看不懂建蔽率、容積率?

改建前要搞懂的9個專有名詞

發布日期2020/09/06 作者陳雅玲

房屋想要改建翻新,相信許多住戶和地主一定最關心,「我的土地可以蓋多少坪的房子?又可以興建多高樓層?」那麼,以下這些專有名詞,你一定非搞懂不可!



 

‧基地面積

一般意指建築基地之面積,而非全部土地的面積

‧總樓地板面積

建築物各層樓地板面積的總和,包括地下層、屋頂突出物及夾層等。

‧建築線

依據《建築法》第48 條規定,起造人申請建築執照,其基地面臨計畫道路、 市區道路、公路、現有巷道或廣場者,應向各縣市申請指定建築線。建築線2 種不同的解說:一是指建築物外牆面在地面上所圍成之線;二是指建築基地與道路之境界線重合部分。國內的建築法令所稱的建築線,則是以後者之解說為準。

‧法定容積

民國72 年施行土地使用分區管制,每一個土地都有一個土地的分區,按照分區會有一個固定的容積量,便是指法定容積。

‧土地使用分區

指的是政府將土地劃分成不同類型,並規定各分區類型的允許用途。例如市政府將土地分成住宅區、商業區、工業區、政府用地等。

‧原始容積

在還未全面施行容積率之前,也就是民國72年之前的房子,當時興建依照建管相關規定,端看基地道路寬度,換算可興建樓層高度,在這樣範圍下能蓋多少就蓋多少,因此反推該建築物的容積量,就是原始容積。也就是現有建築物的總樓地板面積。

如果未來都市更新,算過原始容積大於現在法定容積,就相當有利重建。