中山區重建熱》打動豐興老董甘願苦等16年 璞永量身打造關鍵角地做出豪宅產品
對於整合重建只是賺錢，但做不出好作品，璞永董事長楊岳虎寧願捨棄。(攝/潘重安)
鐵皮搭起的圍牆，低矮透天四周被茂密大樹圍繞，讓人很難聯想到，在還沒拆除前，這是業界素有「小中鋼」之稱豐興鋼鐵位於台北的營業處，與豪宅「元大方圓」僅有一巷之隔。而這處佇立75個年頭的處所，歷經16年，終於等到拆除重建，整合鄰地街廓，將重建1棟與「元大方圓」相互輝映的高規格豪宅。
專蓋精緻住宅 擴大基地才能有好產品
這件危老案整合面積達600坪，背後整合推手，正是業界以專蓋精緻住宅聞名的璞永建設。談起這塊基地整合，董事長楊岳虎初次拜訪豐興鋼鐵前董事長林明儒，兩人相談甚歡一拍即合；當時，林明儒還丟下一句，「楊董，我信任你們！我等你慢慢整合！」楊岳虎笑說，沒想到這一弄就16年。
創立於1996年的璞永，是楊岳虎白手起家創業，當時與合夥人李忠恕、張晃魁共同創立富鴻建設，也就是現今璞永的前身。璞永打響名號的代表作，眾所周知是與璞真建設聯手操刀推出位於正對大安森林公園「勤美璞真」，為台北市第一件成交破百萬元的預售屋。近年，陸續在北市精華區推案，像是「醇建築」、「敦仰」、「至仁愛」、「璞園榮」等重建案，屢屢創下銷售佳績。
楊岳虎早在《都市更新條例》法令尚未完備之時，就投入土地開發整合，對豐興台北營業所這一塊地，他認為「它是夠格做出豪宅的」，因而投入心力陸續整合40幾位所有權人，擴大基地面積。楊岳虎說，豐興這塊地所處角地是至為關鍵，面臨11米道路用地，容積率可達560%，其實這樣一塊地就可以重建，但如果要做出更好的建築作品，基地面積必須要夠大。
16年來，整合面積範圍從起初300坪，再拓展到南側老公寓逾600坪；過程中碰上地主意見無法達成共識，直至下一代才有所突破說服重建，「原本，一度萌生放棄念頭，考慮先用300多坪來興建的！」楊岳虎道出整合的漫長時間等待，唯一遺憾是1棟6層樓未能納入。
豐興鋼鐵台北營業處已經拆除重建，整合600坪基地，預計2024年3月推案。(潘重安／攝)
豐興鋼鐵台北營業處原始屋況。(截自googlemap)長年投入開發整合的楊岳虎認為，「做都更要能成案，才有意義！」看到同業為了整合千坪基地，曠日廢時，最後資金壓力承受不住，他從中領悟，談都更就是要談百分百同意，避免橫生枝節。因此，過去璞永手上案子多是百分百同意的案子，多達20餘案。
至於如何做到整合百分百同意？楊岳虎說，最重要是先「摸底」，了解地主條件、判斷複雜程度，再來衡量能不能設計出好的建築，最後才是評估獲利狀況。從經營角度，考量公司也要營運；為了成案，初期鎖定300坪至500坪基地，在比例原則下，不同意戶相對少，整合相對單純許多，自然成功機率也就高。
以璞永所在的公司總部，即國賓飯店後巷的「璞園貴象」，當初楊岳虎評估成案機率高，便做出買下此塊基地停車塔的決定，「一旦敢買，就代表你只能往前衝，這是整合的決心，不管碰到什麼困難也要想辦法完成！」儘管其間碰上家族兄弟姊妹爭產卡關，璞永也扮演稱職「協調者」解決紛爭，後來僅花了2年整合簽下百分百同意書。如今，這棟建築還贏得國家建築金質獎的全國首獎殊榮。
近年，中山區被楊岳虎視為公司落地生根的區域。過去最具代表都更建案，是正對中山北路林蔭大道的「醇建築」；這裡原為6棟透天厝，1樓全是黃金店面，其中1棟還是義美起家厝之一。當時，地主有意重建找來建商競標，結果璞永從知名建商脫穎而出，很快不到2年內就完成整合，當時打造中山北路最高大樓，預售還沒對外公開就賣了半數。而最近1筆成交，為21樓成交戶，總價1.56億元，換算每坪單價為132萬元。
由於具有建築人的使命感，楊岳虎有信心地說，「我們公司做的建築，沒有1棟是重複的，從27年前到現在堅持如此！只有勇於創新。」若說建築品質與獲利哪一個重要？楊岳虎毫不猶豫回應，「如果這案子只是賺錢，但做不出好的作品，我也是不會做！」也因為如此，璞永成為不少地主主動找上門的建商。對地主而言，看待一塊土地何其珍貴，賣一塊地，等同嫁女兒一般。
中山區容積相對高 有利於開發整合
楊岳虎認為，中山區是整合開發潛力區域。主要是都更能不能分回原室內坪數，一直以來是大家根深柢固的觀念，這也是能否都更的關鍵點，而中山區商業區容積高，分回原室內比較有機會，有利於順利談整合。此外，這一塊區域房價不像松山區、大安區、信義區來得高，同樣基地規模、規畫設計和建材，房價就有落差空間，對講究性價比的自住或者置產客戶具有吸引力。
接下來的目標，楊岳虎設定成案規模再進化，放大鎖定500至1000坪，目前中山區正有3案在整合中，他期望透過都市更新，對城市改造付出一點心力。
璞永建設
成立：1996年
董事長：楊岳虎
資本額：4.25億元
主要業務：合建開發興建住宅、推動都更危老、銷售及營建等
指標建案：醇建築、敦仰、至仁愛
