都更危老推動現況3》斯三預計明年入住  民眾期待公辦都更是下一位

發布日期2021/08/03 作者陳雅玲

首案由北市府擔任實施者,進行窳陋社區整宅都更的斯文里三期,預計明年4月就可入住,成為北市改建老舊社區的成功案例,不少住戶和里長紛紛詢問能否也可以公辦都更?臺北市都市更新處處長陳信良在「住宅更新、市民安心」線上策略論壇明確說明,公辦都更進行三部曲的主軸,同時與會的民間財團法人組織則建議,未來都更可以公辦和民辦合力,採跨街廓容積調配以及換地的方式,朝向大街廓基地開發。

撇除舊思維  公辦都更才有可能性


對於民眾有意請市府協助都更,陳信良提出都更革新「三部曲」,一是公私協力自助人助,由台北都更中心和民間專業建築規畫團隊組成策略聯盟,加速更新,二是整建維護在地共老,第三是都更計畫共善共好。

目前台北市超過50年的老公寓,數量約40萬戶,對於老屋要換新屋,陳信良認為,一般舊車換新車都要出錢,但是住戶過去抱持一坪換一坪、重建不需要花錢,最好還附帶一個停車位的想法,如果一直持有這樣舊思維,政府很難介入協助,這也是他常說「都更要人助,也要自助。」

他表示,目前辦理的公辦都更2.0,只要基地條件達2000平方公尺,整合意願達90%,初步階段會就簡單的建築設計、分配進行試算,如果同意由都更中心擔任實施者,則住戶同時必須繳交2%代金。

公辦都更2.0首案的士林松柏大廈,在1坪換0.77坪的條件下,住戶高達9成同意由市府與都更中心來推動公辦都更。(圖/臺北市都市更新處提供)

公辦都更2.0在公告實施不到50天,就有案子進來,士林松柏大廈是首案,在1坪換0.77坪的條件下,仍在第二階段取得9成意願,得以啟動公辦都更更新程序。截至目前為止,公辦都更2.0收案10件,其中6件推動中,4  件具有重建潛力。


資源傾斜挹注 整建維護也是重點政策

除了拆除重建之外,整建維護也是都更的方法之一。陳信良表示,政府資源也會傾斜用在整建維護,原因在於如果40萬老舊公寓拆除重建,整個廢棄物大概是50個101大樓,假設若重建成15樓的大樓則要投注3倍資源,等於是興建150個101大樓。目前市府也著手公辦整維,先以撫遠街整宅為示範區,先以分期、分區、分項目來進行。

除此之外,目前北市危老推動師達2萬4000千人,建管處也賦予危老推動師輔導住戶整建維護。建管處副處長虞積學表示,在危老推動師回訓或換證的過程,將針對公寓大廈外牆修繕等相關法令進行培訓課程,未來推動師除了推動危老重建,還會擴大服務內容,包括輔導老舊公寓的增設電梯、外牆局部修繕和整新、耐震評估階段的補強,以及協助住戶成立管理組織。


實現都市再生  大街廓基地開發有賴政府主導


對於現行的都市更新,臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖則提出看法,他表示,都更多數是零散而小的規模,大家以為的都市更新可以大規模改變市容,提升生活品質,現在最讓人垢病部分是名實不符的狀況,僅是小基地建物重建,並未讓都市更新。

他認為,理想的都市更新應該透過大規模進行都市機能及形式徹底再造,採行大街廓基地開發,可以跳脫傳統的容積獎勵為訴求,以提升居住品質與產品價值的來創造都市更新的動能,像日本六本木之丘是一個很成功案例值得借鏡。

除此之外,採跨街廓容積調配也是一種手段,可以解決小基地僅能申請危老、重建區段零碎問題,而小基地可移至較優區段重建,並集中容積於主幹道地區,而舊市區空間作為公共設施,由實施者協助開闢和管理維護,也可節省政府負擔。日本大手町即是一個成功案例,以連鎖型都市更新方式,從1.3公頃的種子基地,不斷換地到13公頃,再到40公頃,採分區、分段、分時的方式開發。

曾多次到日本交流都更經驗的都市更新整合發展協會執行長丁致成分享,日本的大街廓基地開發、跨街廓容積調配是由政府出面主導,就國內《都更條列》規定,跨區換地調配只能以公辦都更進行,因此要將都更演化成大街廓基地開發,把公辦都更和民辦都更結合在一起更有機會。