偌大舒適的辦公空間，位於中間刻意設置烹煮咖啡的吧檯，倚窗一旁則有數個圓桌和座椅，往內走進可以容納50人的會議室，除了每年召開董事會及股東會之外，平日最大的用途就是地主來訪諮詢或召開重建說明會的據點。

這一處據點就是「臺灣金融聯合都市更新服務公司」（簡稱臺灣金融都更），自營運2年多來，在這裡已經辦理了200多場說明會，吸引上千名地主到場諮詢。董事長林旺根指出，現在房地產景氣回溫，房價趨於平穩，加上利率低、游資多，還有政策利多加持等因素，很明顯感受到地主申請重建的意願相當高

協助地主自地自建　評估重建可行性

臺灣金融都更具有公股銀行背景、由內政部與財政部聯手催生成立，主要經營業務之一，就是協助民眾自地自建。一般來說，重建方式可分為合建、委建和自建，過去市場主流是與建商合建，但往往衍生整合不易、合建比協調不成等問題，而採取委建或自建方式，也就是自地自建，由地主負擔建築成本，重建後全部房地分回給地主，通常與建商合建多出5%至10%的利潤空間，讓不少地主躍躍欲試。

不過，重建過程畢竟繁瑣、牽涉專業，「自地自建等於是地主自己當建商，當中會有前期費用、重建資金籌措、營建管理及餘屋銷售等專業問題，這時候就需要全案管理的專業服務。」林旺根解釋，與一般建經公司所提的全案管理模式相比，臺灣金融都更之所以冠上「金融」兩字，更在意的是協助民眾在重建各個階段的財務評估與資金籌措。

一個案子經過財務評估，主要是協助地主了解重建要花多少錢，包括間接成本、直接成本，更可以從中得知是否能夠一坪換回一坪，林旺根指出，「這主要取決於幾個因素，如果現有容積愈低，法定容積愈高，再加上重建後房價愈高，地主分回坪數就愈高，」如此一來，地主進一步評估重建可行性就愈高，有利整合提高重建意願。

至於資金籌措，一般來說，危老案在成案融資撥貸前，所需的前期費用約為80～120萬元，至於都更程序繁雜，在事權計畫核定前所需費用在1,000～2,000萬元之間（視案子規模和複雜度而定）。以危老案來說，初期結構評估負擔不大，以台北市一棟4樓公寓來說，每棟初評費用2萬元，每戶負擔約在2,500至5,000元，接下來是重建法規檢討與初步財務評估，這部分由臺灣金融都更提供免費服務，而前期費用的花費主要在建築師進行法規詳細評估、擬定重建計畫

引進投資人參與　採餘屋保證收購機制

這是自地自建初期需要負擔的費用，但實際在整合過程中，會遇到地主有各種情境上的難題。林旺根進一步說明，迄今收案達520件，從這些案件推動過程中最常碰到地主認知不足，停留在一坪換一坪觀念，或是擔心成本負擔太重、高齡貸款不易、重建融資額度太大，還有餘屋銷售風險等問題。

為了解決地主碰到各項難題，林旺根透露，在4、5月疫情期間，臺灣金融都更也重新盤點業務模式，除了主攻自地自建，提供全案管理專業服務，今年更引進投資人參與危老都更，突破性做法可以採取「餘屋約定保證收購」，引進投資人採「類建商合建」。他解釋，曾經碰到不少地主，無意參與重建，此時可以透過投資人價購，提前出場，甚至有些地主擔心餘屋賣不出去，也可以由投資人約定預購餘屋，同時得以挹注資金，讓重建案順利推行。

至於引進投資人的對象，林旺根表示，初期在配合「金融挺都更」的政策任務下，由4家公股AMC與臺灣金聯組成「都更及危老整合協作平台」，以擔任實施者或起造人，能夠挹注資金及購置不動產，而臺灣金融都更扮演的角色就是整合服務平台，協助嫁接投資人，解決地主各種金融難題，並擔任好專案管理與執行的角色，未來投資人對象也不排斥是民間機構。

另一方面，針對業界諸如中小型建商，在整合開發期間，需要金融協助，同樣臺灣金融都更也能引進投資人的機制，藉由整合相關產業或各個環節，以提高成案的可能性。

定位為整合服務平台　發展多元業務型態 

目前臺灣金融都更業務推展2年，去年下半年至今年上半年是進案的高峰期，光是今年就收案110件，不過，縱使每個星期都有新案進來，不代表就是成熟案件，仍需要克服難題把案件催熟。

依照臺灣金融都更將案件進度，分為進案、立案、催熟、成案、簽約等階段，截至目前為止，成功簽約案件共有6件，正處於催熟階段的案件有近20件，有危老案，也有都更案。林旺根指出，其中一件位於城中區，正在整合一塊近3,000坪的商業基地，由於夾雜公私地、法人機構，整合難度高，臺灣金融都更介入整合，便是可以擔任公正第三方協助進行嚴謹權變程序，避免地主與地主之間猜疑和不信任。

在實際經手過許多案例之後，臺灣金融都更在發展多元業務型態的定位更為明確，主要解決地主重建過程各項痛點，並與相關專業單位協力合作，諸如建築師、估價師、建商、營造廠等。目前內部組織已經擴展至50人，成員從開發整合、金融服務、建築規畫、營建管理到銷售客服皆有，致力成為自主都更及危老重建的最佳、最值得信賴的整合服務平台。

林旺根PROFILE
現職：臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司董事長
學歷：國立臺灣大學土木工程學研究所碩士
經歷：台北市都市更新推動中心董事、宜蘭縣政府建設局局長、台鐵局貨運服務總所總經理、行政院經建會參事