熱過頭?營建成本漲漲漲  都更危老重建恐放慢腳步

發布日期2021/10/14 作者陳雅玲

近年來老屋重建蔚為風氣,嚴然成為全民運動,從都更危老核定件數快速成長不難看見熱絡程度,不過這樣的熱度恐怕要被缺工缺料澆了盆冷水!一位從事都更業者表示,營建成本持續上漲,房價漲幅能否跟上打平成本成了問號,有些建商開始卻步觀望,預料會衝擊放慢都更危老的速度。

營建工程物價不斷漲漲漲,自年初起漲幅開始擴大,讓業界大喊吃不消!

都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示,現在營建成本至少上漲3成,但房價漲幅不可能跟著這樣上漲,尤其台北市房價已經破百,還有多少空間可以漲,很多都更和危老的地主,一開始認為營建造價不可能這麼高,但現今看到缺工缺料,建商和地主也開始豫猶要不要蓋。

自年初不斷上漲的營建成本,讓業界大喊吃不消,波及都更危老重建腳步。(圖/截自google map)

造價成本漲3成 營建產能滿載

近期,雙北市紛紛檢討調漲都更案的權變共同負擔費用,北市營建成本平均漲幅約20%、新北市則平均漲幅約11%,丁致成認為,雖然成本拉高2成,但實際上並沒有真正反應成本。過去一坪造價約十幾萬元,成本增加3成等於一坪造價得增加5萬元,等於房價一坪要漲15萬,過去賣一坪100萬元,現在則要賣一坪115萬才能打平成本。

臺北市都市更新學會理事長蔡漢霖表示,不少都更和危老案屬於合建,地主和住戶必須拆分比例,如果要打平造價成本,勢必房價要再墊高。不僅如此,危老案多數基地小不具經濟規模,使得造價成本也出現不合理的現象,甚至聽聞危老小基地的造價來到每坪30萬元,將近漲了1倍。

營建成本漲勢如此凶,丁致成認為,房市、營建業過熱了!國內公共工程和民間工程互搶營建產能,從前瞻基礎建設計畫、台商回流擴廠、科技大廠蓋廠、社宅興建、都更危老案到一般建案,可謂萬箭齊發,全台營建產能可以說都被預定,再也沒有多餘的產能。

營造工程材料也是一路上漲,一位建商就透露,向中鋼預定產能,對方回應明年價格要漲一倍,要不要訂?如此敢喊出這樣價,因為就連中鋼也不知明年會漲到多少。

也因為如此,目前業界也出現了幾個奇特現象:一是現在不只是成本漲價的問題,是即使願意再往上加價,還是面臨工程發包不出去的窘境;二是營建業看起來有做不完的案子,但有案卻不敢接,做了怕賠本虧錢, 不做可能賠更多,面臨兩難局面;三是過去卡著不動的都更案,現在地主態度大逆轉,重建意願超級高,但建商反而轉趨保守觀望。
    

小基地造價高 靠基地規模轉嫁成本 

冠霖都市更新事業團隊總經理林育全則認為,營建成本上漲,考驗出資者的一方的能力,必須尋找未來具有上漲空間的區域進行重建;再者,要靠基地規模轉嫁成本,因為大規模基地才有創價的空間。對於住戶而言,要找對出資者 熟稔市場風向,掌握市場供需和區域行情,才能規畫好的產品。

林育全形容,危老案就是現貨概念,整合時間短、符合條件就給容積,短期之間就可以重建,如今小基地造價高,房價來不及反應,恐會影響重建能否走下去,而都更案是期貨概念,一件都更從整合、審議、興建需要多年時間,出資者挑選是具有未來性的重建地段,即使整合到一定程度,也不見得急著要送件。

因而可以預見,危老案再過3年,隨著獎勵容積再下修,滿5年稅負優惠也到期,始終整合不起來就是整合不了,也會隨著小基地造價高,反而回過頭發展都更。

對於營建成本飆漲如何緩解?丁致成表示,只能看政府能否解決缺工缺料的問題,如果沒法解決只能尋求降溫一途,一是稍微暫緩公共工程,二是紓緩人力,放寬引進勞工門檻,才能緩和一下這個過熱的市場。