不靠建商自己來 里長攜住戶抗戰18年 樹林首件自主更新讓海砂屋變好宅
樹林區潭興街海砂屋，歷經過18年自主都更，在里長甘永昌(中)四處奔走下，終於完成都更 。(攝/陳俊松
從發現是海砂屋，到取得政府專案輔導，這條由新北市樹林區潭興街住戶為主角的「自主更新」之路，竟然走了18年！「我買下這間房的時候，孫子還未出世，到現在已經出來工作！」樹林區潭興街其中一戶所有權人看著屋內，從天花板上掉落的水泥塊這麼說。
樹林區潭興街自主更新案，位於大安路、潭興街及潭興街107巷21弄之間，基地規模將近千坪，現況為2大棟連排5層樓高的老公寓，屋齡超過30年，戶數達80戶，2006年時經新北市工務局鑑定為海砂屋。
所謂海砂屋，也就是指建築房屋時混凝土所用的砂，使用的是來自海邊的海砂而非河砂。因為海砂中含有氯離子，會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構。
自主更新籌備會理事長甘永昌回想30年前左右，他歡歡喜喜地買下新婚房，卻在入住後發現水泥塊，怎麼老從天花板掉下，直到2005年時，因為附近進行排水溝工程，做災損檢測，才發現自己成了海砂屋屋主。
雖然經判定為海砂屋，且有重建的急迫性，但這條路並不順遂。
海砂屋重建急迫 建商找不進來
18年前投入自主更新
「爸爸！你說我們家要都更，從我小學講到現在，到底什麼時候會動工啊？」這個問題，是過去10多年來，經常迴盪在甘永昌家中的無解問題。
由於有重建的急迫性，住戶們一開始找建商討論，想透過與建商合建的方式完成重建，過程中交手的建商超過10多家，因為和住戶們之間的條件談不攏而不了了之。最後選擇了當年並不常見，且大眾認知為困難重重的「自主更新」。
自主更新，是指由住戶自行整合重建。不同於一般常見住戶與建商合建，其差別在於，更新後不用跟建商分坪數，獨享容積獎勵，但相對的建築規畫、營建費用就由住戶分攤，而都更後的銷售利潤跟風險，也是住戶共享與承擔。
不過，自主更新費用都要由住戶分擔，就讓都更第一關就卡關。甘永昌回憶，從當時第1戶鑑定為海砂屋時，到多數住戶完成檢驗就花了4~5年，「當時，檢驗費用都要住戶自己出啊！」，甚至，還有好幾戶費用都由身為海砂屋自救會會長的甘永昌代墊。
就別提部分住戶曾經坐地起價，以及不同意戶的反對聲浪跟謠言了，還有住戶曾經拒絕溝通，揮舞著扳手要趕走市政府人員，甚至碰上難解的一樓店面、畸零地需要整合的狀況，再加上早期都更法規條件相對困難，種種因素，讓自主更新之路一眨眼就經過了10多年。
樹林潭興街海砂屋一案已經通過核定，接下來將拆除重建。(攝/陳俊松)列入專案輔導 爭取基準容積加給
好在，近年都市更新成為政府施政重點，特別是由住戶發起的「自主更新」，更是政府鼓勵推動的方向。針對海砂屋，中央和地方各有編列預算予以補助，還有獎勵容積值，另外新北市政府推出「都更2箭」政策，將巷弄內不易重建的基地，其重建權利併入主要幹道地區集中開發，提供最高20%的容積獎勵。
樹林潭興街一案，因緊鄰40米寬的大安路，未來也是捷運樹林線的站點預定地，符合「都更2箭」申請資格政策，甘永昌在專業團隊協助下抓緊時程申請，並同意捐贈部分更新後坪數，成立公共托老中心及負擔日後管理費用，取得最高20%的基準容積加給，增加了住戶同意更新的誘因，同時也取得新北市政府專案輔導，讓自主都更之路看見曙光。
甘永昌說，這期間有新北市城鄉局、新北市都更處、新北市都市更新學會積極協助，還有都更推動師進駐社區，向住戶解釋什麼是「自主都更」、又有什麼好處，理事會也在政府輔導下，按照法規召開公聽會、協調會，讓都更進度、金流資訊百分百透明公開，經過這番努力才取得85%住戶的同意。
為了整合社區早日重建，甘永昌多年來親力親為，與規畫顧問團隊討論環節、比較銀行融資方案、深入了解比較各家營造廠，甚至，因為每一環節都需要成本和利息費用，每天都在跟時間賽跑。但偶爾，還是有不知從何而來的謠言攻擊。甘永昌說，「現在有Line群組真好，有謠言跟誤會都可以馬上澄清。」目前樹林潭興街自主都更案，共有3個Line群組，分別是理事會與政府相關單位、顧問團隊的群組、工程協力廠商群組，最重要的是理事會與住戶的群組，讓資訊隨時能串聯，有疑問就進行溝通，大幅減少資訊落差造成的不愉快成本。
分享成功經驗
社區團結度高 難題迎刃而解
在面對面溝通、LINE上資訊傳遞雙管齊下，今年3月，樹林潭興街海砂屋終於經審議通過，取得416%容積率，確定後將從2大棟連排老舊房屋，更新為3棟地上15層地下3層的住商混合大樓，成為樹林區首件成功的自主都更案，而且捐贈公共托老中心，回饋給當地鄰里，預計今年下半年核定發布實施，就可進行重建。
「非常感謝新北市都市更新學會、新北市政府城鄉局、規畫顧問團隊等一路協助，我們終於快要動工了！」甘永昌說，「這條路真的很辛苦！真的是要親身經歷走一遭，才知道協調住戶、和顧問團隊、銀行、政府溝通整合，有多麼困難，也非常感謝政府的協助。」 對於未來的自主都更，甘永昌建議，可以提高目前的補助款項，加強民眾自辦都更的意願，因為前期海砂屋檢測、聘請建築師等都需要費用，而且身為更新會理事長，更要牲犧、奉獻，社區凝聚共識也要高，自主更新只要團結，成功機率就相對高。
他也建議，未來要走自主更新的住戶，因為現在新北市政府有提供耐震檢測、都更法規諮詢協助，相信只要積極跟政府單位尋求協助，再對每個自主更新中的每個決策環節，包含聘請所需要的專業人員，例如顧問公司、建築師、會計師、檢測單位等等都要審慎評估，好好把關前期金錢成本，「希望我們的案例，可以讓後面的人少走一點冤枉路，讓有需求的人都能獲得安全的居住空間。」甘永昌說。
編按：新北市樹林區潭興街自主都更案，新北市公告9月12日核定發布實施，更新後將興建3棟地上15層地下
