危老改建的黃金夢幻(一)

發布日期2021/09/13 作者胡偉良

根據不久之前的一份民意調查顯示,愈來愈少的民眾在購屋時,會選擇 30 年以上屋齡的老屋,其中桃園市、新竹縣市、台南市更只有 1%的人能夠接受,而其他縣市的接受度,分別是台北市 4%、新北市 3%、台中市 3%、高雄市 6% 等。

相信如果把屋齡上拉到 40 年以上,這個比例會更低,屋齡接到 50 年以上,恐怕就不會再有任何需求了。也就是說,除了一些坐落在蛋黃區的老宅,可能還勉強存在著「租」的需求外,地點不夠好的可能淪為「棄屋」,這是因為民眾對於居住品質的要求日益提升,加上年輕人大概也不會像他們的前輩一樣的接受老屋那種簡陋的生活環境,所以日後的房地產市場呈現的一定是兩極化的現象。

在路上常見的老屋,往往有外牆龜裂、磁磚脫落等問題,存在砸傷人的隱藏風險。
一方面是在疫情後,近期開始推出及流行的靜音、耐震的智慧型新建築,這類房子因為市場需求大、供應量有限而行情走俏;但另一方面,老屋卻因殘破、滲漏壁癌、隔局隔音不佳,而乏人問津,最後房價(房屋造價+地價)將因老屋造價歸零而走向僅剩地價的慘狀,不僅如此,又因這類老屋土地面積不大且為住戶共同持分,再因土地處分不易,而至連地價都不保,因此假使老屋的坐落地點不夠優的話,可以預見,這樣的老屋極有可能陷入貧民窟的命運。 

黃金 vs 糞土,成敗一念之間

老屋的屋主為什麼不知積極爭取改建?緣自貪婪及錯誤的認知

本來都更及危老改建是這些老屋起死回生的絕佳機會,很可惜因為一些認知上的錯誤,使得這些老屋的屋主一再錯失良機,殊不知現在都更及危老改建的容積獎勵種類、額度都已經不如往昔,加上房價開始走貶,市場上願意積極投入改建的實力建商已經減少,住戶若再磋跎,恐怕就得面臨黃金變糞土的結局,並因而徒呼負負。


以為老屋改建是別人求我,所以我有條件拿翹

過去都更因為存有暴利,因此爭食者眾,如今一切回歸正常,絢麗不再。真正有能力、實力、意願從事老屋改建的廠商已是愈來愈少。

隨著房地產市場景氣的不斷下滑,加上資訊透明化的結果,都更(或老屋)改建已不可能像以前那樣享有暴利,老屋的所有權人若不能認清此一事實,只會平白錯失機會。

以為自己現在居住的地區和居所是稀世珍寶、唯我獨尊很多住戶因為住慣了原地區,總會認為自己的地段是千中選一的稀世珍寶,具有絕對的稀有和獨特性。

固然老房子、老區域因為發展的較早、較久,不論地理位置、生活、交通機能都會比較完備,但是也因為屬於老舊區域,所以既存的道路、巷弄都比較不完善,若不能改建,等房子更老了,房子更不適合居住時,整個區域不免走向逐漸衰敗沒落的命運,國外已有太多的類似案例。


年紀大了不願意改變

人年紀愈大愈不喜歡改變現狀,這些老人家總是覺得自己年紀大了,等下一代繼承之後再來改建就好了,但是依現在的狀況來看,都更改建的容積獎勵愈來愈少,也許在改建之前發生了天災,那時再後悔可能都來不及了。


人心的貪婪

很多住戶一方面怕建商賺太多,又怕分的比別人少,因此總想成為最後一個簽約的人。他們認為最後簽約,除了可以清楚了解其他住戶的條件之外,更可以乘機多凹一點,而且有這種心態的人還不少,結果一個改建案推動下來,總是有一堆住戶,口口聲聲「我沒有問題,我同意改建,但請先和其他住戶談妥。」結果呢?

很少人願意做第一批的義勇軍,大家都準備當最後一戶的簽約戶,因為那時他可以簽到最好的條件。


因為無知產生的抗拒

俗語說:「窮生奸計方能富,富長良心方能安。」窮人因為賺錢不容易,所以常怕吃虧,甚至還有一夕致富的投機心理,因此常易在改建中提出一些不合理的要求,一方面是拒絕改變的心理,另方面則是想要不勞而獲,藉機暴富,結果是造成改建破局,害了別人也害死自己。唯有能夠破除這樣的心理,改建才能成功,而這也正是整合困難的原因之一。

若不改建或改建不成,那麼未來的老屋房價將只剩下土地的價值。若土地的面積小或僅是持分,那麼房價將更不值錢,加上房子坐落的地點又不夠優,那麼房子未來淪落變成棄屋的可能性也不小。


 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。