創最快整合紀錄！472戶新莊最大海砂屋 1年整合9成2的關鍵原因
新莊知名大型海砂屋大樓「名人天廈」，是聶立在公園路上44棟8至10樓住宅大樓。
台灣地小人稠，都市核心精華地區早已密集開發，但建築物也隨著歲月老化，一一浮現水電管線老舊、漏水、耐震不足等問題。其中，海砂屋是最危險亟需更新的建物，但對居住在素有新北最大海砂屋「名人天廈」的住戶而言，這一條更新之路走了10餘年，直至一年多前富都新建設機構進場整合，才點燃海砂屋重建的可能性。
「名人天廈」是新莊知名大型海砂屋大樓，聶立在公園路上有4區44棟8至10樓住宅大樓，正對著新莊運動公園千坪綠地，社區基地面積近3千坪、所有權人將近500位；在從事都更領域的專業人員眼裡，這個都更案是一件不能接的苦差事，原因是所有權人數太多，原房屋產權類型多樣，更何況這是比5層樓公寓還要高的電梯大樓。
但這艱難的整合任務，在富都新機構手上卻挑戰成功。「只花1年時間，我們簽下協議合建就談到9成2，」富都新機構董事長蔡家福驕傲說著「名人天廈」現階段的整合成果。這也創下新北市民辦都更整合規模之大、整合進度之快的紀錄。
累積都更功力
取決於態度做到最好
事實上，富都新機構旗下「君泰開發」深耕都市更新多年，近年陸續成功整合多件都更案，無論在實績或用心程度有目共賭。從整合第一案「君泰」，興建500多戶社區，位於北投的「岳榕莊」，為了保留原地的老榕樹不惜砸下百萬移植保育、並為神明遷建蓋新廟址，傳為美談。其中，最具指標性的大安區「永康麗莊」，為整合基地完整性「十年磨一劍」，更不忘前央行總裁彭淮南所託，為他保育這棵從小看到大的老麵包樹，甚至獲得彭淮南肯定，以親寫書信致謝。
出身自新莊，蔡家福過去曾擔任新莊市市長、臺北縣副縣長，從公務體系回歸到專注自身經營建築業，雖然身份變了，但不變是做事的態度。「無論做什麼事，都要做到最好，」蔡家福表示，富都新8年前就投入都更事業，這份事業也兼負一份企業責任與社會責任，特別是基於對家鄉新莊的情感與鄉親支持，早年就投入新莊「君泰」整合，如今更接下新莊兩大知名海砂屋社區「名人天廈」、「中誠街案」。
富都新建設機構董事長蔡家福過去任職新莊市市長，對家鄉新莊這一塊土地存在一份情感。(攝/潘重安)
其實，承接「名人天廈」都更案，富都新內部歷經一番周折。總經理王玉鳳回憶，當時董事長蔡家福受住戶和原開發公司請託協助，公司進行了各項評估，結果考量大型社區整合時間太長，風險難以掌控，最後公司股東與全員反對承接。「這是一件不容易做的苦差事，還有最大挑戰是，時間成本和營造成本的考量，」蔡家福表示，就連太太也一旁勸說「等這案子整合興建好了，你都幾歲人了！」一度讓他陷入長考與苦思。
但蔡家福仍是獨排眾議，「我對自己說，應該勇於承擔，這是一種社會責任也是回饋故鄉，再者，評估這幾年公司累積不少都更經驗，現在是最佳狀況，相信是有能力可以完成！」一旦下了決心，就全力做到最好，蔡家福剖析研擬的策略，從啟動到完成規畫8年時間，而控管在時間內完成，首要就是取得住戶信任。
與住戶站同一陣線
分配面積和價值一次說清
如何取得住戶信任？蔡家福不假思索點出，從可建築面積和容獎面積爭取到最大，以及和住戶說清楚講明白分配的面積和價值。也因此，富都新自接下此案，內部隨即成立專案小組結合建築師、都更規畫顧問、估價師等專業人員，在不到3個月召開住戶說明會、半年內收取到逾8成以上同意與合建契約書，8個月後即向市府提出變更事業計畫申請，竟在1年內就成功取得9成2同意和合建契約書。
蔡家福回憶，2022年7月第一次在新莊區公所向住戶舉辦公聽會，就吸引300名以上的住戶攜家帶眷參加。現場陳設繪製完成的建築圖樣，直接向住戶說明未來建物的外觀設計、公設，可分回坪數、以及室內平面圖等等；當中，更精算找補差距盡量在最小幅度，避免住戶找補造成財務負擔，種種細節，讓住戶明確看到未來完工的樣貌。證明富都新充分做好十足準備，住戶開始相信「這次是玩真的！」
蔡家福對「名人天廈」整合進度掌握十分清楚。他表示，「名人天廈」整合難度除了所有權人數多，產權類型更多達十幾種，例如社區四面臨路條件各有不同，挑高樓層有的是合法夾層、有的是違建，一樓店面有的一個停車位，有的是二個停車位，對於每一種住戶產權類型，在合理範圍內是盡量滿足住戶的要求和期待。
為此，富都新估計斥資10億元購買公設地容移，補足住戶分回條件，並以合建約定方式，保障住戶分回原權狀面積110%，且每45坪可以分回一部平面停車位。蔡家福驕傲的說，整合比率達到92%，是同時取得「都更同意書」與「合建契約」，而且所有程序公開透明，讓所有住戶都在同一個基準點上進行簽約。
創造品質與價值
自然獲市場肯定
在短時間內取得住戶高度信任與支持，後面就是背負住戶高度期待，蔡家福深知承接這案子最大挑戰是考驗公司的營運目標定位，從產品設計、市場定位到營造管理，甚至未來創造的價值以及營建費用的管控，這一切蔡家福都曾自問有沒有把握完成。
一個建案能否成功？蔡家福認為，管控成本更勝於如何創造價值，而且是站在地主與住戶角度思索如何共同創造價值，把品質做到好，市場自然就會肯定你。因此，「名人天廈」在整合的同時，整體建築規畫設計與產品定位早已胸有成竹，「找來國際頂級建築師、一流的營造廠，「名人天廈」更新後，將興建3幢6棟地上35層、地下6層的摩天大樓，每幢棟距原本10米，後來再放寬20米，如此有更寬敞的公共空間……」蔡家福想的是，未來蓋好有近1000戶入住，居住品質、安全性，還有動線規畫，以後往來新莊運動公園的民眾看到就是這6棟建築物，公共空間規畫不能馬虎。
「名人天廈」更新後，將興建3幢6棟地上35層、地下6層的摩天大樓。
對於這案子時程掌握，蔡家福自許藉由高比率整合度，都更程序最慢明年年底走完，2025年過完農曆年能夠拿到拆除執照，預計興建6年，除了自家宗輝營造，更不排除找華熊與互助營造合作，為的就是打造新莊具代表性的指標建案。
這不僅看出富都新的用心，也致力於做到最好的品質。不過隨著近年營建成本上漲、房市景氣不明，對都更案形成影響，蔡家福表示，目前權利變換共同負擔提列，與市價成本差距拉大，造成建商無法依原條件整合，建議營建成本實質提列，同時對於都更住戶全部同意依協議合建進行都市更新，應比照依權利變換進行都市更新的稅務減免及優惠，並縮短後續產權囑託登記的時程，將會是推進都市更新最大的動力。
「名人天廈」是新莊知名大型海砂屋大樓，聶立在公園路上有4區44棟8至10樓住宅大樓，正對著新莊運動公園千坪綠地，社區基地面積近3千坪、所有權人將近500位；在從事都更領域的專業人員眼裡，這個都更案是一件不能接的苦差事，原因是所有權人數太多，原房屋產權類型多樣，更何況這是比5層樓公寓還要高的電梯大樓。
但這艱難的整合任務，在富都新機構手上卻挑戰成功。「只花1年時間，我們簽下協議合建就談到9成2，」富都新機構董事長蔡家福驕傲說著「名人天廈」現階段的整合成果。這也創下新北市民辦都更整合規模之大、整合進度之快的紀錄。
累積都更功力
取決於態度做到最好
事實上，富都新機構旗下「君泰開發」深耕都市更新多年，近年陸續成功整合多件都更案，無論在實績或用心程度有目共賭。從整合第一案「君泰」，興建500多戶社區，位於北投的「岳榕莊」，為了保留原地的老榕樹不惜砸下百萬移植保育、並為神明遷建蓋新廟址，傳為美談。其中，最具指標性的大安區「永康麗莊」，為整合基地完整性「十年磨一劍」，更不忘前央行總裁彭淮南所託，為他保育這棵從小看到大的老麵包樹，甚至獲得彭淮南肯定，以親寫書信致謝。
出身自新莊，蔡家福過去曾擔任新莊市市長、臺北縣副縣長，從公務體系回歸到專注自身經營建築業，雖然身份變了，但不變是做事的態度。「無論做什麼事，都要做到最好，」蔡家福表示，富都新8年前就投入都更事業，這份事業也兼負一份企業責任與社會責任，特別是基於對家鄉新莊的情感與鄉親支持，早年就投入新莊「君泰」整合，如今更接下新莊兩大知名海砂屋社區「名人天廈」、「中誠街案」。
富都新建設機構董事長蔡家福過去任職新莊市市長，對家鄉新莊這一塊土地存在一份情感。(攝/潘重安)但蔡家福仍是獨排眾議，「我對自己說，應該勇於承擔，這是一種社會責任也是回饋故鄉，再者，評估這幾年公司累積不少都更經驗，現在是最佳狀況，相信是有能力可以完成！」一旦下了決心，就全力做到最好，蔡家福剖析研擬的策略，從啟動到完成規畫8年時間，而控管在時間內完成，首要就是取得住戶信任。
與住戶站同一陣線
分配面積和價值一次說清
如何取得住戶信任？蔡家福不假思索點出，從可建築面積和容獎面積爭取到最大，以及和住戶說清楚講明白分配的面積和價值。也因此，富都新自接下此案，內部隨即成立專案小組結合建築師、都更規畫顧問、估價師等專業人員，在不到3個月召開住戶說明會、半年內收取到逾8成以上同意與合建契約書，8個月後即向市府提出變更事業計畫申請，竟在1年內就成功取得9成2同意和合建契約書。
蔡家福回憶，2022年7月第一次在新莊區公所向住戶舉辦公聽會，就吸引300名以上的住戶攜家帶眷參加。現場陳設繪製完成的建築圖樣，直接向住戶說明未來建物的外觀設計、公設，可分回坪數、以及室內平面圖等等；當中，更精算找補差距盡量在最小幅度，避免住戶找補造成財務負擔，種種細節，讓住戶明確看到未來完工的樣貌。證明富都新充分做好十足準備，住戶開始相信「這次是玩真的！」
蔡家福對「名人天廈」整合進度掌握十分清楚。他表示，「名人天廈」整合難度除了所有權人數多，產權類型更多達十幾種，例如社區四面臨路條件各有不同，挑高樓層有的是合法夾層、有的是違建，一樓店面有的一個停車位，有的是二個停車位，對於每一種住戶產權類型，在合理範圍內是盡量滿足住戶的要求和期待。
為此，富都新估計斥資10億元購買公設地容移，補足住戶分回條件，並以合建約定方式，保障住戶分回原權狀面積110%，且每45坪可以分回一部平面停車位。蔡家福驕傲的說，整合比率達到92%，是同時取得「都更同意書」與「合建契約」，而且所有程序公開透明，讓所有住戶都在同一個基準點上進行簽約。
創造品質與價值
自然獲市場肯定
在短時間內取得住戶高度信任與支持，後面就是背負住戶高度期待，蔡家福深知承接這案子最大挑戰是考驗公司的營運目標定位，從產品設計、市場定位到營造管理，甚至未來創造的價值以及營建費用的管控，這一切蔡家福都曾自問有沒有把握完成。
一個建案能否成功？蔡家福認為，管控成本更勝於如何創造價值，而且是站在地主與住戶角度思索如何共同創造價值，把品質做到好，市場自然就會肯定你。因此，「名人天廈」在整合的同時，整體建築規畫設計與產品定位早已胸有成竹，「找來國際頂級建築師、一流的營造廠，「名人天廈」更新後，將興建3幢6棟地上35層、地下6層的摩天大樓，每幢棟距原本10米，後來再放寬20米，如此有更寬敞的公共空間……」蔡家福想的是，未來蓋好有近1000戶入住，居住品質、安全性，還有動線規畫，以後往來新莊運動公園的民眾看到就是這6棟建築物，公共空間規畫不能馬虎。
「名人天廈」更新後，將興建3幢6棟地上35層、地下6層的摩天大樓。這不僅看出富都新的用心，也致力於做到最好的品質。不過隨著近年營建成本上漲、房市景氣不明，對都更案形成影響，蔡家福表示，目前權利變換共同負擔提列，與市價成本差距拉大，造成建商無法依原條件整合，建議營建成本實質提列，同時對於都更住戶全部同意依協議合建進行都市更新，應比照依權利變換進行都市更新的稅務減免及優惠，並縮短後續產權囑託登記的時程，將會是推進都市更新最大的動力。
