整合東區精華店面 60位地主戶點頭答應的關鍵因素
僑安新村未拆除之前的現況。(圖/日勝生活科技提供)
位於光復南路260巷與280巷弄間的「僑安新村」B區，過去為知名美食部落，近期不少店面悄悄撤出，令不少上班族大感可惜。而這並非又一樁「商圈沒落」，事實上此街廓將迎來更美好的前景。
「僑安新村」B區歷經12年整合，於2022年1月正式取得建照，並於3月底全數地主正式搬遷。這12年的箇中辛酸，唯有日勝生活科技開發處處長黃世群與其整合團隊，最深刻了解。
日勝生活科技開發處處長黃世群整合「僑安新村」十餘年，2022年1年取建照，該案預計年底銷售。日勝生與「僑安新村」住戶於2009年開始接洽，前後歷經12年時間，黃世群全程參與。「這個案子，我從專員一路做到當上主管。」黃世群說，此案過去為都更案，近期則改為危老案進行，主要是有些住戶「真的不能等了」，因為很多地主都年近8、90歲，時刻都感受到他們對改建的殷殷期盼，最遺憾是「很多人等到都走了，真的相當可惜」。
12年長跑獲地主心 8旬住戶願當整合志工
提到這些住戶，黃世群以「可愛」來形容。他說，不少相當支持改建的「僑安新村」居民，儘管已年過8、9旬，還毅然決然要幫忙整合，自願要出面挨家挨戶奉勸鄰居簽下同意書，「不過我們怎麼敢麻煩老人家！這些住戶好意只能心領」。
前前後後在「僑安新村」奉獻了12年歲月，黃世群是當地居民口中的「黃協理」，也是當地「地下里長伯」，許多居民關於土地、房產的疑難雜症，都找上他，甚至還有住戶家裡為家產吵得不可開交時，竟委由這位「黃協理」出面解決。
用耐心與誠意打動 一樓金店面首肯改建
雖深受當地住戶肯定，不過黃世群在整合上，也是有遇上不少難題。其中，最大困難點與以往都更、危老案相同，就是一樓店面戶。「僑安新村」為1967年興建的公寓社區，共有8棟雙拼老屋，一樓全為沿街店面，共16戶。
此街廓由於上班族聚集，過去可說是美食雲集，舉凡知名港式餐廳、拉麵店、烤肉店等，每家幾乎在平日上班時段，都是座無虛席。黃世群說，別看這些店面雖僅20、30餘坪大小，但由於位在東區正核心區域，每月租金約20萬元，「甚至還看過有租約簽每月25萬元」。 這些店面對持有者來說，可說是「金雞母」，是穩定且龐大的利益，因此一分一毫，誰也不讓誰，甚至還有店面戶提出「一店面換三戶」的提議，幾乎是讓黃世群嚇出一身冷汗。
「他們是用店面價值來看，我們是用土地大小看，因此造成建商與店面地主有重大爭議。」不過，黃世群指出，重建後的店面設計會朝對地主較有利來規畫，讓店面未來價值不會減損，再加上分配條件比樓上住戶好，例如多分一個車位、多給興建期租金補貼等，最重要是「展現最大誠意，並且持之以恆耐心溝通」。
憑使命感推動危老 致力將地主利益最大化
黃世群整合到最後，對居民已經是一個承諾、一個全然的使命感，在驅使著他繼續前進。而他也是用行動證明，建商在與地主整合期間，最關心的其實是地主權益，「因為自始自終，重建後最大獲益者是地主」。
甚至為了讓地主利益最大化，日勝生也同意新舊地主所談條件一律統一，也就是說，若是因為不同時空環境，與新地主所談條件土地合建分回比例提高，之後他就會將舊地主找回來，將過去已白紙黑字簽下條約作廢，條件改成統一。
除了耐心、使命感之外，另一個能成功整合此案的關鍵，在於日勝生本身為上市櫃公司。「上市櫃公司較有信賴度。」黃世群提及，大型建商本身就具有企業責任，經營需對股東負責，層層面面都需兼顧，也有相當的風險承擔能力，這對地主而言，就是很大的一項信心支持。
黃世群舉例，如果在整合的12年期間，突然一戶因為欠錢或其他原因，不幸讓不動產淪落法拍市場，之後等到法拍結束、屋主易主後，先前大家談好的條件要一切重談。因此，這時就需要有大企業為屋主「撐腰」，透過將地主資產投入信託，由公正第三方看管，將整個社區的未來風險降至最低。
「僑安新村」今年1月取得建照，之後依約於2個月內完成點交，也就是給60戶地主2個月時間搬遷。不過，全體住戶竟然在1日內點交完畢，此舉也充分展現出居民與整合團隊的互信程度。過去為8棟老舊公寓的「僑安新村」，重建後將成為地上24層、地下4層的住商混合大樓，其中1、2樓為街邊店面，3樓為公設層，4樓以上為200餘戶的住宅空間，並已於7月下旬動土開工。
不過，在營建成本高漲之際，此案預計拆除與完工得需6年時間。黃世群坦言，大環境所致的缺工缺料問題難解，但日勝生是上市櫃公司，解決問題能力足夠，且公開案件後，得需對股東、股民甚至社會大眾交代，因此不管工期多長，都會致力將此案完成。
除了「僑安新村」一案外，都更危老整合老手日勝生，近期也參與台北市館前路「館前聯合大樓」改建案，該案剛於7月中旬辦理地主說明會，基地面積達608坪，預計規畫地上27層、地下5層的頂級A辦，若規畫完成勢必將翻轉西區老舊形象。
