危老重建夯!北市核准案衝上511件  重建前先搞清「這件事」

發布日期2021/08/16 作者都更全都通新聞中心

台北市逾30年老屋數量過半,迄今危老核准案已達511件。 台北市逾30年老屋數量過半,迄今危老核准案已達511件。
台北市逾30年老屋數量多,自《危老條列》上路4年多以來,北市申請危老重建核准案件已達511件,許多住戶和地主加入重建行列,也讓週遭住戶開始關心自家房屋能不能也可以重建。專家指出,有意參與重建, 住戶首要就是認清持有房屋的狀況,加上採取何種方式對於自己最有利,才能在重建的道路上事半功倍。

台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽表示,屋主通常在重建的過程中,會面臨是該「合建」或「委建」?還是選擇「全案管理」等,傻傻分不清的狀況。

簡言之,合建就是建商參與興建,對於手邊現金不足或信貸額度太低的一般地主來說,選擇「合建」較不會有背負資金的壓力,建商會負擔興建過程的費用,但相對要將建商的角色視為地主,所以未來最後興建完成的建物面積,也須要與建商分配產權。

若選擇合建的方式,還要注意自己房產的土地條件的狀況,由於建商也要視其獲利空間,承接意願也有高低之分,屋主如果選擇合建也要考慮到,最後分回的空間是否過於狹小,或是不符合期待。

若是以自地自建的方式進行,則有「委建」或「全案管理」的方式,而近年具話題的「全案管理」,一般來說是交給專業顧問角色的建經公司或是具官股背景的臺灣金融都更公司操刀,可以協助遴選廠商、處理法令問題、行政流程,同時又具備興建管理及融資信託的優勢,成為近年自地自建的熱門選項,但要注意的是起造人通常為地主本人,因此未來地主恐要承擔房屋興建責任。

至於「委建」的差異就在,委建的起造人為其他第三人,若未來房屋面臨問題,則負擔責任風險的在於起造人身上,且對於屋主而言,未來若多餘的房產銷售後,也較能免去面對住戶問題等麻煩。

實務上,對地主來說,選擇與建商合建,初期財務負擔較輕,但在簽約上則要注意與建商的分配比率,宏道法律事務所律師蔡志揚提醒,在與建商簽署都更或合建契約時,應了解法定容積與容積獎勵怎麼分配,在契約中載明,甚至有時建商會自己買容積移轉到案子上,稀釋掉地主的土地持分。此時地主應在契約中載明,分回的坪數應該增加10%至20%,才能彌補土地持分減少。

同時,蔡志揚也認為,合約中應載明違約罰則與退場機制,例如曾經就有1樓店面在都更後,面寬跟當初規畫的不一樣,此時若住戶要上法院求償也很麻煩。還有的案例是,住戶與建商簽妥都更契約後,長達4年擺爛沒有整合,因為住戶與建商不小心簽了「萬年合約」。蔡志揚提醒,應該載明為10年合約,住戶能解約才能保障權利。


3種重建方式
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