新房好貴,舊公寓能不能買?

買公寓等都更是個不切實際的幻想,除非……

發布日期2021/03/19 作者胡偉良

舊公寓能不能買?都更真的可以一坪換一坪嗎? 舊公寓能不能買?都更真的可以一坪換一坪嗎?
最近不少人問我買不起新房,公寓能不能買?家裡有老舊公寓,過去雖有人來談過都更,但最後卻總是無疾而終,到底問題出在那裡?

我給他們的建議都是:從大數據來看,公寓的成交價都是逐年遞減的,縱然危老、都更改建的風潮愈來愈熱,但情況依舊如此,這也說明了老屋一定存在著一些問題。

我認為可以從幾個方面來討論:

1,就結構安全性來看:就結構安全性來看,老舊公寓在當年設計施工上都沒有的毛病。

也看過有人對此不以為然,提出:幾次地震中倒塌造成災禍人亡的都是大樓,以此辯駁:其實這樣的說法是有問題的,首先,有大樓倒塌造成人員死傷並不代表大樓的安全性比較差,而是因為倒塌的大樓比幾乎都是1999年921地震以前蓋的, 921之前,依據舊法規設計施工的大樓,確實有安全疑慮,若再加偷工減料,不當使用,其危險性確實是大於一般公寓的,因為它的量體太大;而921 之後,依據新法規設計施工的大樓都已經免除了之前法規上的那些疏漏,除非嚴重的偷工減料,否則,基本上,它們是遠比老舊公寓安全的。像前兩次地震(台南及花蓮)就不曾有921地震後的蓋的建築物倒塌就印證了這個事實。

2,改建的可能性:就改建的可能性來看,以4層公寓為例,其現存容積率大多在240~400%之間,若加上違建,其現存容積率更高。改建之後,需依新的法規容積率(台北市225%;新北市及其他縣市200~300%)辦理改建,縱然加上40%的上限容積獎勵,也很難達到室內一坪換一坪,所以縱使改建後房產價值大增,但總是有住戶會居泥於室內坪數不如原來,而不願意改建。

該怎麼做?要遊說長輩參與改建

擁有老屋的大多數是上了年紀的人,一般而論,他們已經習慣老屋的居住環境,因此往往改建的動力不大,碰到阻力容易退縮,這時年輕一代的有必要加以遊說,這是為了長輩,也是為了他們自己,畢竟,日後改建一定會愈來愈困難,因為改建的獎勵措施會逐年縮減,而勞動人力短缺和營建原物料成本(混凝土、鋼筋….)的不斷攀升也會造成改建的營建成本日漸增加,這是很不利於原地主在改建後的分回(坪數)的。因此年輕的一代為了自己的切身利益,有必要遊說自己的長輩儘早參與改建,否則一方面,老朽房屋充斥市場,但年輕人卻無意入住;另一方面,比較心儀的房子房價卻居高不下,自己根本買不起,因此「普遍而大量」的老屋改建無疑是解決當前房地產困境的一帖良藥。


胡偉良Profile 
台大土木系畢業,具工、商、法的跨領域學術背景
為品嘉建設、尚禹營造創辦人
目前積極建構房地產生態系,分享正確專業的房地產知識,
協助大眾買得起、住得進好屋