都更停看聽！簽署合建契約 7大魔鬼細節不能矇混過去
合建契約書是基於雙方合意的私契約，地方主管機關不介入協調和審議。(圖/pixabay
老屋要重建，除了採取自主更新之外，一般多會找建商合作興建，至於找建商協助重建如何談分屋？透過由政府把關審議的權利變換是一種方式，另一種就是由地主與建商以「私約」方式議定「合建比率」，通常危老重建屬於這種方式，不用經過都更法定程序，另外，坊間也出現都更案走都市更新程序，部分所有權人與建商協議合建的模式。
所謂的協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，是一種「聯合投資」的概念。像是走危老條例的危老案，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。
由於合建契約書是規範私人間權利義務關係的合意，並不是都市更新條例規定各級主管機關應審議事項，宜由當事人間基於私法自治原則、契約自由原則自行協調處理，簽署合建契約致生私權爭議，宜循司法途徑解決。站在地方主管機關的角度，建議所有權人簽訂合建契約時必須審慎衡酌，拿到契約最好多花幾天審閱一番，不必急著簽名，如果有不懂的地方，建議可以尋求律師的協助。
對於合建契約內容因案有所不同，難以朝向定型化契約擬定，但地方主管機關也有建議契約內容必須標明的項目，以避免魚目混珠，而所有權人簽署時也別忘了魔鬼藏在細節裡，多一份審閱，就多一份保障。
細節1：重建計畫擬申請之容積獎勵項目及額度經過審議會審議後可能會有所調整，若有增加或減少的情形，建議契約內應載明處理方式。
細節2：更新後的選配應注意實施者是否訂有不合理之選配方式，限縮地主選配房屋。
細節3：都市更新實施方式是「協議合建」，還是「權利變換」，兩者在更新後房地分配程序上有相當大的不同，宜在合建契約約定清楚。
如果走的是都更程序，又與建商簽訂協議合建契約，建議在合約中增訂一條擇優條款：「政府核定權利變換計畫後，如依本合約分得坪數等權利義務與權利變換核定之分配坪數等權利義務不同時，甲方得於核定後二個月內自由選擇二者中對自己有利之一種權利義務。」
細節4：合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定應對等，處罰亦宜適當，否則無助紛爭的解決；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生可歸責於實施者的糾紛，則該保證金可作為賠償金的抵充。
須注意的是，實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。
細節5：為避免過早就信託房地予他人，合建契約中建議約定於都更案達一定的成熟度，例如重建計畫、事業計畫或權利變換計畫報核後），再依實施者的通知於期限內簽訂信託契約。
細節6：留意契約效力及應有退場機制，由於都市更新的整合未必每案均能盡如人意，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。
細節7：須注意「印鑑證明」為辦理不動產移轉時所需，故除不動產登記時需用（如信託登記），其餘情況不宜交付印鑑證明予實施者。
所謂的協議合建是由地主與建設公司合作，按其彼此認定之價值比率，由地主提供土地、建商提供資金合建，是一種「聯合投資」的概念。像是走危老條例的危老案，需取得全部權利人之同意才可實施，其程序依一般建管程序辦理，無須另外擬訂任何計畫送審。
由於合建契約書是規範私人間權利義務關係的合意，並不是都市更新條例規定各級主管機關應審議事項，宜由當事人間基於私法自治原則、契約自由原則自行協調處理，簽署合建契約致生私權爭議，宜循司法途徑解決。站在地方主管機關的角度，建議所有權人簽訂合建契約時必須審慎衡酌，拿到契約最好多花幾天審閱一番，不必急著簽名，如果有不懂的地方，建議可以尋求律師的協助。
對於合建契約內容因案有所不同，難以朝向定型化契約擬定，但地方主管機關也有建議契約內容必須標明的項目，以避免魚目混珠，而所有權人簽署時也別忘了魔鬼藏在細節裡，多一份審閱，就多一份保障。
細節1：重建計畫擬申請之容積獎勵項目及額度經過審議會審議後可能會有所調整，若有增加或減少的情形，建議契約內應載明處理方式。
細節2：更新後的選配應注意實施者是否訂有不合理之選配方式，限縮地主選配房屋。
細節3：都市更新實施方式是「協議合建」，還是「權利變換」，兩者在更新後房地分配程序上有相當大的不同，宜在合建契約約定清楚。
如果走的是都更程序，又與建商簽訂協議合建契約，建議在合約中增訂一條擇優條款：「政府核定權利變換計畫後，如依本合約分得坪數等權利義務與權利變換核定之分配坪數等權利義務不同時，甲方得於核定後二個月內自由選擇二者中對自己有利之一種權利義務。」
細節4：合建契約應註明違約的處理方式，違約處理的約定應對等，處罰亦宜適當，否則無助紛爭的解決；或是要求實施者提供一定金額的保證金，以免過程中發生可歸責於實施者的糾紛，則該保證金可作為賠償金的抵充。
須注意的是，實施者違約的情況未必只有「工程停工或遲延」而已，實施者違反合約其他條文約定時，也應有明確的處理規範。
細節5：為避免過早就信託房地予他人，合建契約中建議約定於都更案達一定的成熟度，例如重建計畫、事業計畫或權利變換計畫報核後），再依實施者的通知於期限內簽訂信託契約。
細節6：留意契約效力及應有退場機制，由於都市更新的整合未必每案均能盡如人意，合約中宜約定雙方退場機制，以合理降低風險。
細節7：須注意「印鑑證明」為辦理不動產移轉時所需，故除不動產登記時需用（如信託登記），其餘情況不宜交付印鑑證明予實施者。
