林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
不動產繼承實務試算 新舊制稅負差異大不同
繼承取得房地產，出售時應先了解是適用舊制還是新制。(圖/istockphoto)
許多讀者對房地合一新舊稅制的差異表示複雜難懂，特別是遇到重建、繼承等多重條件，更是一頭霧水，筆者今天特別用實例來說明房地稅務常見實務，當你繼承取得舊制的房地產，若再次出售時，該如何計算稅負，以確保財務最有利。我們用一個情況為假設，但很普遍的案例來說明。
老黃在2015年8月1日購買了一處房地產，全家居住於此，後來在2021年，他家參與危老重建，但老黃不幸在2024年5月1日過世，房屋評定現值及土地公告現值總共是550萬元。
他的兒子小明繼承了這處房地產。小明繼承後，仍然住在此地好幾年，但因為家庭理財需要，他決定在2030年8月2日出售這筆繼承而來的房地產，售價為3,000萬元（假設房地比例為30%：70%，綜合所得稅率為30%）。現在，讓我們一起計算新舊制度下，小明的稅負如何。
我們要強調的是，這個案例中的稅務規定來自台灣財政部10404620870號令，其中重點如下：
1. 如果你在2015年1月1日之後繼承取得房地，符合特定條件，則應根據新制度計算房屋部分的財產交易所得，併入綜合所得總額，並在法定期限內進行結算申報。
2. 如果你的房地是符合自用住宅條件的，並且持有期達6年，則可以自行選擇按新制或舊制來課稅。
3. 根據新制，房屋部分的交易所得在400萬元以下免納所得稅，超過400萬元的部分則按10%的最低稅率課稅。
4. 如果你已根據新制申報房地交易所得，但後來發現舊制對你更有利，你可以在交易日的次年5月底前註銷原新制的申報案件，改按舊制規定計算房屋部分的財產交易所得，併入綜合所得總額，並進行結算申報。
小明在2015年後繼承取得，並出售房地產。原本，他應該適用新制的房地合一稅，但由於父子可符合自用住宅條件，並且持有期總共為6年，根據財政部104年8月19日台財稅字第10404620870號令，小明可以自行選擇按新制或舊制來課稅。我們替他試算這兩種稅負的差異：
1. 適用舊制—房屋財產交易所得：
3,000萬元×30%×17%利潤率×30%＝45.9萬元（較有利）
2. 適用新制—房地合一自用住宅：
（3,000萬元－550萬元－50萬元費用－400萬元）×10%＝200萬元
因此，小明在2030年8月2日過戶後的30日內，他需要申報房地合一稅並支付200萬元的稅款。他還需要在2031年5月31日前註銷原新制的申報案件，並根據差額申請退還200萬元－45.9萬元＝154.1萬元的所得稅。
總而言之，讀者如果需要處理房地相關稅務，現在了解新制和舊制的差異，以及你的個人特別情況尤為重要，才能確保最有利的稅負安排。如果有需要，建議諮詢專業會計師或稅務專家，才能獲得最詳細的指導，避免因小失大。
