拆解分配公式！看懂能不能「一坪換一坪」
重建後房屋的換回比例如何計算？重建後的分配比例永遠是屋主最關心的一個議題，也是最需要協調、溝通的部分，畢竟它直接影響了房屋重建後的總價與屋主的生活空間。根據我這幾年的觀察，屋主和建方的協議若最後破局，多半也是因為分配比例無法達成共識。
分配比例如何計算 取決於兩大重點
站在屋主的角度，自然會希望能換回的坪數愈大愈好。若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數，比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳，他們通常會對重建產生抗拒的心理；而對建方來說，在合建的狀況下，他們是沒有收取服務費的，如果沒能在成本和收入上做好管控，這長達7、8年的辛苦努力，很可能變成白忙一場。
因此，在與屋主洽談之前，我們必須仔細評估房屋本身的條件，才能精算出一個可讓屋主接受，同時又能取得合理收入的分配比例。一般來說，評估建案價值有兩大重點：
（一）地段： 對建方來說，房屋售價高的區域，對建築材料及設備的要求較高，所以興建時需耗費較多成本。不過，因為重建後房屋的市場行情比較好，建方可以獲取較多空間來分配給屋主，所以，屋主分回的比例也會比較高；相對的，如果房屋的位置不是太好，重建後的售價也會因此受限，這時建方就得拿回更多的銷售坪數，才能打平成本、維持，或創造合理利潤，也因此屋主的換回比例就比較低。
（二）房屋本身的條件： 包括基地規模（大小）、形狀、臨路條件，和對外交通等等。若基地方正，便可更有效率的進行建築設計；若房屋臨大馬路，通常有較好的商效，鄰近公園，則適合打造優質住宅；其次，如果距離捷運站很近，房價也會比較高，這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。 當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後，計算出來的結果可能是屋主和建方五五分、六四分，或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣，屋主與建方所分得的比例也不盡相同，沒有固定標準。這個時候，最大的原則就是合意，也就是說，只要屋主和建方可以達成共識，那就是最合適的數字。
決定好屋主與建方的分配比例後，接著就是根據屋主的土地持分來計算每一位屋主可以分得的坪數。
坪數分回的依據 回歸土地持分、使用分區
曾經有段時期，政府為了極力推動都更重建，喊出「室內坪一坪換一坪」的口號，希望藉此吸引更多屋主參與重建。在舊屋換新屋的前提下，這樣的條件似乎非常划算，但事實上，經過這幾年的經驗，我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下，位於住宅區的4樓以上公寓，在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。
每次和屋主溝通，只要一講到這一點，很多屋主都會覺得很疑惑，甚至無法接受，所以我通常會以實際數字來舉例說明。
以台北市第三種住宅區為例，法定容積率是225%，每1坪土地可蓋2.25坪的容積，假設我們可以申請到40%的危老獎勵，那就可以創造出1 × 225% × 140%的容積，亦即3.15坪。若再乘以每坪容積可創造出的銷坪係數，在此暫以1.55計（一般介於1.55至1.6之間），則3.15坪容積約可創造出4.88坪（3.15×1.55）的產權坪。但是，這個算式並沒有包含建方所需付出的成本，也就是說，如果選擇合建，這4.88坪還包括要分給建方的部分。
一般來說，重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下兩點：一個是土地持分，一個是現有建物的面積。我們先來看土地持分，以50坪的土地來說，若只興建2層樓建物，那表示土地所有權人只有兩人，各持分25坪；但若興建的是4層樓的建物，則各所有權人只能持分12.5坪（多數舊公寓的土地持分約在8至12坪），每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半。
以同一塊土地來說，當屋主愈多，土地持分就愈小，重建後每位屋主能夠分得的坪數，當然也會跟著變小。粗略的說，建物的樓層愈高，屋主通常也愈多，要室內坪一坪換一坪的機會也就愈小。但若真要精算，就不能單純只看建物的樓層數，而是要看土地持分大小。
其次是現有建物面積，同樣大小的土地持分，建物面積未必一樣大。現有建物面積小的屋主或許真能室內坪一坪換一坪，但建物面積較大的屋主可能就沒辦法。
房屋樓層不同 洽談條件也有不同
事實上，即使屋主可以接受和建方之間的分配比例，但因為每位屋主原本所擁有房屋的條件不同，在分房時，有些屋主會針對自家優勢，主張應該分得多一點的坪數。舉例來說，一樓的屋主可能會認為自己的價值最高，因為一樓可以當店面，還可以停車，又不用爬樓梯。可是擁有頂樓房屋的屋主也會主張，他家樓上有屋頂平台可以加蓋（雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有），還可以曬衣服、種花，所以他的樓層價值比較高。
以台灣人使用房屋的習慣來說，這樣的說法當然有它的道理。所以，我們在與屋主洽談之前，通常會把這些條件估算進去。比方說，若以住在二樓以上屋主的條件為基礎，一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些，或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用，也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說，台灣人對樓層的價值普遍都有共識，所以大致都可以接受因為樓層不同，所產生的條件差異。（本文節錄自《都更危老大解密》一書）
分配比例如何計算 取決於兩大重點
站在屋主的角度，自然會希望能換回的坪數愈大愈好。若換回的坪數小於他原先所擁有的坪數，比方說原本的三房變成兩房、兩廳變成一廳，他們通常會對重建產生抗拒的心理；而對建方來說，在合建的狀況下，他們是沒有收取服務費的，如果沒能在成本和收入上做好管控，這長達7、8年的辛苦努力，很可能變成白忙一場。
因此，在與屋主洽談之前，我們必須仔細評估房屋本身的條件，才能精算出一個可讓屋主接受，同時又能取得合理收入的分配比例。一般來說，評估建案價值有兩大重點：
（一）地段： 對建方來說，房屋售價高的區域，對建築材料及設備的要求較高，所以興建時需耗費較多成本。不過，因為重建後房屋的市場行情比較好，建方可以獲取較多空間來分配給屋主，所以，屋主分回的比例也會比較高；相對的，如果房屋的位置不是太好，重建後的售價也會因此受限，這時建方就得拿回更多的銷售坪數，才能打平成本、維持，或創造合理利潤，也因此屋主的換回比例就比較低。
（二）房屋本身的條件： 包括基地規模（大小）、形狀、臨路條件，和對外交通等等。若基地方正，便可更有效率的進行建築設計；若房屋臨大馬路，通常有較好的商效，鄰近公園，則適合打造優質住宅；其次，如果距離捷運站很近，房價也會比較高，這些都會直接或間接影響到重建後的分房比例。 當我們把所有會影響房價的因素都考量進去後，計算出來的結果可能是屋主和建方五五分、六四分，或是七三分。因為每個建案的條件都不一樣，屋主與建方所分得的比例也不盡相同，沒有固定標準。這個時候，最大的原則就是合意，也就是說，只要屋主和建方可以達成共識，那就是最合適的數字。
決定好屋主與建方的分配比例後，接著就是根據屋主的土地持分來計算每一位屋主可以分得的坪數。
坪數分回的依據 回歸土地持分、使用分區
曾經有段時期，政府為了極力推動都更重建，喊出「室內坪一坪換一坪」的口號，希望藉此吸引更多屋主參與重建。在舊屋換新屋的前提下，這樣的條件似乎非常划算，但事實上，經過這幾年的經驗，我們發現在目前這個40%到50%的獎勵值之下，位於住宅區的4樓以上公寓，在重建之後其實很難滿足室內坪一坪換一坪。
每次和屋主溝通，只要一講到這一點，很多屋主都會覺得很疑惑，甚至無法接受，所以我通常會以實際數字來舉例說明。
首先，一個很重要的觀念是，房屋重建後，屋主可分回的面積是以持分的土地面積換算出來的，而不是以目前建物的實際坪數來換算。換句話說，屋主可分回的坪數主要是看土地持分的大小，而土地可創造出的坪數又與使用分區（即容積率）有關。
一般來說，重建後是否能夠「室內坪一坪換一坪」取決於以下兩點：一個是土地持分，一個是現有建物的面積。我們先來看土地持分，以50坪的土地來說，若只興建2層樓建物，那表示土地所有權人只有兩人，各持分25坪；但若興建的是4層樓的建物，則各所有權人只能持分12.5坪（多數舊公寓的土地持分約在8至12坪），每個人可分得的面積只有2層樓建物所有權人的一半。
以同一塊土地來說，當屋主愈多，土地持分就愈小，重建後每位屋主能夠分得的坪數，當然也會跟著變小。粗略的說，建物的樓層愈高，屋主通常也愈多，要室內坪一坪換一坪的機會也就愈小。但若真要精算，就不能單純只看建物的樓層數，而是要看土地持分大小。
其次是現有建物面積，同樣大小的土地持分，建物面積未必一樣大。現有建物面積小的屋主或許真能室內坪一坪換一坪，但建物面積較大的屋主可能就沒辦法。
房屋樓層不同 洽談條件也有不同
事實上，即使屋主可以接受和建方之間的分配比例，但因為每位屋主原本所擁有房屋的條件不同，在分房時，有些屋主會針對自家優勢，主張應該分得多一點的坪數。舉例來說，一樓的屋主可能會認為自己的價值最高，因為一樓可以當店面，還可以停車，又不用爬樓梯。可是擁有頂樓房屋的屋主也會主張，他家樓上有屋頂平台可以加蓋（雖然平台應該是屬於全棟所有權人所有），還可以曬衣服、種花，所以他的樓層價值比較高。
以台灣人使用房屋的習慣來說，這樣的說法當然有它的道理。所以，我們在與屋主洽談之前，通常會把這些條件估算進去。比方說，若以住在二樓以上屋主的條件為基礎，一樓可能就可考慮其現有條件再優惠些，或頂樓有搭建合法的舊違章建築物且可供居住使用，也會給予合理的拆遷補貼費用。一般來說，台灣人對樓層的價值普遍都有共識，所以大致都可以接受因為樓層不同，所產生的條件差異。（本文節錄自《都更危老大解密》一書）
