林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
股權移轉變房地交易課稅？不利家族傳承建議修法必要性
處分股權若公司價值逾半為不動產者，有課徵房地合一稅之虞。(圖/pixabay)
財政部台北國稅局近日重申，房地合一稅2.0已於2021年7月1日實施，為了防堵不肖人士「假售股、真賣房」的逃稅漏洞，凡是個人直接或間接持有公司股權超過半數，且該公司價值逾半為不動產者，處分股權時都要課徵房地合一稅。
根據《所得稅法》第4條之4增訂第3項規定，凡個人及營利事業交易其直接或間接持股或出資額過半數的國內外營利事業之股份或出資額。若該營利事業股權或出資額的價值，有50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，在股權交易時，視同房屋、土地交易，依法應課房地合一稅。
此規定是2021年房地合一2.0修正時新增條文， 一般人可能不容易理解，而且有時會誤觸地雷遭到補稅或補申報通知，筆者認為有必要對此提出說明並反映給主管機關是否部份條文可能有需要修正，避免誤傷到一些本意，並非炒房的股權移轉者。
在2021年7月1日房地合一稅2.0上路後，凡是個人直接或間接持有該公司股權過半、且公司有過半資產為房地不動產者，即便該不動產是公司是在2015年12月31日前取得，股權交易都要課徵房地合一稅。
關於「直接或間接持有股份或出資額過半數」，包括直接持股、透過具有控制力的關係企業或基金會等持股、透過配偶及二親等以內親屬或是其他借名持股的情形，各類持股比率合併計算，達到50％以上便視為持股過半。
不只是個人以關係企業持股會納入視為關係人，而境內外母公司透過境內外子公司多層間接持有境內不動產，在母公司出售子公司股權時，若其股權價值與房地價值比均達特定股權交易條件，即有房地合一稅的適用，包括出售股權均屬境外公司亦同。
舉一個案例來說明，某甲上櫃公司自2014年取得A公司股權約35%，持股為8,000,000股，2022年甲上櫃公司持股60%之子公司乙公司再購股持有35%，8,000,000股，此時綜合持股為35%+35%*60%=56%，甲上櫃公司與A公司理念不合，決議於2023年拆夥因此出售股權，後來發現竟然要適用房地合一稅，2014年取得A公司股權8,000,000股的出售利益須適用20%稅率，乙公司出售8,000,000股的出售利益則須適用45%稅率的不合理狀況，本來為真實的股權交易卻變成房地交易(申請國稅局解釋無效)。
在家族企業中，有關直接或間接持有股份或出資額之認定標準,除了個人股東本身之持股外.其配偶及二等以內親屬之持股及個人、配偶或二親等以內親屬擔任營利事業董事長、總經理或相當職位之該營利事業持股，也需合併計算判斷是否超過半數。
在此認定標準下,使得原本單純的股權交易都有可能會不小心落入了房地合一之課稅範圍；在評估不動產傳承安排規劃時，家族投資或資產管理公司是普遍被考慮的工具選項之一，很多家族為避免以個人名義持有不動產，會因為經過多次繼承導致所有權人眾多，增加日後處分不動產之難度，而選擇透過法人持有家族不動產。而在房地合一2.0後，就要特別注意家族公司間的股權移轉，有沒有可能落入房地合一之課稅範圍。
筆者認為，此修法之立法目的應是為打擊投機投資客，藉由以公司名義買入房地，再透過股權移轉以達買賣房地賺取差價，但也許疏忽了一些真正股權買賣轉讓交易，個人建議如下幾點：
1. 某些產業公司因為屬於輕資產之服務公司，其持有自有資產和出售股權，並非以短期炒房為目的，卻非常容易落入特殊股權認定，而被課重稅，此應非房地合一要打擊的投資投機客，建議應修法包含特殊考量。
2.台灣目前創一代均面臨二代接班傳承問題，且避免股權旁落至外部股東，因此家族企業紛紛成立閉鎖性控股公司，將原來家族個人持股之實際營運公司股權換股至控股公司，該等換股行為將視為股權移轉，但其實質是換股而非買賣股權，若該等換股亦被國稅局視為特殊股權交易，將會造成額外增加不合理稅負，且對推動家族傳承有不利影響。
3.房地合一2.0下的特殊股權交易，是依照「持有股權期間」計算。即不管公司取得房地時間點是舊制(2016年以前取得)，還是實施房地合一稅(2016年後取得)後，未來股東一旦出售股權，若出售時司50％股權價值以上來自不動產，將可能適用房地合一2.0制度課稅，而非依所得基本稅額條例計算最低稅負（如為個人股東出售股權，即無法享有基本稅額中每一申報戶每年得享有的670萬元扣除額的優惠），兩相比較之下，將對稅負有重大影響，是否合理尚待時間考驗。
4.有關「營利事業股權或出資額之價值50%上由台灣境內之房屋、土地所構成」之要件來看，一般建設公司、不動產開發、租賃公司、旅館業、資訊服務業者或家族的不動產投資公司或資產管理公司等，其主要資產多為不動產及員工(未資本化) ，因此相關公司之股權交易或移轉將很有可能都被認定為特殊股權交易。
