都更問題集

  • 自主更新補助經費如何申請?

    本部依據中央都市更新基金補助辦理自行實施更新作業須知規定,提供民眾辦理都市更新有關經費補助。其中,以重建方式實施者,得申請擬訂都市更新事業計畫及權利變換計畫經費補助;以整建維護方式實施者,得申請擬訂都市更新事業計畫有關經費及其實施工程經費補助。
    民眾如有申請需求,可檢具相關申請文件,於直轄市、縣(市)主管機關公告受理期限內提出申請。相關補助規定及書表請至都市更新入口網/自主更新補助專區


    https://twur.cpami.gov.tw/zh/theme/subsidy/fixed/1 下載


    資料提供/內政部營建署

     
  • 更新期間我可以申請市府的公宅嗎?

    目前僅有市府實施之公辦都更案可以申請中繼住宅,其他類型的都市更新還是以租金補貼的方式為主。【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】

     
  • 我家有在更新地區(單元)裡面嗎?有什麼分別?

    要查詢自家是否位於更新地區內,可上【臺北市都市開發審議地圖】左側選項→【都市更新審議範圍圖】圖層開啟,即可看到臺北市劃定的公劃地區。
    更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。
    更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模,由實施者依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。
    因此,一個更新地區範圍應至少包括一個以上更新單元。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 社區想自組更新會辦理自力更新,應該從何著手?政府有沒有輔導機制或補助?

    想要成立更新會,主要可分為兩個階段:第一階段為申請籌組,第二階段為申請立案。
    申請籌組的階段:需由範圍內7人以上所有權人或超過半數的所有權人發起,並檢具相關資料,向新北市政府都市更新處申請籌組。

    申請立案階段:經政府核准籌組後,發起人應於6個月內召開成立會員大會,大會召開後30天內,需再檢附更新會申請立案的相關文件,向新北市政府都市更新處申請核准立案,符合規定後就會核發立案證書。
    新北市政府為鼓勵自力都更,訂有社區輔導機制,只要民眾15人以上連署,即可免費向新北市政府都市更新處申請辦理都市更新法令宣導說明會,都市更新處將配合民眾時間、地點,派專家至社區,利用平日晚間大約2小時,向民眾說明都市更新的重點觀念與規定。

    針對曾辦理都市更新法令宣導說明會之社區,若該社區具有都市新高度共識,經評估後,將由專業團隊輔導進行都市更新先期規劃及更新會設立等工作,協助社區自力更新。

    此外,在經費補助的部分,新北市政府訂有「新北市政府協助民間推動都市更新補助要點」,最高總補助金額為630萬元,各階段補助包括初期作業費用,最高可申請20萬元補助;更新會核准設立後,最高可申請110萬元補助(若未擬訂都市更新事業概要,最高可申請80萬元補助);更新會擬訂都市更新事業計畫或權利變換計畫,經核定發布實施,最高各可申請250萬元補助,歡迎有意願進行自力都更的社區踴躍申請。 
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 我家想都更,但自身或鄰居對都市更新概念不了解,該怎麼辦?

    為使市民對於都市更新法令更加瞭解,維護市民參與更新權益與提升更新意願,經15人以上連署本處即委請民間專業團體代表出席說明及辦理15人連署法令說明會,配合民眾時間,至鄰里鄰近學校、活動中心或里辦公處等公開場合,說明都市更新法令。申請表格可至本網站之下載專區中下載「民眾申請辦理都市更新說明會申請表格」。
    【資料提供/臺北都市更新處】
  • 圖解秒懂《危老條例》 我的房子 符合危老重建申請資格?

    危老重建討論熱度升高,許多人開始關心自家房子是否可以危老重建?透過簡單圖解以逐步說明,相信很快可以掌握自家是否符合《危老條例》的條件以及如何申請,如需要更進一步了解,可以前往住家附近危老工作站或新北市都市更新推動辦公室,都有駐站服務人員提供諮詢及協助。


  • 我家可不可以重建?

    資料提供/臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司
  • 危老跟都更一樣有門檻嗎?

    危老雖然不限制面積且程序上相對都更來的快速,但需要所有權人100%同意且建築物需經過建築師鑑定、簽證,如果建築物是30年以上且沒有電梯設備,基本上都可以請建築師做初評。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】


     
  • 危老都更重建有何種獎勵措施?

    依「危老條例」申請重建,可享有的獎勵包含「建築容積獎勵」、「建蔽率及建築物高度放寬」及「賦稅的減免」等3項。

    1、    「建築容積獎勵」:
    (1)    最高可達建築基地1.3倍的基準容積,或建築基地1.15倍的原建築容積。
    (2)    還有再給予時程及規模獎勵(上限10%)。

    2、關於「建蔽率的放寬」,是以住宅區的基地為主,但不得超過原建蔽率。

    3、    「賦稅的減免」:主要給予的對象是在危老條例施行後5年內,提出危老重建計畫的申請,可以享有賦稅的減免,減免的項目包含:
    (1)    重建期間:免徵地價稅
    (2)    重建後2年:地價稅及房屋稅減半徵收。
    (3)    房屋稅減半徵收的2年期間內,產權未有移轉者,房屋稅減半徵收期間得延長,最多10年為限。
    【資料提供/新北市政府都市更新處】


     
  • 何種建築物可以適用「危老條例」申請重建?

    可適用「危老條例」申請重建之建築物:

    1、    位於都市計畫範圍內,且土地使用分區不是工業區

    2、    非經目的事業主管機關(文化局)指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的合法建築物。

    3、    為合法建築物,且符合下列各款之一者:
    (1)    建築主管機關依法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。
    (2)    經結構安全性能鑑定,評估結果未達最低等級者。
    (3)    屋齡30年以上,經結構安全性能評估結果,評估建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益者或沒有電梯設備(未設置昇降設備者)。
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 為什麼會有危老都更?危老都更和一般都更有什麼不一樣?



    危老都更的出現,主要是因為台灣地區地震頻繁,地震災害發生時常造成民眾生命財產的損失,就凸顯老舊建築物耐震能力不足的問題;再加上現今台灣已是高齡化的社會,許多年長者現居住的老舊建築物裡,大多缺乏電梯設備或其他無障礙設施,所以才促使中央於106年5月公布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(就是所謂的危老條例),希望可以藉由獎勵與補助的機制,讓小面積的基地、有重建需求的建築物都可以透過簡便的審查程序完成重建。
    危老都更不像一般都更有基地面積的限制(像通常一個更新單元的面積至少需1000㎡),只要危險及老舊建築物經100%土地及合法建築物所有權人同意後,免經冗長的都市更新審查程序,申請獎勵確定後即可重建。
     【資料提供/新北市政府都市更新處】


     
  • 危老重建與都更重建差別為何?

    適用差異:都市更新主要適用對象為經劃定或變更應實施更新之地區或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元者;危老重建之適用對象可分為以下4種:

    (一)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

    (二)結構安全性能評估結果未達最低等級。

    (三)屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

    (四)得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過該建築物基地面積。

    程序差異:都市更新須經事業計畫、權利變換計畫之申請、審議,其中還包括要舉辦公聽會、聽證會,程序較為冗長;而危老重建係規定擬具重建計畫,經全體同意後,向直轄市、縣(市)主管機關申請核准後,即依建築法令規定申請建築執照。因此,都市更新程序繁雜、危老重建程序相對簡易。

    同意比例差異:都市更新依更新地區性質差異,其同意比例規定有所不同,如下;危老重建則須全體同意。
    (一)迅行劃定:人及面積皆>1/2
    (二)一般及優先劃定:人及面積皆>3/4
    (三)自行劃定更新單元:人及面積皆>4/5
    (四)如面積>9/10、人X

    容積獎勵上限差異:都市更新之容積獎勵上限為1.5倍法定容積或0.3倍法定容積+原建築容積;危老重建則為1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積。

    稅負減免差異:危老重建無土地增值稅及契稅相關之減免,都市更新有不同情形之減免方式,另都市更新之地價稅、房屋稅減免為都更後減半徵收2年,以及土地增值稅與契稅之減免;危老重建之地價稅與房屋稅則為重建後減半徵收2年,如重建前合法建築物所有權人為自然人者,且持有重建後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限。此外,並無土地增值稅與契稅之減免規定。

    【資料提供/臺北都市更新處】

     
  • 要賣掉屋子給建商,還是參加重建,對地主比較有利呢?

    地主在與建商合作,參加危老重建之前,住戶需要先釐清, 未來新房子的分回坪數,是以土地持分來換算,而非建物權狀。所以透天厝會比老公寓分回的坪數更多。但是到底可以分回幾坪,沒有一個公式,要看建物所在地,用當地房價、以及容積獎勵取得後,才能去計算,依據每案條件而有所不同。

    而建物賣掉與否,通常與住戶本身財務規畫相關,例如是否要趁重建以前,把房子賣給建商、拿現金回來養老,或是等待重建後,分回新房子再出售,都視個人財務狀況為主。如果建物地點位處精華,而重建後的房價看漲的話,多數人會參與重建。當然也有不少人是選擇重建後,把新房子留給後代子孫,當成一種傳承。

  • 老屋改建走《危老條例》和都市更新有何差異?

    住在老房子裡的人,過去都在關注都市更新,現在則是討論《危老條例》為主流。欣元商仲分析,雙北市核准的危老案,有近半數都是原本申請都市更新的案件,現在改申請危老重建。因為危老重建案從結構初評、送件審查核准到取得建照,最快只需要半年,比起動輒數年起跳的都市更新流程快許多。

    在同意門檻部分,危老必須取得所有權人百分百同意,而都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。至於重建者最關心的容積獎勵,由於過去都更採獎勵審查制,獎勵額度不明確,但在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化,而《危老條例》這部分相當明確,只要符合獎勵項目條件就予以額度,目前加上時程獎勵10%,容積獎勵上限值可達40%。如此一來,地主和建商容易評估成本和效益,使得危老申請案件持續增加。

    再者,更新面積的大小。危老沒有最低面積限制,所以就算30坪的小基地也可以走危老途徑取得容積獎勵。至於都更或是合建,則有開發面積納入送件評估指標,通常基地面積要有1,000平方公尺以上,也就是約330坪以上,才有都更的價值。

  • 何謂共同負擔?

    1. 共同負擔係指重建所需費用,重建程序包含規劃設計、領照、施工、維護管理等,每個階段皆需要支出費用,因此更新前的權利價值扣除共同負擔後,才是更新後的配回之權利價值。依都市更新條例第51條規定,共同負擔項目包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用等,如更新單元內有公共設施用地(道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地),則先以公有土地(原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地)抵充,抵充後不足之土地再納入共同負擔項目,由權利變換範圍內土地所有權人按其權利價值共同負擔。

    2. 因此意即共同負擔費用支出的越多,可配回的權利價值越少,共同負擔費用支出的越少,可配回之權利價值越多。那共同負擔費用有無相關提列標準呢?依權利變換實施辦法第13條規定,工程費用、權利變換費用、貸款利息及管理費用等項目計算皆有明訂,共同負擔相關費用需經本市都市更新審議會審議,以確保所有權人之權益。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 都市更新需要全部地主同意嗎?

    都市更新係採多數決之立法精神,意即更新事業計畫只要獲得更新單元內大多數人及產權面積之同意就可以實施,不必依過去傳統合建須取得每一個土地所有權人的同意,並且申請建築執照時得以實施者為之。因此多數決可大幅縮短實施者整合地主所需時間,亦對少數不願配合者(釘子戶)具有強制性,不至影響大多數人的權益。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 民間自辦都市更新

    依據都市更新條例第12條、第13條,土地及合法建物所有權人可以依下列方式實施:

    1. 自行實施:由土地及合法建物所有權人組成都市更新會自行實施,依都市更新條例第27條規定,逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時,應組織更新會,訂定章程,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准。依都市更新條例第27條第2項規定,更新會應為法人,該條例賦予更新會具法人資格,行使法律賦予之權利義務。

    2. 委託實施:由土地及合法建物所有權人委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 我在外面租屋,房東說要參與都市更新,想要提前解除合約,我一定得要搬家嗎?權益如何保障?

    依都市更新條例第58條規定,權利變換範圍如有出租土地或房子,因權利變換而不能達到原有租賃之目的者,租賃契約是可以終止的。但承租人得向出租人請求補償,除非契約已有訂定賠償或不賠償之約定,如出租的土地供為建築房屋者,得請求相當一年之租金補償,租約到期未滿一年者,得請求剩餘租期租金之補償。另只有出租土地或是一般租屋者,得請求二個月租金補償。但契約如有訂定其他規定者(如僅可補償一個月租金或不得要求補償),仍須視契約內容而定。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 都市更新有何容積獎勵?

    1. 為鼓勵本市轄內土地及合法建物所有權人或實施者參與都市更新,並考量更新單元內周邊環境改善,增進整體公共利益,本府遂於109年12月3日修正公告「桃園市都市更新建築容積獎勵核算標準」,以作為本市核算都市更新容積獎勵之依據。

    2. 又都市更新條例於108年1月30日公告實施後,針對容積獎勵部分,賦予地方20%自訂獎勵項目之權利,後續本府將考量都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響、文化資產保存維護之貢獻、新技術之應用等因素,配合修訂「桃園市都市更新容積獎勵核算標準」,提高民眾參與都市更新的誘因。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 我家土地如被建商劃為更新單元範圍內,一定得要接受嗎?

    1. 都市更新係採多數決制度,主要可大幅縮短整合地主所需時間,對於少數釘子戶具有強制性,但不致影響多數人的更新權益。再者,都市更新事業計畫及權利變換計畫須經由公聽會、公開展覽及市府都市更新審議會等程序,透過公平、公開、客觀之審查程序,目的在於確保少數不願參與更新之權利關係人,可獲得公平的權益保障,避免過於強調更新效率而犧牲了公平性。

    2. 倘若民眾土地被建商劃為更新單元範圍,請先與建商溝通協調,獲取共識,協調不成或建商置之不理,則可於都市更新事業計畫、權利變換計畫辦理公開展覽、公聽會或聽證會期間,提出書面陳情,相關陳情意見將供都市更新審議會審議,審議會將以社會正義、公益性及合理性為最大考量,並促請實施者多所溝通協調,讓每位居民都能在公平、公正、公開的程序及充分溝通理解下,參與家園更新重建,不會漠視地主的權益。

     
    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 更新單元範圍如何決定?

    (一) 本市訂有「桃園市都市更新單元劃定基準」(107.10.24),應符合下列規定之一:
    1. 完整之計畫街廓。
    2. 街廓內臨接一條計畫道路且土地面積達一千五百平方公尺以上者。
    3. 街廓內臨接二條以上計畫道路,且土地面積達一千平方公尺以上者。
    4. 同一街廓內相鄰土地業已建築完成而無法合併更新,且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成者,其土地面積達一千平方公尺以上,經敘明理由,提經本市都市更新及爭議處理審議會審議通過者。
    5. 跨街廓更新單元之劃設,其中應至少有一街廓符合前四款規定之一,且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。前項所稱街廓,指四周為計畫道路圍成之基地;如基地鄰接永久性空地、公園、廣場、堤防或河川等,其鄰接部分得視為街廓邊界。

    (二) 土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元時,不得造成相鄰土地無法單獨建築。但該相鄰土地所有權人確實不願參與更新,且經本市都市更新及爭議處理審議會同意者,不在此限。

    (三) 未經本府劃定為應實施都市更新之地區,其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元,更新單元內建築物屋齡達30年之投影面積比例應達建築物總投影面積1/2,並符合前述兩項規定。及應符合應符合都市更新條例第六條各款情形之一:
    1. 建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。
    2. 建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。
    3. 建築物未符合都市應有之機能。
    4. 建築物未能與重大建設配合。
    5. 具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

    (四) 更新單元不得位於保護區、農業區、依山坡地保育利用條例第三條規定劃定之山坡地。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 更新處理方式為何?

    都市更新的辦理方式有重建、整建、維護等3種:

    1. 重建:依都市更新條例第4條第1項第1款規定,重建係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。簡單來說就是拆屋重建,可是在重建規劃時,除必須考量現住戶或違章戶安置、處理計畫外,對改善環境品質及增進公益性亦為更新重要考量事項。

    2. 整建:依都市更新條例第4條第1項第2款規定,整建係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。

    3. 維護:依都市更新條例第4條第1項第3款規定,係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施、以保持其良好狀況。

    4. 簡單來說,整建與維護即一般所謂建築物立面整修(拉皮)。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 誰來推動都市更新?

    1. 都市更新的推動者稱之為實施者,依都市更新條例第3條規定,實施者係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。一般來說,實施者的角色類似建商,負責協調所有權人、申請建照及建物移交等事宜。

    2. 都市更新事業可分為政府公辦及民間自辦,政府公辦部分可由主管機關:
    (1) 自行實施
    (2) 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施
    (3) 同意其他機關(構)實施
        民間自辦係由土地及合法建築物所有權人:
    (1) 委託都市更新事業機構(例如,建設公司)實施
    (2) 自組都市更新團體(例如,都市更新會)實施。

    3. 另外,基地內公有土地超過一半需由政府公辦都市更新事業:依據「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」第3點第3項規定,「都市更新單元範圍內之國有土地(含公用土地及非公用土地)面積合計達五百平方公尺,且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者,執行機關或公用土地管理機關得研提主導辦理都市更新之意見,依下列程序報核後,依都更條例規定主導辦理都市更新,並得委託其他機關、公民營事業機構或團體辦理。
    (1) 執行機關:陳報主辦機關,經主辦機關審核同意並報經財政部核定。
    (2) 公用土地管理機關:陳報其主管機關同意。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 都市更新的好處?

    1. 對地主而言,只要獲得更新單元大多數人數及產權面積同意即可實施,不必為少數人反對意見之堅持而擱置更新計畫,避免影響大多數人之利益,且更新給予之容積獎勵最高可達法定容積之1.5倍,如位屬依都市更新條例第8條劃定或變更策略性更新地區,屬公開徵求實施者,且更新單元面積達一萬平方公尺以上,更可提高至法定容積2倍,且所捐贈公益設施不僅可免計容積,更可爭取獎勵;在稅賦上,包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。更新可以提升自身房地產價值,並間接帶動鄰近地區房地價格上漲。

    2. 對實施者而言,除容積獎勵外,尚有營利事業所得稅額投資抵減之優惠。

    3. 對政府而言,藉由更新後開放空間集中留設與公園、廣場、綠地、停車場、人行步道、休閒設施之整體規劃,有效改善公共環境品質,提升都市機能,創造居民共享之公共利益。

    【資料來源/桃園市政府住宅發展處】
  • 我家的價值由誰估價?用什麼標準來估?

    1.都市更新的估價,是為了決定更新完的房屋該如何分配,分為「更新前」估價和「更新後」估價兩個部分。

    2.更新前的估價在估每個地主所持有的土地價值,以此價值去計算更新範圍內每個地主彼此間的分配比例。

    3.更新後的估價,是為推估出更新後蓋的房子總共可賣多少錢,並且用來計算要折價抵付給建商的成本。

    4.更新後的房地扣除屬於建商成本的部分後,再依更新前估價所算出來的地主分配比例去分配給每位地主,這就是都市更新估價的目的。

    5.不管是更新前土地權利價值比例及更新後房價,都是由不動產估價師計算,並且簽證出具相關報告書。

    6.每個更新案都須委託三家以上的估價師進行估價,估價結果必須經過市府都市更新估價專業的委員來協助把關審議,經過綜合評比後選定採用一家,確保每個更新案的估價和分配都是公平合理的。

    7.至於估價有沒有評定標準,會不會隨著房地產價格變動?

    (1)其實,都市更新有規定估價的「評價基準日」,即房價估價和分配的時間基準,基準日必須要在送市府審議權利變換計畫的前六個月內選一天,作為估價的基準。

    (2)如此估價就不用隨著市場波動一再調整,另外,一旦確定了估價基準日跟權利變換計畫,地主的分配坪數是不會再受房價波動影響的。
     

    【資料提供/現代不動產創新股份有限公司】

  • 更新單元的範圍決定後可以再調整嗎?

    1.在事業概要及事業計畫階段,如果已經送件了,申請人或實施者才想調整範圍,則必須依規定重新舉辦公聽會,並且要通知範圍內的土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人。

    2.其目的旨在藉以保障更新範圍內,相關權利關係人之權益,同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。

    3.當然可以調整變更,但宜注意地主之同意書與意願書之清楚載明。

    【資料提供/現代不動產創新股份有限公司】

  • 自辦都更與委託建商(合建),有什麼差別?

    1.自辦都更就是自己出錢,自己興建,蓋完的房子再分回到自己身上,雖可免於建商從中分食利益,但所有申請都更獎勵程序、興建事宜及營建成本均須由所有權人自行處理及籌資。
     

    2.宜從住戶中找出積極且熱心之鄰居,以利魄力與公正之展現。
     

    3.住戶間溝通不足,易產生誤會,若有「全案管理團隊」,代為處理,其公允性與專業才不會影響自主都更程序之進度與成功性。


    【資料提供/現代不動產創新股份有限公司】

  • 都市更新要花錢嗎?

    1.自主都更,更新的流程中,有許多龐雜的費用會產生,如規劃費、建築師設計費、估價費、地政士報酬或代銷費用及營建成本等,雖然政府有補助,但金額仍不足支付所有費用,因此所有權人都需要就不足部分之費用予以分擔支付。

    2.建議先洽詢「全案管理」或「開發整合之顧問」團隊,於以代為處理前期作業程序與費用。


    3.一般會經土地融資方式,先行向銀行進行貸款之申請,以利決策與決心。

    【資料提供/現代不動產創新股份有限公司


     
  • 都市更新是什麼?有甚麼好處?

    1.都市更新」是讓都市老舊社區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區的房子透過整合重建、整建、維護而翻新的計畫,「都市更新」可以讓房屋符合現代化的社會需求,市容更美麗,也更能提升都市整體的生活品質與機能。

    2.政府為了鼓勵民眾參與都市更新計畫,祭出容積獎勵、賦稅減免、融資優惠等多項優惠政策,而且更新後會讓您的土地與房子享受增值利多。

    【資料提供/現代不動產創新股份有限公司

     
  • 誰來推動都更?

    公辦都更 : 以政府的主管機關為主導的都更案。
    民辦都更 : 委託民間單位(例如:建設公司)協助地主完成整合以及都更案件程序。
    自辦都更 : 由居民組成自主更新會,以法人的身分執行都更案件。

    【資料提供/宏廷建設股份有限公司】
  • 為何要規定容積率、建蔽率?

    政府在制定都市計劃時,依照各分區的屬性,透過設定不同的容積率及建蔽率,來達到控

    制該區居住人口疏密度。例如住宅區的容積率相對於商業區低,可獲得更好的居住品質。

    商業區建蔽率高於住宅區,也是考慮到商業習慣,促進商業行為讓市場更為活絡。

    【資料提供/宏廷建設股份有限公司】
     
  • 我要怎麼分配?


     
    模式1  找人出錢
     

    模式2  自己找錢

    資料提供/臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司
  • 政府提供都更與危老重建什麼配套?

     

    資料提供/臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司

  • 我們社區想要辦都更,但又不想跟建商一起做,該怎麼辦?

    可以採自力更新方式辦理都市更新。

    所謂自力更新,就是由地主及合法建物所有權人自行整合,成立更新團體,也就是俗稱的更新會,來推動更新重建工作,而不是由建商來主導辦理重建的工作。所以地主們也可自行分回更新申請容積獎勵後增加的坪數,不用與建商分,且自力更新地主們可藉由會議,大家一起來決定更新後的建築設計及規劃坪數,比起和建商合建的地主們有更多的自主權。

    但是自力更新的地主們必須自行負責整合、籌措資金、決定建物建築設計及規劃坪數、申請建照程序、興建房屋、以及更新後的分配、登記及後續銷售、所有的大小事都要自己來,所以要自行負擔的風險也較大。(都市更新條例第27條)

    【資料來源/新北市政府都市更新處】
  • 更新後實際配回的面積少於或多於應分配的面積,要如何處理?

    更新後實際配得之面積有可能會與應分配的面積有所差異。
    舉例來說,甲更新後應配回權利價值為12,000萬元,如實際配得之權利價值為12,500萬元時,依規定應繳納差額價金500萬元,繳交時間由實施者通知接管之日起30日內為之,逾期不繳納者,其獲配土地或建築物除繼承外將不得移轉予他人;反之,如果甲實際配得之權利價值為11,500萬時,應領取差額價金500萬元,逾期不領取者,將依法提存。(都市更新條例第52條、權利變換實施辦法第29、30條)

    【資料來源/新北市政府都市更新處】
  • 土地不是我的,只有房子可以參與更新嗎?

    如果分配方式是用「協議合建」,更新後,建商是給你補償金、或分房子、補多少錢,都是依私契約約定。

    但如果實施方式是用「權利變換」,依規定權利變換是分配給土地所有權人,雖然你有合法房屋,但你能分配的部分是從地主那邊來的,所以你得先跟地主協議如何分,如果協議不成,建商會透過估價來鑑定你的房屋價值,並經由市府審議確定你的分配情形,就可估算你的權利價值能不能選配房屋,如果不能則是領取現金補償。

    簡單來說,分配用「協議合建」方式,屋主得跟建商協調,用「權利變換」的話,就需要先跟「地主」協調。

    【資料來源/新北市政府都市更新處】
  • 都市更新由政府辦理還是民間自己辦理?

    以重建方式辦理都市更新之主辦者可分為三類:

    第一種是都市更新事業機構,必須要是股份有限公司,如一般常見的建商。

    第二種是由土地及合法建築物所有權人組成更新團體,俗稱更新會,自行辦理都市更新事業(自主更新)。

    第三種是由政府主辦,包括:自行實施、同意其他機關(構)實施更新,或主管機關經過公開評選程序委託都市更新事業機構實施。

    而若是整建維護辦理都市更新,所有權人或公寓大廈管理委員會就可擔任實施者。
    考量臺灣為土地私有制國家,都市更新的推動,須視土地及合法建物所有權人的意願才能辦理。而政府主要扮演輔導、協助,後續更新事業計畫執行之監督角色,必要時才會公權力介入,派員監管、代管,保障權利關係人的權益。(都市更新條例第22、26、27條)
    【資料來源/新北市政府都市更新處】

     
  • 都更要花錢嗎?

    家中的中古車換新車,要出錢,而舊屋換新屋也是要出錢的,只不過如果是透過都市更新權利變換的方式來分配,相關的重建成本費用等等是納入共同負擔,由建商先行支付,等更新完成後,再用各位地主更新後的房地價值,折價抵付給建商。也就是說,更新的成本是由建商先墊付,再換算更新後的房地還給建商。
    【資料來源/新北市政府都市更新處】
  • 我家辦理都市更新,但更新範圍旁有畸零地,是否須一併納入更新?

    考量畸零地之建築權利,如果畸零地未達最小建築面積規模,無法單獨建築,依建築法及新北市都市更新單元劃定基準規定,辦理都市更新時,會將畸零地一併納入更新範圍內。
    但該畸零地地主確實不願意參與更新,且經本市都市更新審議委員會審議同意者,則可不納入更新範圍。
    【資料來源/新北市政府都市更新處】
  • 誰來推動都市更新?

    都市更新的推動者稱為實施者,即負責實施都市更新事業之主導者。
    一般來說實施者的角色類似建商,負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜,而更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦,政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關(構)實施;民間主辦方面,可由地主委託都市更新事業機構(建設公司)或是地主自組更新團體(更新會),其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。 (都市更新條例第3、12、26、27條)
    【資料來源/新北市政府都市更新處】


     
  • 一般辦理都市更新大概要花多久時間?

     一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。
    以重建方式來說,因為更新案件之間的基地條件十分殊異,其所面對的處理課題皆有不同,造成個案之間的差異性大,因此辦理都市更新並無一固定的完成時間,即使彼此基地相鄰的兩個更新案,也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。
    實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度,因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高,辦理時程也更迅速、順利。
    【資料來源/新北市政府都市更新處】


     
  • 建商說都市更新採權利變換辦理,但不肯告知實際分配面積,是否有陷阱?

    都市更新程序上可分為三階段,包含事業概要、事業計畫及權利變換計畫,事業計畫主要目的之一為爭取更新容積獎勵值,容積確定後,再於後續權利變換計畫階段分配所有權人應得之容積,故獎勵值未確定以前,建商無法確定未來可建築樓地板面積;再者,採權利變換辦理,營造成本、利息、建商利潤等共同負擔、各地主之更新前後價值亦需經審議委員會核定,故建商確實難以計算「正確」分配面積予各地主。但是,仍可以請建商大致估算更新後分配的面積讓大家參考。
    【資料來源/新北市政府都市更新處】

     
  • 為什麼都更都要這麼久?沒有更快的方式嗎?

    除了一般都市更新外,還有都更168專案及危老重建的方式可以進行:
    1.都更168專案
    報核時100%同意且無爭議之更新案,可以簡化程序並縮短時程,加速都更事業進行(事業計畫案掛件至審議限時6個月,若事業計畫與權利變換計畫併送,時程則為8個月),簡短原本至少需要兩年半的都更審議過程。
    2.危老重建條例
    為促使老舊建物加速重建,提升建築安全與國民生活品質,中央爰推動「都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱「危老條例」)」,期能藉由各項獎勵與補助機制,讓小規模基地、有重建需求的建築物都可以透過簡便的審查程序完成重建。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 我可以決定公益設施的項目嗎?

    依《臺北市都市更新自治條例》第23條:實施都市更新事業捐贈公益設施予本市者,其捐贈內容應包括土地、建築物及其他附屬設施。前項公益設施項目如下:
    一、樓地板面積一百平方公尺以上之圖書館、博物館、藝術中心。
    二、樓地板面積一百平方公尺以上之健康中心、集會場所或供兒童、青少年、勞工老人等使用之活動中心。
    三、其他經審議會依都巿更新事業計畫審議通過者。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 更新後建築除了地主跟建商為什麼還有公益設施?

    以政策面來說,為完整區域發展之機能,政府採取給予相當程度的容積獎勵的方式,鼓勵都市更新案建興建公益設施,如托老、托幼、活動中心等等,除滿足基地所有權人需求,也可以服務周遭居民。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 什麼是更新會?有什麼作用?

    是都市更新執行方式的一種,由民間自組更新團體,成立組織、訂定章程,並委任技術團隊執行更新事務,由於只有地主參與分配,所以是最能保障地主權益,且獲分配最多的一種更新方式,但更新程序複雜且耗時,需要參與的地主齊心協力合作完成。【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 參與都市更新有什麼好處?

    民眾參與都市更新於開發過程中,其所有權人權益除受都市更新條例保障,依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,更新改建後可享有最高1.5倍法定容積(樓地板面積)獎勵或原建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積外,在實施過程間亦可享有地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。若非由都市更新途徑辦理屋舍重建,土地則需依照法定容積辦理重建外,亦不能享有上述各項優惠。
    【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】
  • 財團法人臺北市都市更新推中心是怎樣單位?

    我們於2012年10月由臺北市政府成立的中立性都市更新專業服務機構,鑒於都市更新推動的問題與參考先進國家成立公營都市更新中立規劃機構之優點,我們是由臺北市政府100%出資成立的都市更新專業服務公設財團法人機構,我們的服務是以中立的立場協助所有權人進行都市更新整合與規劃,並提供民眾相關都市更新問題諮詢、都市更新說明講座之服務,協助大眾更加了解都市更新。
    2015年起配合市府政策轉型,以推動公辦都更為主要任務,辦理公辦都更案件之前期評估、規劃設計、意見整合、地區駐點諮詢服務、招商等工作,並協助市府推動都市再生,協助市府交辦之重大案件規劃設計及都市再生專案計畫。
    若您想要更瞭解我們,歡迎瀏覽我們的網站http://www.turc.org.tw/tw/,或洽詢電話(02)2516-1855、地址:臺北市中山區松江路223號10樓,我們將竭誠為您服務!【資料提供/財團法人臺北市都市更新推動中心】

     
  • 都市更新辦理信託的好處?

    • 降低開發風險:信託財產獨立,形成債權防火牆,不論是實施者、營造廠商、或其他地主有財務或遺產問題均不影響本案進行。
    • 產權集中控管:土地移轉給受託人,集中處理可增進更新的實施效率,同時依信託契約執行,有信託法保障可降低地主風險。
    • 確保專款專用:專戶資金控管,財務透明,專款專用於本案興建及相關費用等。
    • 續建機制降低無法完工之風險:降低減少建商因故無法順利完工交屋之風險,確保地主權益。
    【資料提供/臺灣企銀】













     
  • 何謂權利變換?何謂協議合建?

    • 權利變換:係指土地與合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,提供土地、建築物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於更新事業計畫實施完成後按其前原權利價值比例及提供資金比例,分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
    • 協議合建:協議合建係由地主與建設公司合作,按其彼此認定之價值比例由地主提供土地、建商提供資金合建,並分回改建完成後之建築物及其土地比例。(參考資料來源:都市更新條例)
        【資料提供/臺灣企銀】
  • 實施者是誰?

    即都市更新計畫推動整合開發者,一般慣稱為「業主」。

    • 民間自辦更新:地主自組更新會、或地主委由更新事業機構。
    • 公辦更新:政府、都市更新事業機構、或政府同意之機關。
       【資料提供/臺灣企銀】
  • 都市更新同意門檻為何?

    更新地區類型 權利變換 協議合建或其他
    私有土地及合法建物所有權人 私有土地及合法建物樓地板面積 私有土地及合法建物所有權人 私有土地及合法建物樓地板面積
    迅行劃定更新地區 大於1/2 大於1/2 全體 全部
    一般及優先劃定更新地區 大於3/5 大於2/3 全體 全部
    未劃定更新地區 大於2/3 大於3/4 全體 全部

    備註

    1. 實施方式採權利變換者,私有土地及私有合法建築物所有權面積超過4/5同意者,其所有權人數不予計算。
    2. 實施方式採協議合建者,若未能取得全體同意,依更新條例第25條之1規定,得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過4/5之同意,就達成協議部分,以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件,協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請改管直轄市,縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。

    資料來源:內政部營建署都市更新作業手冊

    【資料提供/臺灣企銀】
     

  • 都市更新之實施方式為何?

    • 民間辦理:權利變換、協議合建或其他方式實施。
    • 政府機關:權利變換、徵收、區段徵收或市地重劃方式實施。                                                                             【資料提供/臺灣企銀】
  • 都市更新好處為何?

    1. 舊屋換新屋
      居住環境改善,生活品質提升,房屋價值提高。
    2. 容積獎勵 
    3. 依據「都市更新建築容積獎勵辦法」規定,享有建築容積獎勵,增加可建面積。
    4. 稅捐減免 
      都市更新期間可享有多項稅捐減免,如地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅捐減免優惠。(表一)
    5. 權益獲保障 
      權利變換方式辦理都市更新可保障原所有權人參與分配權利。
    6. 維護公共利益 
      都市更新採多數決議制,多數人同意即可辦理,維護多數人公共利益。   【資料提供/臺灣企銀】
  • 何謂都市更新?

    對於老舊簡窳房屋或危險建物,透過拆除重建或整建維護方式,改善居住環境品質,美化市容,並提升城市形象。目前市場上都市更新案件大多數皆以重建方式進行。【資料提供/臺灣企銀】

  • 我們社區想要辦都更,但又不想跟建商一起做,該怎麼辦?

    可以採自力更新方式辦理都市更新。

    所謂自力更新,就是由地主及合法建物所有權人自行整合,成立更新團體,也就是俗稱的更新會,來推動更新重建工作,而不是由建商來主導辦理重建的工作。所以地主們也可自行分回更新申請容積獎勵後增加的坪數,不用與建商分,且自力更新地主們可藉由會議,大家一起來決定更新後的建築設計及規劃坪數,比起和建商合建的地主們有更多的自主權。

    但是自力更新的地主們必須自行負責整合、籌措資金、決定建物建築設計及規劃坪數、申請建照程序、興建房屋、以及更新後的分配、登記及後續銷售、所有的大小事都要自己來,所以要自行負擔的風險也較大。
    (都市更新條例第27條)
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 權利變換如何計算土地及合法建物所有權人可分配的權利價值?


    更新後之權利價值扣除重建所需費用(即共同負擔)後,即是土地及合法建物所有權人可分回之權利價值。舉例來說,更新單元內計有甲、乙、丙三人,假設經估價後甲更新前不動產價格6,000萬元,乙更新前不動產價格8,000萬,丙更新前不動產價格2,000萬元,重建費用需10,000萬元,更新後總價值為42,000萬元,則甲、乙、丙更新後配回權利計算如下:

    甲 更新前權利價值比例:
    6,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)=0.375
    更新後配回權利價值:
    (42000萬元-10000萬元)×0.375=12000萬元

    乙 更新前權利價值比例:
    8,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)=0.5
    更新後配回權利價值:
    (42,000萬元-10,000萬元)×0.5=16,000萬元

    丙 更新前權利價值比例:
    2,000萬元/(6000萬元+8000萬元+2000萬元)=0.125
    更新後配回權利價值:
    (42,000萬元-10,000萬元)×0.125=4,000萬元 

    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 何謂「都更家教」?可以提供哪些協助?


    一、「都更家教」即是「都更推動師」。市府自103年開辦培訓課程,針對具都市更新熱忱的民眾或專業工作者辦理培訓,如家教的角色般,協助社區自力更新,輔導民眾進行整建維護、重建或防災都更之輔導的工作,再搭配市府既有的自力更新重建規劃費用補助、拉皮經費補助等措施,加速本市都市更新之推動。 

    二、為擴大培訓都更專業人才,從108年起市府公開徵選建築及都市更新相關專業機關(構)及團體辦理培訓課程,由市府擔任督導與考核角色,以利擴大都市更新知識及人才培訓之量能,並新增都市更新推動人員資格。

    三、都市更新推動師相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-宣導專區查詢
    http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10376

    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 更新地區和更新單元有何不同?

    更新地區係政府經調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設,其範圍可能包括數個街廓。

    更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模,由實施者及申請人依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此,一個更新地區範圍應至少包括1個以上更新單元。
    【資料提供/臺北都市更新處】
  • 劃定更新地區後如何辦理都市更新?

    由實施者整合更新單元內所有權人參與都市更新之意願,經檢討符合本市都市更新自治條例第12條及第14條規定後,取得都市更新條例第37條規定之同意比例,並依都市更新條例第32條規定舉辦事業計畫公聽會後,擬具事業計畫申請報核程序。【資料提供/臺北都市更新處】


     
  • 房屋重建後,將來住進新房子,房屋稅是否會暴增呢?如果想把房子過戶給孩子,贈與稅怎麼算呢?

    以《危老條例》來說,在2022年5月9日前申請重建者,可減免地價稅、房屋稅;在更新後,地價稅、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。但是改建之後的房子究竟如何登記?基於稅務上的節稅考量,大部分會建議避開贈與方式,因為除了要繳納不少的贈與稅外(超過法定贈與額度以上部分,要繳納10%以上的贈與稅賦),另外土地增值稅部分仍需按一般稅率繳納,所以仍以登記父母(原老屋所有權人)名義為宜,待百年之後再由子女繼承,可省掉鉅額的稅賦。

    在新北市板橋的真實危老案中,曾有地主想要趁改建就把房子贈與給小孩,經過代書試算,因老屋沒有經過轉賣,第一手屋主持有到現在的公告市值已經翻了數倍,試算後贈與稅高達500~600萬元,嚇壞地主,後來決定還是等身後再用繼承方式給小孩。

  • 都市更新建築容積獎勵有無上限規定?

    一、不得超過各該建築基地1.5倍之基準容積或各該建築基地0.3倍之基準容積再加其原建築容積,且不得超過都市計畫法第85條所定施行細則之規定。

    二、各級主管機關依都市更新條例第
    8條劃定或變更策略性更新地區,屬依都市更新條例第12條第1項規定方式辦理,且更新單元面積達1萬平方公尺以上者,其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地2倍之基準容積或各該建築基地0.5倍之基準容積再加其原建築容積



    資料提供/內政部營建署

     
  • 都市更新須要全部地主同意嗎?要達多少同意門檻比例才能辦理都市更新?

    都市更新條例有多數決的制度,只要超過法定同意門檻,即使沒有取得所有住戶同意,也是可以申請都市更新事業。
    依108年1月30日修正發布之都市更新條例規定,事業概要應取得土地及合法建築物人數與其所有產權面積1/2以上之同意比例後始得提出申請;事業計畫之土地及合法建築物人數與其所有產權面積之同意比例則分別為(1)迅行劃定更新地區:1/2;(2)一般更新地區內:3/4;(3)非屬更新地區內自劃更新單元:4/5。另倘同意比例已達事業計畫門檻規定者得免擬具事業概要,可逕行擬訂事業計畫。(都市更新條例第22、37條)
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 建商說如不參與更新,會被強制拆除,真的是這樣嗎?對於不參與更新的原地主將如何處理,如何保障不參與更新者的權益? 

    都市更新有多數決的制度,即對少數不願配合者具有強制性,以不影響大多數人權益為原則,但對於不同意的少數人,仍然要尊重其意見。在審議上,實施者針對不同意戶部分會先行溝通協調或請委員會排除於更新單元範圍,而不同意參與都市更新之地主自己也要儘早提出反對意見,以供委員會審議參考。

    市府配合中央都市更新條例修法已於108年7月24日發布實施「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」,未來都市更新案件經過事業計畫、權利變換計畫審議後,若仍有不同意戶,實施者本於真誠磋商精神協調仍無共識後,可以申請協助拆遷,當然先前必須多次協調。實施者申請代拆後市府也會盡力積極扮演協調角色,若再行協調仍不成,最後即會訂定期限執行拆除作業,當然市府會更期望實施者與住戶之間能先行協調成功,這是最圓滿的結果。(都市更新條例第53條)
    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 私有土地或建物所有權人參與公辦都更案需要出錢嗎?

    公辦都更案依都更條例第12條規定找到實施者後,即會依該條例及本市都更自治條例等規定實施更新事業,有關費用之提列標準與民辦都更案一致,即無論公辦或民辦都更案共同負擔之項目及審核標準都一樣,所有權人應分回之權值將於扣除共同負擔費用後確認。

    【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 目前臺北市辦理之公辦都更,其辦理類型有哪幾種?

              (一)市府自行實施-公設充實型:
                1.華榮市場公辦都更案
                2.延平北路警察宿舍公辦都更案
                3.中山區中山段公辦都更案
                4.臺電中心倉庫-電力修護處(AR1北側)公辦都更案

              (二)市府提供專業協助、自行實施及同意其他機關(構)為實施者-弱
                勢輔導型:
                1.蘭州斯文里整宅公辦都更案
                2.南機場一二三期整宅公辦都更案
                3.水源二三期整宅公辦都更案

              (三)同意其他機關(構)為實施者-經濟引導型:
                1.臺大紹興南街公辦都更案
                2.捷運大直北安段公辦都更案
                3.捷運科技大樓瑞安段公辦都更案
                4.南港轉運站東側商業區公辦都更案
                5.臺北郵局公辦都更案
                6.信義三興公辦都更案
                7.敦南安和公辦都更案
                8.忠孝懷生公辦都更案
                9.松山民權東公辦都更案
                10.臺北車站特定專用區E1/E2街廓公辦都更案
           【資料提供/臺北都市更新處】
  • 公辦都更案範圍內,如果有弱勢租、住戶是否有提供安置計畫?

    為了協助公辦更新案內所有權人之搬遷安置,公辦都更實施辦法第16條明定可優先提供中繼住宅予土地及建物所有權人。
    日前本府辦理之斯文三期公辦都更案,係於107年2月14日核定公告實施,2月23日發放拆遷補償費,並於3月9日通知所有權人辦理點交事宜,在此期間,更新處提供所有權人、弱勢戶搬家相關協助,其中包含租屋媒合、個人化騰空點交服務、弱勢中繼安置、志工陪伴關懷及1站式水電停用窗口等公辦都更創新作為,堪可成為後續推動公辦都更案之參考作法。【資料提供/臺北都市更新處】
     
  • 辦理公辦都更適宜性評估之地區,應符合哪些條件?


    依公辦都更實施辦法第4條規定,下列地區在考量更新效益下,得由本府辦理適宜性評估:
    (一)    配合本府都市再生、社會住宅或產業政策,經本府指定為需配合更新開發的地區。

    (二)    地區範圍內公有土地面積達1,650平方公尺以上且占該地區總面積比率達50%以上(其公有土地面積,不包含公共設施用地面積)。

    (三)    經本府公告更新地區範圍內整建住宅地區。

    (四)    依都更條例第6條第7款或第7條劃定之更新地區,其範圍內土地面積達2,000平方公尺以上。
    但如果有上述實施辦法第11條所定的特殊原因情形,本府則得免辦理適宜性評估,不選定為公辦都更案。
    【資料提供/臺北都市更新處】
     
  • 公辦都更案是否一定需要提供公益設施?

    都市更新係以增進公共利益為目的,政府辦理公辦都更即在透過多元機制與方式實踐公共利益,故依公辦都更實施辦法第6條,公辦都更案實施者應視本府需求及地區特性,提供社會福利或其他公益設施,或捐贈經費予本市都市更新基金,藉此充實本府社會福利、公益設施政策所需空間或利於持續推展本市都市更新事業所需經費。
    【資料提供/臺北都市更新處】
  • 「更新地區」與「公辦都市更新」有何不同?

    (1)更新地區是由政府來劃定並訂定都市更新計畫,並於計畫中建議更新地區所需公益性設施項目、可優先辦理容積移轉之公共設施等等內容引導地區發展,劃定範圍內民眾應依政府訂定的更新計畫辦理都市更新。

    (2)公辦都市更新係政府基於公共利益及公共安全,主導並參與都市更新事業之開發,達成地區機能調節、增加公共住宅存量及地區所需公益設施供給、改善居住環境品質等目的,有關參與都更之所有權人應分回之權值將於扣除共同負擔費用後確認。

    (3)市府於105年推動「公辦都市更新」,以單點切入方式引動周邊地區更新動能,107年推動「臺北市劃定更新地區暨擬定更新計畫」,重新檢討過去89年、91年劃設更新地區,盤點並重新劃設全市85處更新地區,主動引導地區發展,並加速推動「民辦都更」。
  • 扣除補助經費,剩餘的自付額,住戶間該如何分擔?

    由住戶自行討論決定費用負擔比例,沒有強制規定分擔方式。
    【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 整建維護補助請問何時可以請款?

    1.都市更新事業計畫經本府核定後六十日內,應出具領據,並檢附申請書、都市更新事業計畫核定函、核定事業計畫書圖、統一發票(收據)或合格之原始憑證,申請核撥補助經費百分之三十。

    2.於工程竣工並查驗通過後六十日內,應出具領據,並檢附申請書、竣工書圖、更新成果報告、統一發票(收據)或合格之原始憑證,申請核撥剩餘補助經費。

    【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 為什麼申請電梯補助的社區須成立管委會或推選管理負責人?

    電梯興建後每個月都會有額外的電費與保養費支付,以維持電梯正常的運轉,因此為了後續使用的安全性與公平性,成立管委會或管理負責人後可依據公寓大廈管理條例收取電梯日後的維護經費。【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 一定要100%同意才能申請補助嗎?

    申請補助若無法取得全體住戶100%同意,可透過召開區分所有權人會議,依會議決議向本市都市更新處申請補助。(相關會議程序可依據公寓大廈管理條例第31條規定辦理。)【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 現況有違建是否就不能申請外牆修繕補助?

    為兼顧公共安全優先及提升都市景觀,補助公告並無規定拆除所有違章建築,但雨遮、鐵窗、陽台加窗等有礙市容觀瞻,若未拆除,將卓降補助額度。【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 整建維護有哪些補助項目?

    一、    新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點:
    1.    補助項目:(1)建築物外牆拉皮(2)耐震補強(3)公寓增設電梯。
    2.    法令依據:依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」規定辦理。
    3.    申請條件及補助額度:針對本市都市計畫範圍內屋齡15年以上之合法建築物,補助額度以總經費50%為上限,位於整建維護策略性地區則得提高至75%,每案補助費用之總額,不得逾新台幣1,000萬元。

    二、    新北市政府辦理五層樓以下集合住宅增設昇降設備補助及獎助示範方案 (電梯特快車方案):
    1.    補助項目:公寓增設電梯。
    2.    法令依據:依「新北市政府辦理五層樓以下集合住宅增設昇降設備補助及獎助示範方案」規定辦理。
    3.    申請條件及補助額度:針對本市都市計畫範圍內屋齡15年以上之合法建築物,並已取得增設電梯相關建築執照者,補助額度以總經費45%為上限,不得逾新台幣200萬元,若於110年6月4日前申請增設電梯使用執照,得另行加計示範獎勵金新臺幣120萬元。

    三、    整建維護相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-宣導專區查詢
    http://www.uro.ntpc.gov.tw/content/?parent_id=10375

    【資料提供/新北市政府都市更新處】
  • 要多大的空間才能增設電梯呢?

    建議請專業建築師前往評估及申請使用執照竣工圖輔助為準。初步判斷原則,法定空地寬度至少需超過260CM、深度190CM可行性較高。【資料提供/臺北市都市更新處】
  • 外牆防水塗料該如何選擇?

    塗料沒有絕對優劣,只要適地適用,且符合客戶預算,針對不同區域與需求使用即可。更進一步可與台灣艾富克業務部門聯繫,我們將提供符合您預算的專業材料選用之建議。【資料提供/台灣艾富克】

     
  • 為什麼我有請過師傅來抓漏,卻還是有地方在漏水?

    常見的漏水原因,可能是管線破裂、牆面裂縫、磁磚溝縫滲漏等,大部分民眾會選擇進行局部補修。但倘若只處理小區域的表面,水是有可能再往其他的地方滲出。通常牆面出現滲水、裂痕、磁磚剝落等問題,原因多半是混凝土已老化,需要進行全面補強。建議先尋找專業廠商進行全面檢測及評估修繕方式。【資料提供/台灣艾富克】
  • 窗框滲漏水,該怎麼處理?

    原因主要有兩個1.窗框周圍的外牆沒有施作防水2.窗框的填縫未確實或劣化破損,解決方式如下
    1.將窗框周圍以灌注填補的方式確實填縫(建議灌注較不具收縮性的無收縮水泥、進口的低收縮性的PU灌注材等等)
    2.外牆施作防水膠或噴塗撥水劑。
    3.外牆在黏貼磁磚之前,搭配補強網施作防水材料之後,再黏貼磁磚。
    【資料提供/台灣艾富克】
     
  • 家中天花板漏水,該怎麼處理?

    天花板漏水可以分成頂樓戶與非頂樓戶
    -頂樓戶:需檢查屋頂給水區的管路或水塔是否滲漏水,同時需檢修屋頂地面或雨排周邊的防水工程,建議將整個屋頂地面重新施作防水。
    -非頂樓戶:通常和樓上住戶的排水管路或浴室及陽台地面防水有關,需協商樓上住戶配合處理。
    【資料提供/台灣艾富克】
  • 浴室有滲漏水問題,該怎麼處理?

    最常見的兩大原因1.水管破裂2.樓上浴室或廚房地坪防水出問題
    -修補水管漏水:破裂點通常在水管接頭及彎頭處,或是舊式鑄鐵管氧化而致,從滲水中心點開始,沿著管線路徑將管線挖出並更換即可,由於目前新式住宅普遍把排水管懸吊在樓下住戶的天花板,因此不一定要打除地面才能維修。
    -重作防水地坪:地板必須重新施作防水層,原本的地板需要打掉,才開始施工。
    確保地面平整後,如有裂縫之處(牆角等),需以單液型聚氨酯PU防水材(單液PU)把縫填起來,然後才上防水層。【資料提供/台灣艾富克】
  • 該如何進行老屋結構補強?

    1.    請專業結構技師到現場評估損傷程度。
    2.    將剝落的混凝土打除乾淨​​​​​​​。
    3.    以環氧樹脂砂漿做斷面修復​​​​​​​。
    4.    樑體轉角處及突角圓滑處補平修正,再塗佈底漆​​​​​​​。
    5.    將碳纖維布貼附在結構體上,再以毛刷均衡塗上環氧樹脂​​​​​​​。
    6.    結構補強完成​​​​​​​。
    【資料提供/台灣艾富克】
  • 如何增加建物耐用度,延長建物壽命?

    選擇專業的材料廠商及施工團隊,應用結構補強、內牆防水強化、外牆拉皮等專業材料,對建物進行補強防堵,安全度過都更冗長的過程。【資料提供/台灣艾富克】
  • 五十年老屋還能住嗎?

    視情況而定。需經過結構安全性評估,確認無虞可居,再選用適合的補強材料,以延長建物使用壽命。【資料提供/台灣艾富克】