王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱都更常見的不正常現象 存在「自以為是」成卡關元凶
現在都更面臨建造成本增加，若再碰上地主之間無法團結，往往會導致整合時間拖延。(圖/台北市都更處)
都更開發整合過程，難免遇到不理性地主的不同想法，乃人之常情，但最麻煩的可能存在部分地主的「自以為是」。
尤其是可能會從Line群組之「小誤會」筆戰，導致說明會或更新會員大會之現場發生不必要之爭執，更甚而誤導或推拖於「政府機關」之怠惰與欠缺公平、合理性，完全忽略都更實施之同意門檻（同意書），係取決於地主本身之態度與團結，否則無從「互信互利」，何來都更成功實施之可能？
以坊間某「更新會」為例，「更新會」內部分成三個派系，合縱連橫取得理事會席次後，某派系部分成員，因為「建築規劃與估價」之公平與否之認知，導致「內亂」擴大及相互怨天尤人，竟然在90%以上均已同意選配之未選配戶（或不同意戶）「抽籤」選配時，經少數人之煽動，阻撓抽籤（選配），且完全不相信進入都更審議後政府可公平之處理。
明言之，前述案例之問題出在極少數地主借機誤導其他地主，若仍不重新估價、變更規劃設計（平面圖或戶數），則多數人之利益會受到損害，尤其是店面與（樓上）住家之估價差距過大，更形成相互之對立。
其結果，當然造成不同論調者彼此間之吵鬧不休，因故再訛誤並拖延都更規劃與事業計畫（權利變換計畫）之「報核」達數年之久，應屬現行都更實施自主化「自力都更、自主都更」均需必然面對之困境與值得借鏡之案例。
拖延整合 忽略時間是最大成本
經查，現行都更之實施，少則5～10年，多則10年以上，台北市信義區某都更案（非指永春案）更已近25年之久。在在顯示更新地主之被動與內哄糾葛所導致之都更審議難於成功之困擾所在。
按理，地主更應節省時間才算理智，但終究「理智」鬥不贏「利益與利害」之魔咒？以更新會為例，地主可能會因自以為「權益受損」，因而不參與說明會，但卻在更新會會員大會中埋怨且責怪他人與理事會，均屬現行更新會最容易發生之爭議，其結果當然造成時間之延宕。
此與「不同意都更」，擬安於現狀或不變更現狀者，且不怕地震與不畏懼公共安全問題者，均有不同性質，但卻同時均訛誤都更實施之「時程」與無形中增加更多不可預期之「風險」因素與「成本」 所在。
提高都更機率的正確觀念
1.都更成功率不會很高的根源或原因，係在地主難於了解都更法制，且欠缺有經驗及有專業之人士於以協助與說明。是以，建議民眾宜有自我充實常識或知識，甚或尋求專業人士（或團隊）協助之概念才對。
2.值得先了解的是，除更新後房價超過每建坪80萬以上（臺北市）或60萬以上（新北市），且容積率超過300%以上，並申請獎勵容積接近50%者，建商合建比率分擔於地主分回之建坪，不太可能有機會「一坪分回一坪」。
3.亦即，地主戶如擬透過都更，將原舊建物一坪（室內坪）換回都更後「室內坪」也為一坪以上者，其實加上30%（偏低）之更新後公設比後，更新後之產權登記面積已換回1.428坪，若加上陽台面積，更可高達1.58坪產權登記面積。
4.易言之，地主所要的「一坪換回一坪」，其實已經不只一坪而已，已成為1.58坪（尚不包括：一戶一車位之車公面積在內）。易言之，合建之部分利益，應由出資之建商分享。此時，地主不太可能透過「合建分回」比率取得滿意之坪數。
5. 亦即，都更之未來趨勢，極易「自主都更化」。惟，為祈避免時間成本之浪費及如何「規劃」或「爭取」最大登記面積，已然形成為現今地主實施都更之最大基本訴求。
此在，現實面已知之建造成本增加與不可預期之經濟面與市場面，若仍然無從團結合諧之地主（更新會），何來有能耐去追求節約（議價）與務實管理及財務之管控；此時此際，更有何能力去追求建築品質之提昇與銷售之風險及去化，更何來機會透過適度「公設比」之調整規劃，落實都更實施之最大經濟效益。
