危老改建的黃金夢幻(三)

發布日期2021/09/17 作者胡偉良

未來的房地產業如何演變?

1. 隨便買就能賺大錢的時代不會再有了

所以未來市場或許以高端交易為主,那時候的房屋可能會供大於求,但新價值的房屋產業也會產生,房屋產業鏈會升級但不會斷裂。

2. 當前的房地產房價已經超過大多數人所能負擔的能力範圍

108 年度第 4 季台灣的貸款負擔率為 35.15%,房價收入比已來到為 8.58 倍。

從貸款負擔率來看,臺北市最高,達 57.11%;新北市次之,達 48.01;接下來分別為:臺中市 40.16;桃園市 29.73;臺南市 29.47;高雄市 29.14。

從房價收入比來看,臺北市最高,達 13.94;新北市次之,達 11.72;接下來分別為:臺中市 9.80;桃園市 7.26;臺南市 7.19;高雄市 7.11。

以上數據都顯示台灣房價確實太高。

3. 房地產市場走向微利化

建商過去的暴利不再。新的稅制(房屋稅、房地合一稅)讓房地炒作的持有及利得稅大增,房地產市場的炒作之風自 2015 年以來已被有效的壓抑。

4. 建商的角色變了-出售兼持有

建商不能再單靠賣屋來賺錢,房地產商角色走向全方位加值服務的供應商。

5. 新屋市場 vs 中古屋市場

10 年後新屋將出現供不應求的局面,尤其在新屋方面的需求只會有增無減,至於中古屋(尤其是 4、5層的老舊公寓)在市場上可能會越來越式微。

6. 房地產走向舒適、健康宅

新冠肺炎疫情之後民眾對舒適、健康宅的需求躍升,尤其年輕的族群,對老宅的接受度日益降低,老宅改建合愈來愈流行。


危老改建是房地產契機嗎?

1. 看得到,但是吃的到嗎?

估不論 30 年以上的輕老宅,台灣 40 年上屋齡的老宅的數量(104 第 3 季統計)可即達 140,606 棟之多,而921 以前蓋好的房子的數量更達 6,780,141 棟之多,看來危老改建的商機真的是龐大到嚇死人,但是吃的到嗎?

2. 危老案例分析

以雙北為例,法定容積率 300% 以下的地區能夠取得全體住戶同意改建的機率微乎其微,因為改建後換不回原來的室內面積,且差距頗大。而在雙北法定容積率 300% 以下的房屋比例有多少呢?應該有 6、7 成以上吧,這些法定容積率 300% 以下的老房子的現有容容積率甚至都已經超過改建給予容積獎勵的總容積,使得民眾都還要拿出許多錢才能換回原來同樣面積的新房,這並不是每一戶老屋的屋主所能做到的。

3. 為什麼危老的整合這麼難,原因何在?

(1) 容積獎勵不夠,不足以讓住戶室內面積 1 坪換回 1坪。
(2) 1 樓的佔用空地、頂樓加蓋,這些屋主不願意犧牲既得利益。
(3) 一坪換一坪加一個車位」的心理障?


危老改建的瓶頸突破策略

1. 攻克人性貪婪

尤其迄今還住在老屋裡的住戶,屬性上比較偏向老或窮,一般而言,這些人知識、認知水平會比較低,如何拿出一套有說服力的說帖是很關鍵的。

2. 資訊透明,微利、少利,讓住戶分回最多

3. 減少住戶的風險承擔

大部分住戶是不具備改建的風險承擔能力的,所以如何減少住戶的風險承擔會是危老改建成功的重要因素。

4. 提供全方位的老屋改建方案

同一個改建案中,每戶的需求、財力各不相同,針對個別住戶提供全方位的老屋改建方案(合建或委建)當然也有必要。

5. 互信和夥伴關係是改建成功的關鍵因素

能夠合建是雙方的緣份、互信和夥伴關係的踐行,而不是一方對另一方的施捨或讓利。這個時候只有雙方互信、互利才能讓改建順利成功,否則危老改建又將只是民眾的另一場春夢。


政府大力推動危老的後遺症

台灣大多數的產業都步入了轉型期,也產生了很多的過剩人力,危老改建就像一個初萌新芽新生產業,吸納了不少投入者,看好這個產業的未來展望,為了推廣老屋改建,政府培訓了大批的危老推動師,在這些危老培訓師的大力鼓吹下,讓民眾重新燃起了貪念。

需要改建的房子那麼多,在正常情況下怎麼可能會是奇貨可居?這些美其名的「危老培訓師」進入市場後,為了搶食市場大餅,又不諳真正的改建費用,以致於低估了成本,造成民眾簽署了改建同意之後卻有可能「沒有廠商承接或因為入不敷出,犧牲了品質或變成無法交屋的爛尾樓」。

就像股票市場和過去的都更改建,當大家都一片看好的時候往往也是產業夭折之時,老屋改建市場才剛剛啟動,都還沒展現成果就迅速的成為殺戳戰場,結果快速的炒爛了市場。


 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。