臺灣金融都更扮中介平台 為民間招商解資金缺口

攜手同業加速推動 首件都更成案簽約

發布日期2021/04/26 作者陳雅玲

臺灣金融都更發展創新分案模式,與業界攜手合作,加速推動都更成案。圖為臺灣金融都更公司董事長林旺根(左)、現代地政聯盟董事長王進祥
都更和危老重建在市場推的火熱,從官方數據顯示,無論危老或都更案核准件數都相較往年增加,不過對比現今雙北超過30年以上的老屋就超過138萬戶,全台加總多達四百多萬戶,核准案件僅是九牛一毛,還有許多老屋等待重建。然而業界坦言,都更整合大不易,卡關在前期整合和資金缺口是最大的因素。

根據內政部統計,去年都更案核定86件,今年截至3月31日只有12件,平均一個月僅有4件,初步整合中送核的事業概更也只有12件,與去年同期相比達487件相差甚遠,可見都更推動腳步緩慢。

業界人士指出,過去都更案推動的慢,多數是由建商擔任實施者,但地主對建商又存有不信任感,深怕吃虧,以致於整合開發一拖數年之久,現在讓地主自主都更,卻又卡在資金問題而裹足不前。


自辦都更 資金問題浮上檯面

由公股行庫注資成立的臺灣金融都更公司,成立迄今邁入第3年,主要業務是協助地主自地自建及資金籌措。董事長林旺根表示,經營這三年來,發現這市場過於習慣與建商合建的模式,相較於合建,地主自地自建背負的資金壓力大,往往整合到一個階段,有的就會提出改為合建的可能性,有的是想提前出場,不願意繼續參與下去。

一件重建案事涉繁瑣而專業,不同狀況的資金問題也浮上檯面。在成立3週之際,臺灣金融都更公司對外宣布,將推動全新經營模式,林旺根笑談,未來公司定位成民間版的都市更新推動中心,將扮演中介公開透明的平台,與都更產業鏈結,為民間招商尋協投資人,加速催熟都更成案。

與九鼎都更公司簽約合作便是第一件都更成案。九鼎都更公司董事長林資雄表示,該案整合12年、歷經超過10家建商介入,在建商不幸倒閉後,經地主建議下臨危受命承接下來。不過,其間遍訪多家建商,原本抱持高度意願,但礙於與地主分配條件談不攏,紛紛撤手放棄。

臺灣金融都更公司董事長 林旺根 
該案的現況只能走自主都更一途,才有機會達到地主所希望的條件。但對九鼎來說,該案基地近一千坪,建築規畫將興建兩棟29層樓高的大樓,建坪達1萬2千坪,經過試算共同負擔約25億元,一件都更案現金流約要2成至3成,大約5億現金,對一個法人機構或中小型開發商來說,都是一筆為數不小的金額。

除了占重建成本最重的營建資金,小至都更前期費用,估計約莫要投入1千至3千萬元。若與建商合建時,這些費用由建商代墊支付,不過建商以利潤為導向,對案子開發意願有高低之分,而輔導地主自主都更的都更公司或協力廠商,1、2件都更案還能支付,但案子一延宕就數年之久,也讓業界又愛又怕,深怕投入的資金回收無期。


為民間招商引資 聯手同業催熟案件

尤其是老屋重建必須歷經整合開發、財務規畫、建築營造、餘屋銷售等階段,危老案短則需要5、6年,都更案長則8至10年比比皆是。林旺根認為,民間要自辦都更卡在資金,委託全案管理從頭包到尾,時間冗長具執行風險,因此發展分案服務模式,以營建成本抽取服務費作為公司管理的利潤。

這樣分案服務模式,概念近似選配機制,臺灣金融都更副總經理羅景文表示,以九鼎都更為例,扣除前期整合開發、規畫設計,選配所需的金融服務、保固維護等項目,約莫抽取該案營建成本的6、7%作服務費。如果包套全案管理則為15%,這樣收費機制等於是重建總成本打6至7折。

公開透明收費機制,成立具公信力的招商平台,林旺根強調,這不是與業界競爭,而是要與同業合作推動都更,籌資管道可以來自「泛公股AMC都更平台」,也可以是民間建商,採公開競標招商,引進投資人。對地主而言,以招標進行,即可以採價格高者得標,創造價格,也能創造價值,例如升級建材、延長保固等,這些都是台灣金融都更將要營運的業務。

目前臺灣金融都更繼危老案簽約11件後,致力於發展都更重建的全案管理,同時也與長期協助民間推動自主更新的現代地政聯盟合作。現代地政在全國逾500位地政士,以專業介入縮短整合時間,未來現代地政將以「前期的協調整合」的專業,與臺灣金融都更「後期籌資、營建及履約管理」結合,大家各擅勝場,形成推動都更一股強大的力量。