扮演整合協作平台 補足產業鏈缺口
臺灣金融都更 挾1.5%成功率進攻合建市場
臺灣金融聯合都市更新服務股份有限公司董事長 林旺根 (圖/陳俊松攝)
獎勵明確、符合條件就給，加上核定時程大幅縮減，危老重建近年來大行其道，蔚為一股風氣。不過，整合重建從來不是一件容易的事，舉凡地主不信任整合者，又或者卡關在資金籌措等等問題，多數亟需透過重建改善建物安全、居住環境的社區，還一直遲遲未完成整合。
長久以來，業界盛傳百分之一的說法，整合100個案子，能夠成功的可能只有1、2案，不難想見能夠成案並順利重建的案子得來不易。由公股行庫注資成立的臺灣金融都更公司，因應都更及危老政策推動而成立，主要是協助地主重建、提供資金籌措等多元服務。在成立近3年來，該公司接觸600多個有意重建的社區，從中發現重建卡關的主因，也將發展全新服務模式以拓展服務能量。
臺灣金融都更公司董事長林旺根表示，過去公司經營主攻自地自建，之所以切入這塊市場，在於危老重建基地多為一、兩百坪，不是建商主要開發標的，因而協助輔導地主自地自建，不過這狀況也因為市場的需要和政策放寬資產管理公司（AMC）可投資都更或危老而有所改變。
今年上半年本土疫情爆發，臺灣金融都更趁著疫情期間重新盤點業務，除了把開發服務中的案子催熟，另一面也就原有案子深化業務模式進行檢討，除自地自建外，將積極就合建的需求提供「偕同整合與招商引資」的服務。
不只輔導自地自建 還要轉攻合建市場
目前臺灣金融都更成案有10件，其中有兩案便是招商引資的合建案，「這是今年發展新服務模式的最大成果，總計明年會有4至5個案子會動工。」林旺根說，過去接觸600多件案子，完成了10個案子，換算下來成功率1.5%，如果能將這成功率套用到占市場大宗的合建市場，說不定能輔導更多重建社區。
談到切入合建市場的原因，林旺根不諱言地說，相較於自地自建，合建仍是市場主流的重建方式，另一方面過去服務自地自建的地主，曾反映背負的資金壓力太大、擔慮餘屋銷售的問題，因而缺乏信心導致裹足不前，甚至提出轉為合建的可能性，因此深化業務模式切入合建市場。
再者，另一個變數是面臨營建成本大幅提升。據行政院主計總處資料，10月營建物價指數來到125.36，歷史次高為97年7月的112.11，現在形成營造廠挑案的賣方市場。這對小基地自地自建的地主而言，無疑是提高風險性，因此引進投資人的合建案會有增加趨勢。林旺根強調，轉攻合建市場並不是與民爭利，而是要與同業一起推動都更及危老。
一般來說，老屋重建必須歷經整合開發、財務規畫、建築營造、餘屋銷售等階段。林旺根進一步說明，合建案的「「偕同整合與招商引資」服務模式，主要分為3大部分：一是偕同整合。與協力團隊合作加速整合地主意願，例如前期協商合建條件，轉為公開公平的分配模式或提供顧問諮詢服務；至於合作的協力團隊，可以是都更開發公司、建商、推動師、建築師等民間整合團隊，結合臺灣金融都更公司品牌形象與公正第三方的角色，有利於與地主建立起信賴感，以加速地主同意重建的意願。
二是招商引資。重建資金的缺口透過招商徵求投資人挹注資金，出資人除了「泛公股AMC都更平台」外，也不排除是殷實的民間建商。至於引商方式，初期案件規模不大，先以洽談、媒合方式進行，若未來業務模式成熟、案件量增加，「長期目標是朝向設立平台，建構公開遴選程序。」
三是履約監督。透過招商引資模式，順利成案之後，公司退居二線擔任履約管理或建經角色，持續協助地主、投資人及融資銀行等單位進行監督管理，共同完成重建事業。
這樣「偕同整合與招商引資」的服務模式，據了解，初步獲地主、整合團隊、建設公司等正面的回響，目前處於協同整合階段計有10餘件，成功合建引資有兩案：一案是位於台北市永吉路，基地面積116坪，地主6戶；另一案為文林路案，基地面積144坪，地主4戶，二案地主都已經與投資人簽訂合建契約，正在申請建照。
此外，臺灣金融都更原本業務還有「全案管理」、「金融服務」，服務地主自地自建和合建雙軌並行，也不排斥進一步爭取擔任都更代理實施者。
以一位補位者自居 協作補足重建缺口
林旺根對公司扮演角色形容「不一定是主角，也可以當配角，」只要是在重建過程或產業鏈結有缺口的環節，臺灣金融都更可以當一個補位者，也可以是引資的關鍵角色，主要建立起公正協作整合服務平台，目的就是推動重建案順利成功。
舉與業界合作例子來說，當案子整合到7、8成，會面臨到各種資金問題，特別是重建資金輒數10億元，對一個法人機構或中小型開發商是一筆為數不小的數目，若由臺灣金融都更進場提供金融服務及營建管理的規畫，則能向AMC取得增額融資，地主不用擔心房子蓋不起來，也能透過第三方控管把關營建工程，消除地主對整合者的疑慮。
對於未來發展目標，林旺根表示，臺灣金融都更具有公股行庫的背景，無論是自地自建的全案管理，或是合建案的金融、營建控管，責任是做到替地主把關，把重建風險降到最低。當地主信任了，案子自然就會加速，這樣才能達成把都更及危老量能衝起來的目標。
