知名海砂屋葫蘆公寓 併入鄰地有望成為社子島最大開發案
10幾年前被鑑定為海砂屋葫蘆公寓，住戶自行整合，併入鄰地開發案。(攝/潘重安)
位於延平北路5段巷弄內的葫蘆公寓，10幾年前被鑑定為海砂屋，因為屋況老舊頹敗，天花板不時混凝土掉落、鋼筋裸露，部分牆面不得架上鋼條穩住梁柱。這10年來，葫蘆公寓歷經2個開發商介入整合，卻遇人不淑重建未果，甚至頻頻登上媒體版面，成了士林區知名的海砂屋社區。
不過，多年過去，葫蘆公寓重建再度燃起希望，有望併同鄰地一起開發重建，將成為社子島有史以來最大面積的都更案。這起都更案背後推手為上市櫃公司基泰建設，這也是基泰建設手中握有23件都更案的其中一件。
海砂屋重啟希望 併入鄰地擴大開發
談起葫蘆公寓能夠成功整合，不若傳統印象是由建商介入整合，反而是住戶自救會自發性整合，主動向基泰建設釋出有意重建的意願。原來，基泰建設剛開始只是整合鄰近葫蘆公寓一塊1000餘坪的基地，後來葫蘆公寓有意加入重建，接著鄰地地主又自行整合百分百同意，加上一塊位於延平北路商業地，結果這塊都更案基地一舉擴大成為2003坪。
「這塊基地面積，總共變更4次！」基泰建設總經理特助蕭嘉洋表示，當初也是始料未及，自2019年開始整合鄰地，不到2年時間，這塊基地已擴大整合逾2000坪。全案基地總戶數達185戶、共245位戶所有權人，目前全案同意比例高達91%，剩下20幾戶尚未同意的原因，正在等待估價完成，得知最後分回面積和價值，目前進度是進入模擬房屋選配階段。
「這個案子可說完全沒有釘子戶，有相當高的機率簽署百分百同意，公司是持續朝這方向努力！」。像葫蘆公寓自主性整合，主動找上建商，帶動其他鄰地也一起進入重建，在市場實屬罕見。
從事都更規畫20餘年、冠霖不動產顧問公司總經理林育全指出，葫蘆公寓被列管海砂屋超過5年，原有海砂屋容積獎勵30%遞減成為10%，基地規模僅有400多坪，而海砂屋基地能整併到其他鄰地，擴大重建範圍，除了基地條件變更好，特別是在營造成本拉高之際，透過整併能達到控制造價成本，可發揮最大的開發效益，而且對社區塑造、產品規畫、環境改善等皆有益處，原本危險的海砂屋也能徹底翻身、價值大幅提升。
克服整合難題 只走權利變換住戶安心
不過，擴大都更範圍過程中也碰上整合難題，一度讓基泰考量放棄。由於葫蘆公寓是迅行劃定的更新地區，同意比例門檻只要過半，還有額外海砂屋獎勵容積，但這一塊2000坪基地，海砂屋只占400多坪。在同屬一塊基地，非海砂屋住戶認為，同樣是貢獻土地，為何海砂屋住戶分回面積比較多，因而產生抗性造成滿大的阻礙，基泰也曾思索為了基地完整性，何不就切割葫蘆公寓海砂屋部分。
蕭嘉洋說，葫蘆公寓房屋傾斜，崩壞情形相當嚴重，原有住戶38戶已有28戶被迫遷離，剩下10戶無力搬遷只能居住在當地，不僅如此，迄今還被市府處以連續裁罰。「這是公司認為，最不能放棄他們的原因。」因此，基泰決定再與其他住戶溝通說明海砂屋條件的差異，等於又多花1年時間說服地主接納。
分析葫蘆公寓能夠快速邁向重建之路，一是住戶願意主動自行整合，特別是適逢台北市府近期通過刪除海砂屋容積獎勵限期遞減的規定，這對葫蘆公寓重建更是如虎添翼；二是選對建商協助重建。基泰早期就投入都市更新，博愛特區首件都更案「世紀羅浮大樓」便是出自其手，過去累積不少成功案例，具品牌知名度。
蕭嘉洋補充地說，基泰談都市更新只走權利變換，所有計畫內容、分配條件經由政府審議、核定，資訊透明化，對住戶提供相對保障。在分配條件願意讓利，同時在合約也提出協議分配比及權利變換擇優選項，讓住戶更為安心。
