危老改建的黃金夢幻(二)

發布日期2021/09/15 作者胡偉良

改建後的利益

現在因為危老條例的施行,老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外(最高可達 40%,其中包括10% 的時程獎勵),地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠(房屋稅優惠合計可達 12 年)。

一般而言,危老條例的獎勵中,比蛟容易取得的包括:符合危老的危樓條件(6 或 8%,危險建築則為10%)、退縮建築(四面皆退縮 2 米時 8%;正面 4 米,其餘三面皆退縮 2 米時 10%)、時程獎勵(109 年 5 月 11日前申請為 10%;之後逐年遞減)、耐震設計(2、4、6、10%);其他如:緣建築(2、4、6、8、10%)、智慧建築(2、4、6、8、10%)、無障礙設計(3、4、5%)、協助開闢公設(上限 5%)等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得(即為有償取得之增額客獎)。


1. 住戶

以容積獎勵 40% 為例,改建後原屋主可分回的面積約略如下:

台北市的住三土地:換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。但室內面積只有原來的 7 成左右。

新北市的住宅土地:基本容積率為 300% 的土地,換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20%,室內面積只有原來的 9 成左右。

原屋主的增值利益:

以台北市的住三土地為例:為房屋單價的增值+停車位的價值。其增值比例約為原房價的 45% 以上。

新北市的住宅土地:除了房屋單價的增值 + 停車位的價值外,還有權狀坪數增加所帶來的價值增加,所以新北市的增值比例約為原房價的 55% 以上從實務上來看,通過危老改建後,危老住宅在改建後房屋價值很容易達到 50%以上的增值利益。

再詳言之,以雙北的 4 層公寓為例,改建後,台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加 0 ~ 15%,單價則可以增加 35 ~ 45%,因此價值至少可以提升 1.42(1.075*1.4),再加上車位,至少增值 1.5 倍;而新北市的權狀坪數則可增加 20 ~ 35%(新北市新店、板橋、永和、中和、三重等區域臨 8 米道路的法定容積可達 300%,是台北市 225% 的 1.33 倍),房屋單價可以提升 20 ~ 40%,房屋價值可以提升 1.65(1.27*1.3)倍,加上車位,價值可以提升 1.75 倍。照理說,在這樣的大利多情況下,改建應該是如火如茶的受到全民歡迎,遍地開花,但是事實是否如此呢?其實並不是這樣。理由,整合不易,為什麼不容易?答案很簡單,危老屋主的觀念、思維跟不上。


2. 廠商

政府大力推動老屋改建,也把老屋改建弄成了全民運動,尤其是危老改建,在政府金融政策的大力支持下,各方搶進,在眾多參與者的爭食之下,改建實施者的利潤瞬間大幅滑落,一下子就從朝陽產業跌落為夕陽產業,利潤微薄,並且在執行過程,稍有不慎,可能就會變成爛尾樓。


 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。