林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
都更營業稅爭議頻傳 會計師建議簽約明定重點
地主與建商合建是否需要繳納營業稅，可視重建方式與契約詳載內容來判定。(圖/pixabay)
在上一篇專欄中，我們討論了「5%營業稅究竟該由誰負擔」的問題，特別強調在地主和建商的合建案中，土地換取房屋的方式可以分為「協議合建」和「都市更新權利變換」等不同方式。如果是傳統的「合建分屋」或「協議合建」，根據法令規定，應依照新房屋市價開立互易發票，一如前例，王太太（地主）必須支付的營業稅是90萬元（王太太所得新房屋市價為4500萬╳40％（拿四成土地換屋）╳5％（營業稅）＝90萬）。
什麼是營業稅？
營業稅的正式名稱是「加值型及非加值型營業稅」，簡稱為營業稅。它是國家對營利事業根據其營業額徵收的稅款。根據營業稅法第1條的規定，銷售貨物或勞務以及進口貨物都應納入營業稅課稅範圍，地主將土地換取房屋視為一種互易買賣行為（地主賣地買屋），因此應納入營業稅的範圍。
營業稅由誰負擔？
根據營業稅法，銷售貨物或勞務的營業人負有納稅義務。在都市更新案例中，建設公司通常是房屋的出賣方，也就是營業人，因此理論上，建設公司應該負責繳納營業稅並開立發票。然而，地主應是買房買受人(換入房屋)，因此需承擔營業稅的負擔。
爭議的核心問題
在過去的爭議案例中，地主和建商簽署了合建契約，但其中最大的爭議是關於營業稅的負擔，建商聲稱營業稅已內含在房屋價格中，並且根據稅法精神，買方（地主）應支付營業稅給建商，而建商只是代收代付。若地主拒絕繳納，建商表示，地主就屬於違約，但在雙方簽約時未充分溝通清楚。
合建機制的關鍵
最重要的問題在於合建時建商採用了何種合建模式。如果是「權利變換機制」，則營業稅通常已經包含在重建共同負擔項目中，建商無法再要求地主支付營業稅。相反，如果是一般的「協議合建機制」，地主與建設公司進行土地轉讓和房屋換取，被視為一種互易買賣行為，地主需要負擔營業稅。
法律實務與判決
在法院判決中，也常有爭議關於營業稅應由哪一方負擔。根據司法院大法官會議釋字第688號解釋，雖然營業稅在技術上由營業人負擔，但它可以通過後續交易轉嫁給最終的買受人。因此，法院在處理此類案件時，會考慮契約中是否明確規定建商僅代收代付？是否明示不轉嫁給最後購買者（地主）等因素，以確定營業稅的負擔歸屬。
會計師的建議
訴訟案例關於營業稅的爭議反映了合建契約的模糊性和納稅責任的不清晰。我們建議，合建契約中的條款需要更清晰地定義營業稅的負擔，以避免未來的爭議。合建契約應詳細且清楚地載明以下內容：
1、稅務負擔明確說明歸屬：合建契約應明確指出互易營業稅的負擔是由哪一方承擔，並參照財政部稅法的相關規定。
2、交易憑證開立：契約中應規定雙方必須依照稅法的規定開立土地和房屋互易的交易憑證。若互相間無找補，房地互易憑證上的金額依稅法規定應相同，營業稅外加。
3、營業稅的計算方式：契約應清楚規定房地互易價格係按市價開立發票並計算營業稅。
4、營業稅支付：契約中應詳細說明地主（甲方）應支付營業稅的金額和時間，以及建設公司（乙方）開立統一發票的時間程序。
總之，合建契約的明確性對於避免營業稅爭議至關重要。這些建議有助於確保雙方都清楚營業稅負擔的細節，並有助於順利完成交屋，降低法律爭議的風險。
什麼是營業稅？
營業稅的正式名稱是「加值型及非加值型營業稅」，簡稱為營業稅。它是國家對營利事業根據其營業額徵收的稅款。根據營業稅法第1條的規定，銷售貨物或勞務以及進口貨物都應納入營業稅課稅範圍，地主將土地換取房屋視為一種互易買賣行為（地主賣地買屋），因此應納入營業稅的範圍。
營業稅由誰負擔？
根據營業稅法，銷售貨物或勞務的營業人負有納稅義務。在都市更新案例中，建設公司通常是房屋的出賣方，也就是營業人，因此理論上，建設公司應該負責繳納營業稅並開立發票。然而，地主應是買房買受人(換入房屋)，因此需承擔營業稅的負擔。
爭議的核心問題
在過去的爭議案例中，地主和建商簽署了合建契約，但其中最大的爭議是關於營業稅的負擔，建商聲稱營業稅已內含在房屋價格中，並且根據稅法精神，買方（地主）應支付營業稅給建商，而建商只是代收代付。若地主拒絕繳納，建商表示，地主就屬於違約，但在雙方簽約時未充分溝通清楚。
合建機制的關鍵
最重要的問題在於合建時建商採用了何種合建模式。如果是「權利變換機制」，則營業稅通常已經包含在重建共同負擔項目中，建商無法再要求地主支付營業稅。相反，如果是一般的「協議合建機制」，地主與建設公司進行土地轉讓和房屋換取，被視為一種互易買賣行為，地主需要負擔營業稅。
法律實務與判決
在法院判決中，也常有爭議關於營業稅應由哪一方負擔。根據司法院大法官會議釋字第688號解釋，雖然營業稅在技術上由營業人負擔，但它可以通過後續交易轉嫁給最終的買受人。因此，法院在處理此類案件時，會考慮契約中是否明確規定建商僅代收代付？是否明示不轉嫁給最後購買者（地主）等因素，以確定營業稅的負擔歸屬。
會計師的建議
訴訟案例關於營業稅的爭議反映了合建契約的模糊性和納稅責任的不清晰。我們建議，合建契約中的條款需要更清晰地定義營業稅的負擔，以避免未來的爭議。合建契約應詳細且清楚地載明以下內容：
1、稅務負擔明確說明歸屬：合建契約應明確指出互易營業稅的負擔是由哪一方承擔，並參照財政部稅法的相關規定。
2、交易憑證開立：契約中應規定雙方必須依照稅法的規定開立土地和房屋互易的交易憑證。若互相間無找補，房地互易憑證上的金額依稅法規定應相同，營業稅外加。
3、營業稅的計算方式：契約應清楚規定房地互易價格係按市價開立發票並計算營業稅。
4、營業稅支付：契約中應詳細說明地主（甲方）應支付營業稅的金額和時間，以及建設公司（乙方）開立統一發票的時間程序。
總之，合建契約的明確性對於避免營業稅爭議至關重要。這些建議有助於確保雙方都清楚營業稅負擔的細節，並有助於順利完成交屋，降低法律爭議的風險。
