補強,才能有效降低裂紋的發生。比方說,窗角的補強牆筋位置必須依圖距離施作,如果補牆筋離窗角太遠,無法在窗角受集中應力時,立即發揮抗裂的作用,所以應在離窗角最短距離定位綁紮,以發揮有效的補強效果;再者,窗角在補強筋加上後,鋼筋間隙變小,混凝土澆置時也應特別留意,不要在此產生蜂窩現象,而造成品質瑕疵,導致日後滲水問題。

▌窗角鋼筋較密,混凝土澆置未確實搗實,有蜂窩現象容易造成窗角斜裂縫。
 
▌採用「Alfa Safe系統化工法」間距整齊一致,耐震韌性有效提升更可大幅降低裂紋發生,防裂、防漏水且剪抗力佳,可提升房屋結構安全。

 

2.  施工不當時,窗下斜裂縫引起雨水滲入

還有一種狀況是窗戶的四周有滲漏水,日久油漆成粉狀剝落,影響生活品質,這應是窗戶安裝完成後的崁縫做得不確實造成。鋁窗嵌縫寬度是否適當?如果鋁窗與牆間的縫太小,嵌縫的水泥砂漿無法將窗框塞滿,容易造成空洞,以後遇到較大雨勢時,即會產生滲水。另一方面,嵌縫的水泥砂漿強度也必須足夠,若忽略此處水泥砂漿強度品質的重要性,日後容易產生裂縫而引發滲水。

▌嵌縫之水泥砂漿必須足夠,若忽略此處水泥砂漿強度品質的重要性,日後容易產生裂縫而引發滲水。
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員