如何和建商談權益和分配?

速懂老屋重建  最該關心的5大問題

發布日期2021/12/09 作者黃彥平

根據《住展》雜誌統計,光是大台北地區,截至10月中為止,危老推案量已經推升至887億元,不僅已超越去年全年推案量,9月中一度超越都更案量。《住展》雜誌研發長何世昌指出,危老重建需要全數所有權人同意,但因容積獎勵明確、程序簡便等諸多優勢,已成為民間老屋重建的新寵。

因此,當民眾在確認自家房子的屋齡是否在30年以上,又或者是海砂屋、輻射鋼筋屋或經判定的危樓,具有危老重建的資格後;當要真正進入重建時,各項程序、環節也經常讓民眾滿頭問號。因此,在此整理都更危老重建常見的問題,透過深入在第一線的推動師為住戶解惑:


Q1 老房子想要重建,該如何說服不同意的住戶呢?

A:以實務經驗來說,一般住戶會不同意通常有幾個基本面向,首先必須去了解整體住戶的屬性。

御喜建築開發總經理、危老推動師陳妍伶表示,舉例來說,基地所在的區位周邊房價很高,住戶普遍經濟能力都不錯,像這樣的屋主,一般來說如果是重新興建房子,有較大的可能性是寧願自己出資,賺到比較多的報酬,就適合委託興建。另外一種狀況則是,住戶普遍經濟能力平平,通常不希望負擔重建費用,只要有房子住就好,合建較適合這個社區。

「蓋新房子大家都願意,但前提是屋主要知道自己必須支付多少費用,拿多少條件來換新房子。就好像是有人提議杜拜旅遊,提出的方案假設旅費是3萬元,那明天就全部人報名,但旅費如果是30萬元,很多人可能就得再想想。」另名業界人士分析。

意思就是說,先以基地所在地為基準,去了解住戶們的經濟能力及心態,是偏向合建或是委託興建,才比較可能獲得共識。


Q2 若和建商採取合建模式,分配比例究竟怎麼分才最合乎行情?

A:多數屋主最關心的就是,在房屋重建後,到底能拿到多少比例的房屋或土地呢?事實上,危老重建和都更不同,都更具有權利變換的流程,危老則沒有。分回比例純粹是屋主和建商之間的議和,重建後原住戶可以分回固定的面積比例或者是價值比例,這個就是合建比例。

也就是說,建商會先行評估目前的房屋價格以及營造成本,在評估自身能否獲得合理獲利後,再算出適當的分回比例。舉例來說,若是六四分,或是七三分都有可能,依照個案條件會有不同,當然屋主也要評估自己能否接受這個比例。

一般來說,房價愈高的地方,建商分得比率愈低、地主愈高,像台北市大約落在50%至70%之間。


Q3 一樓店面可以開門做生意,該怎麼計算價值呢?

A:事實上,不管是都更或是危老重建,分戶的原則都是水平分屋,也就是一樓的地主通常會分回一樓戶別,建商通常不大會分到一樓戶,以此原則問題並不大。

但若是因為受到建蔽率因素的影響,一樓面積縮小,有部分一樓屋主分不到一樓時該怎麼辦呢?通常這種情況發生時,開發商及屋主們就會協商在一樓戶不夠分的情況下,必須有屋主要接受去更換其他樓層戶別。通常做法是,以普遍被市場認為價值較高的中高樓層戶別來交換,去彌補屋主認為自己分不到一樓戶的損失。

不只一樓住戶會問,擁有頂加面積的屋主們,心中也會認為自己理應可以分到較多比例的面積或價值,但實務上真的是這樣做嗎?事實上,以頂加面積來說,一般做法都認為,頂加屬於違章建築,並不是合法建物,無法計算在分回的價值或面積裡,通常開發商就會按照頂加的面積,協商出一個雙方可以接受的補償金額。


Q4 房子確定重建,在興建期間,屋主們要另覓他處居住,這中間的租金該由誰來付呢? 

A:通常按照住戶們的想法,當然都希望建商可以補貼,甚至是全額補助房屋興建期間的額外衍生住宿費用,不過這是雞生蛋、蛋生雞的原理。開發商在商言商的前提下,如果要求建商給予愈多的租金補貼,通常也會在合建的條件裡扣除,此時就看屋主們怎麼評估了。

不過,租金補貼費用會被計算在年度個人所得裡,必須得申報個人所得稅,若是並非少了補貼就難以搬遷的屋主,一般會建議,要求較少的租金補貼,來爭取較佳的合建比例。


Q5 最近營建成本連年攀升,會影響危老案的進行嗎?

A:一般來說,不管是都更或危老重建案,多屬於合建性質,亦為估價師的第一太平戴維斯資深協理丁玟甄指出,身為都更實施者的建商,必須負擔營建成本,一般多數等未來分回一定比例的房屋面積後,會對外銷售以回收成本。

實務上,有些2、3年前談定分回比例的案子,但這1、2年的營建成本提升,建商興建成本大幅增加,一般不會打破合約再回頭重談分回比例。通常建商的做法有兩種:一是未來興建完成後,提升售價來回補增加的營建成本;二來就是暫不申報開工,等待成本下降,這對於急著入住新房子的屋主影響就較大了。

再者,考量近年原物料上漲,為實際反映工程造價,台北市及新北市政府日前就宣布調高都更案的工程造價。其中台北市3年平均調漲20%,新北市則是6年調漲11%至14%,雖然這是針對都更權利變換的共同負擔調漲,而非可私下商議的危老重建案,不過,不排除建商會以此為基準,和危老案的屋主們商談分回比例。

在工程造價調高後,雖然適時反映市場現況可能讓建商願意投入都更及危老重建,但是對屋主而言,在此狀況下,未來分回的坪數就會跟著縮減,不過,專家認為,雖然坪數縮減,但房屋價值提高,兩相權衡之下,就要看屋主重建的意願。