林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
自主更新會的成功與關鍵因素
自主更新會能夠成功都更完成，需要仰賴各項專業協助。(攝影組)
「新北首例自主都更重建案完工！蘆洲民義段漏水海砂屋 10年變身客製化好宅」，筆者最近在《財訊》看到這則好消息（請參見住戶揪團扮建商 漏水海砂屋變身客製化好宅），心中感觸良多，身為在都更財務稅務領域工作20多年的專業會計師，本案恰巧也是筆者簽過的重要案例，還記得住戶得知自己住在海砂屋中的萬般糾結，在鄰居團結和新北市政府及新北市都市更新學會等專業協助推動下，一起勇敢面對重重挑戰，到如今終於可以歡天喜地入住新家，其中努力還包括購置不同意戶的物業等等，在在都證明了，只要自主更新會堅守公平和公正原則，讓社區團結一心，一切挑戰與心血都是值得的。
事實上，自主更新會近年來在城市發展和社區翻新上都扮演愈來愈重要的角色。包括本案在內，筆者曾參與雙北市超過十個以上的自主更新會案件，我們就來探討自主更新會的關鍵成功要素以及目前的發展趨勢和建議。
自主更新會的發展趨勢
根據統計截至2023年6月資料顯示自主更新會目前申請核准案件中非營業及營業中家數超過100家，但營業中卻只有31家，而且80﹪都集中在雙北市，情況如下表：
非營業中的案子超過70件，意味著這許多案件都面臨困難，原因包括整合未達法定比例或缺乏資金投入、住戶之間的意見分歧（常見住戶分成對立兩派）等等。
我們建議，鄰居間應放下成見努力內部溝通，若真的是內部整合不易的案件，筆者也建議應由當地政府出面清查，非營業案件到底發生什麼問題或困難？是否有公權力可介入幫忙？是否可以考慮轉變實施都市更新者，或由專業建經公司或都市更新整合公司去整合或改為危老案件？若真的確實屬於無法再繼續運作下去的案件，也應請該自主更新會去辦理解散清算註銷登記，可減少政府每年不得不繼續追蹤並由國稅局申報管制(目前新北市政府已委託專責單位普查中)。
自主更新會成功要件
看了這麼多案子之後，筆者認為要使自主更新會取得成功，以下是一些關鍵要素：
1. 地主相處融洽：參與自主更新的地主應該能夠和諧相處，共同合作達成目標。
2. 有熱誠的領袖：社區需要有願意挺身而出的德高望重者擔任理事長或理監事，他們願意自掏腰包解決初期費用問題。
3. 公正和協調：理監事的選任應該不謀取私利，能夠公正協調，維護全體地主的利益。
4. 資金運作：初期需要有地主願意出資，或者大部分地主願意提供少額資金，以確保有足夠的啟動資金。
5. 專業分組：按專業領域分組，分別執行任務，提高效率。
6. 專業總幹事或代理實施者：聘任對都市更新工程熟悉的專業人士，或者透過代理實施者制度，增進與主管機關的溝通和協調，建立信任。
7. 依法行事：確保所有行為合法，避免雙重會計帳冊。
8. 建立信任：住戶之間應避免猜忌，一切應按照合理和合法的程序處理。
9. 公平分配：自主更新會的資產應公平分配，不應有人多分的情況，並且應遵循合法的土地和建築物權益。
10. 政府支持：爭取政府補助款以解決初期資金不足問題，並利用租稅優惠。
11. 住戶參與：全體住戶應盡量參與都市更新過程，以確保自己的權益受到保護，少數完全不參與者最後可能還是得參加都市更新。
12. 籌資和管理：有效地辦理更新籌資、資金信託管理和營建管理。
13. 定期召集會議：會員大會和理事會應依法定期召開，讓地主參與並建立信任。
14. 公開和透明：確保整個過程公平、公開、公正，住戶可參與會議和决策。
15. 專業團隊：選擇整合專業團隊，包括銀行、營造廠、都市更新整合送件公司、建築經理公司、建築師、估價師、會計師、地政士等，以確保專業性和效率。
總之，自主更新會的成功取決於社區的團結、領袖的能力、合法合理的程序、資金管理和公開透明。只有在這些要素得到妥善安排和遵守的情況下，自主更新會才能真正實現其使命，為城市的翻新和社區的發展做出重要貢獻。
事實上，自主更新會近年來在城市發展和社區翻新上都扮演愈來愈重要的角色。包括本案在內，筆者曾參與雙北市超過十個以上的自主更新會案件，我們就來探討自主更新會的關鍵成功要素以及目前的發展趨勢和建議。
自主更新會的發展趨勢
根據統計截至2023年6月資料顯示自主更新會目前申請核准案件中非營業及營業中家數超過100家，但營業中卻只有31家，而且80﹪都集中在雙北市，情況如下表：
我們建議，鄰居間應放下成見努力內部溝通，若真的是內部整合不易的案件，筆者也建議應由當地政府出面清查，非營業案件到底發生什麼問題或困難？是否有公權力可介入幫忙？是否可以考慮轉變實施都市更新者，或由專業建經公司或都市更新整合公司去整合或改為危老案件？若真的確實屬於無法再繼續運作下去的案件，也應請該自主更新會去辦理解散清算註銷登記，可減少政府每年不得不繼續追蹤並由國稅局申報管制(目前新北市政府已委託專責單位普查中)。
自主更新會成功要件
看了這麼多案子之後，筆者認為要使自主更新會取得成功，以下是一些關鍵要素：
1. 地主相處融洽：參與自主更新的地主應該能夠和諧相處，共同合作達成目標。
2. 有熱誠的領袖：社區需要有願意挺身而出的德高望重者擔任理事長或理監事，他們願意自掏腰包解決初期費用問題。
3. 公正和協調：理監事的選任應該不謀取私利，能夠公正協調，維護全體地主的利益。
4. 資金運作：初期需要有地主願意出資，或者大部分地主願意提供少額資金，以確保有足夠的啟動資金。
5. 專業分組：按專業領域分組，分別執行任務，提高效率。
6. 專業總幹事或代理實施者：聘任對都市更新工程熟悉的專業人士，或者透過代理實施者制度，增進與主管機關的溝通和協調，建立信任。
7. 依法行事：確保所有行為合法，避免雙重會計帳冊。
8. 建立信任：住戶之間應避免猜忌，一切應按照合理和合法的程序處理。
9. 公平分配：自主更新會的資產應公平分配，不應有人多分的情況，並且應遵循合法的土地和建築物權益。
10. 政府支持：爭取政府補助款以解決初期資金不足問題，並利用租稅優惠。
11. 住戶參與：全體住戶應盡量參與都市更新過程，以確保自己的權益受到保護，少數完全不參與者最後可能還是得參加都市更新。
12. 籌資和管理：有效地辦理更新籌資、資金信託管理和營建管理。
13. 定期召集會議：會員大會和理事會應依法定期召開，讓地主參與並建立信任。
14. 公開和透明：確保整個過程公平、公開、公正，住戶可參與會議和决策。
15. 專業團隊：選擇整合專業團隊，包括銀行、營造廠、都市更新整合送件公司、建築經理公司、建築師、估價師、會計師、地政士等，以確保專業性和效率。
總之，自主更新會的成功取決於社區的團結、領袖的能力、合法合理的程序、資金管理和公開透明。只有在這些要素得到妥善安排和遵守的情況下，自主更新會才能真正實現其使命，為城市的翻新和社區的發展做出重要貢獻。
