拆解賦稅、房屋分配怎麼解決

老屋重建的8大關鍵問答

發布日期2020/09/06 作者陳宜軒

房屋重建後,未來是買賣或給下一代繼承,宜事先釐清財務狀況。(攝影組) 房屋重建後,未來是買賣或給下一代繼承,宜事先釐清財務狀況。(攝影組)

住的房子屋齡已久,每每碰到地震來了,總是心驚膽跳,家中的長者隨著年紀增長,上下樓梯也愈來愈吃力,如果有上述情況者,相信都期待有一天老屋可以改建,換一間有電梯的新房子,不論居住環境或房屋價值都大大提升,最重要的是耐震安全。那麼有改建需求,做功課是不能避免,在這,整理最關鍵的8大問題,讓有意改建的你馬上掌握重點。

 

Q1.老屋改建走《危老條例》和都市更新有何差異?

答:住在老房子裡的人,過去都在關注都市更新,現在則是討論《危老條例》為主流。欣元商仲分析,雙北市核准的危老案,有近半數都是原本申請都市更新的案件,現在改申請危老重建。因為危老重建案從結構初評、送件審查核准到取得建照,最快只需要半年,比起動輒數年起跳的都市更新流程快許多。

在同意門檻部分,危老必須取得所有權人百分百同意,而都更是採多數決,須取得75%及80%所有權人同意。至於重建者最關心的容積獎勵,由於過去都更採獎勵審查制,獎勵額度不明確,但在都更修法過後,將朝向行政審查制,讓審查加速、獎勵額度明確化,而《危老條例》這部分相當明確,只要符合獎勵項目條件就予以額度,目前加上時程獎勵10%,容積獎勵上限值可達40%。如此一來,地主和建商容易評估成本和效益,使得危老申請案件持續增加。

再者,更新面積的大小。危老沒有最低面積限制,所以就算30坪的小基地也可以走危老途徑取得容積獎勵。至於都更或是合建,則有開發面積納入送件評估指標,通常基地面積要有1,000平方公尺以上,也就是約330坪以上,才有都更的價值。


 



Q2.要賣掉屋子給建商,還是參加重建,對地主比較有利呢?


答:地主在與建商合作,參加危老重建之前,住戶需要先釐清, 未來新房子的分回坪數,是以土地持分來換算,而非建物權狀。所以透天厝會比老公寓分回的坪數更多。但是到底可以分回幾坪,沒有一個公式,要看建物所在地,用當地房價、以及容積獎勵取得後,才能去計算,依據每案條件而有所不同。


而建物賣掉與否,通常與住戶本身財務規畫相關,例如是否要趁重建以前,把房子賣給建商、拿現金回來養老,或是等待重建後,分回新房子再出售,都視個人財務狀況為主。如果建物地點位處精華,而重建後的房價看漲的話,多數人會參與重建。當然也有不少人是選擇重建後,把新房子留給後代子孫,當成一種傳承。

地主對老屋重建的討論提高,坊間也紛紛開設說明會。(吳尚哲/攝) 



Q3.如果老房子原本有頂樓加蓋,或是一樓店面有收租,之後改建是否會損失?

答:主導國內第一個危老案的建商唐璽建設董事長董景翔分享,經手的新埔捷運站周邊連棟透天厝,本來都是2層樓,後來加蓋3層到5層樓,當中不少人是隔間成套房,再租給別人,此案唐璽就以租金的比率來彌補屋主,比率依照建物材質不同依個案來談。

如果是公寓的頂樓加蓋,要先區分是什麼材質,例如是鐵皮屋、磚牆還是RC構造,然後丈量尺寸來補償,每坪3到5萬不等,但也要看折舊率。所以每個個案都會有不同。如果是店面,也會和地主談,未來分配新房子的店面單位給地主。



Q4.想要整合改建的土地,發現有國有土地該怎麼辦?

答:住宅都市中心解釋,只要危老重建的範圍內有國有土地,而在所有地主均同意參與危老的狀況下,可向住都中心申請,由住都中心出面購買國有房地,由住都中心參與重建,未來住都中心可參與分配。

至於該如何申請?申請人須先確認基地內的其他地主全部同意參與危老重建後,由預定起造人檢附相關文件,向住都中心或是國產署分署、辦事處提出申請,住都中心將就個案執行可行性以及分配房地或權利金的合理性來判斷是否接受。

住都中心進一步指出,經過初審確認資格及條件符合後,住都中心將擬具價購計畫書提報董事會同意,辦理價購及產權移轉的程序。預計從申請到同意價購大約僅需2個月的作業時間。



Q5.現在退休沒有收入,已經60、70歲想要老屋重建,沒有多餘金額可以負擔怎麼辦呢?

答:危老重建分為兩種模式:一種是找建商來合建,地主只要出土地就好,基本上大致的費用,例如申請建照、找建築師規畫、找代銷公司銷售新房等,都是建商出資,但是地主可以分回的坪數就比較少,這個要以容積獎勵、以及當地房價一起去計算,分回比率個案不同,市面上個案看到五五分配或是地主四建商六為多,甚至也有地主三成五,建商分回六成五的案例。

如果是委託建商來建造,建商是服務性質的角色,地主就要按照比率分配建築費用,如果地主手頭上沒有資金,可以向銀行申請融資,如此一來未來分回坪數較大。至於興建成本,要看地主每坪的建築成本要花多少,少則10幾萬,多則20多萬的成本都有,以及要看容積獎勵取得多少。

曾經有個台北市的案例,一個200坪基地的8層樓高建築,大概花個3,800萬能夠重建,資金由同意戶均攤,整體完工後可能創造高於重建費的價值,成了危老改建的最大誘因。



Q6.房屋重建後,將來住進新房子,房屋稅是否會暴增呢?如果想把房子過戶給孩子,贈與稅怎麼算呢?

答:以《危老條例》來說,在2022年5月9日前申請重建者,可減免地價稅、房屋稅;在更新後,地價稅、房屋稅也有減半徵收補助,若持有2年內未賣屋,最長有12年的減半徵收優惠。但是改建之後的房子究竟如何登記?基於稅務上的節稅考量,大部分會建議避開贈與方式,因為除了要繳納不少的贈與稅外(超過法定贈與額度以上部分,要繳納10%以上的贈與稅賦),另外土地增值稅部分仍需按一般稅率繳納,所以仍以登記父母(原老屋所有權人)名義為宜,待百年之後再由子女繼承,可省掉鉅額的稅賦。

在新北市板橋的真實危老案中,曾有地主想要趁改建就把房子贈與給小孩,經過代書試算,因老屋沒有經過轉賣,第一手屋主持有到現在的公告市值已經翻了數倍,試算後贈與稅高達500~600萬元,嚇壞地主,後來決定還是等身後再用繼承方式給小孩。


Q7.老屋改建成大樓後,可以分到想要的樓層跟位置嗎?要怎麼與鄰居分配?

答:唐璽建設分享過去的危老案例,會先把規畫的新大樓每一戶的總價,都先標示出來,讓地主對照自己可以分配到的總價去選擇戶數。通常東西南北向、樓高都會影響總價,視野好的、愈高的樓層,總價會愈高。然後住戶會先繳交選屋調查表,建商統計後,再把重複選擇的人集中在一起,公開抽籤,且有兩道程序,先是抽籤決定抽籤的順序,然後再按照順序抽籤,決定誰抽到該戶熱門單位。



Q8.房屋重建的找補機制,要怎麼跟建商協議呢?

答:與建商合作老屋重建時,依照各地主的自身狀況,會出現因應的找補機制。而通常在規畫蓋新房子時,建商會調查地主個人需求,諸如希望未來分回坪數的大小,找到最適當的坪數後,再去規畫興建。

在此前提下,地主也會依照自身狀況與建商討論,興建北投危老案的世豐建設表示,最常遇到的狀況是,地主想要未來過世後把房子繼承給多位小孩,所以依照可分得的坪數,分回2或3戶的小坪數單位;如果可分得的坪數沒那麼多,也可由雙方談好的每坪房價來彌補。也有屋主想要分房也想分錢,所以選擇分回較小坪數的單位,多餘的部分以房價計算取回現金。