解鎖老屋重建難題》都更走到「選屋」這一步 到底該怎麼選？
房屋選配攸關地主權益，有些選屋原則應要多加留意，以避免權益損失。
政府近年大力推動都市更新及危老重建，全台掀起老屋重建的風氣，目前就有多達4千案老屋正在進行重建。對於自家房子要重建，最常見方式就是與建商合建，由住戶出地、建商出錢，不用費心操辦繁瑣且專業的程序，不過究竟要走協議合建？還是權利變換？時常讓住戶摸不著頭緒，特別是走到攸關住戶權益的房屋選配，對一生可能只碰過一次都更的住戶來說，有些選屋原則和重點更是不能不知道。
擁有豐富都更實務經驗的台北市住宅及都更中心資深規畫師蔡馥羽表示，老屋重建除了走程序簡便、必須百分百同意的危老重建外，行之已久的都市更新，可分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種，而分屋方式又可分為協議合建、權利變換。
其中，協議合建多是民辦都更常用的方式，常見私下協議條件簽約、較不公開透明，加上傳統迷思，有地主會認為愈晚簽約則條件愈好，因此這種方式通常存在較多變數，導致許多都更案停滯不前。
權利變換機制
成本和分配公開透明
都市更新相較於一般合建及危老改建不同之處，在於都市更新是多數決，但對於同意戶及不同意戶的權利保障，不論選屋分配、租金補貼、拆遷補償等權利是一視同仁，而這就是權利變換主要的機制。
蔡馥羽指出，權利變換是指依照《都市更新條例》的規定，透過至少3家估價師評估目前改建後的全案價值，扣除共同負擔後，所有權人再按照土地權利價值比例分配更新後的房地及權利金。在都更程序中，政府會組成審查小組審核把關，實施者與所有地主間的分配資訊都是公開透明，完全一本帳，更有助於都更案順利推動。
台北市住都中心資深規劃師蔡馥羽表示，房屋選配階段經常有些狀況和爭議，民眾最好要事先了解。(攝/陳俊松)一般來說，進入房屋選屋程序，大致為選配說明會→寄送選配通知單→填寫選配單（在一定期間內送交給實施者）→實施者協調選配位置→公開抽籤。
蔡馥羽表示，實施者會先召開選配說明會，之後才有公開抽籤，選配說明會中，會向地主清楚說明選配的內容與相關規定、選配原則，實施者會以雙掛號寄送選配通知單，所有權人將自己想選的位置單元填入選配單，在公開抽籤之前，實施者會協調重複選配的位置，若有退讓者當然最好，而若在公開抽籤之前尚未協調完成，則在公開抽籤上抽籤決定。
房屋選配階段
掌握4大重點
在房屋選配階段，地主一定要注意選配的時間點，在一定的期間內（至少30天）要寄送填寫完整的選配單，就算是不同意都更的住戶也要選屋或表達意願，以維護自身權益。實務上，住戶最好留意以下4大選屋重點：
1.一般以原位次原分配為原則，在權利人申請分配時，應以應分配價值的合理範圍，通常是差距10%內進行選配。如果有超額選配部分，應以不影響其他所有權人權益為考量。
2.如果未在期限內，提出更新後分配位置申請書的地主，實施者會在公開抽籤上代為抽籤，所有權人如有疑義可與實施者協商。
3.若發生重複選屋的優先順序問題，依照選配原則辦理，在公開抽籤之前實施者通常會先行做協調，以不抽籤為最佳情況，但若還是無法協調，則在公開抽籤時進行抽籤。
4.若未能單獨選配一戶者，可與他人合併選配，比如子女繼承父母的房子，或是兄弟姊妹共同持分一戶房產，在選配期間另填具「更新後合併分配協議書」。
此外，都市更新權利變換實施辦法第18條規定，更新前原土地或建築物如經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併分配。
常見爭議情境
實務上有法可解
當然，房屋選配在實務上也會遇到爭議，蔡馥羽表示，最常見是住戶未達到最低分配權值，難以參與都市更新，一般遇到這種情況，以更新前的房地產價值來領取現金。
他也舉斯文里三期公辦都更案為例，曾有住戶主張當年購屋時，一樓店鋪是從事衣服批發買賣的生意，當時購入房產價格偏高，所以地主認為自己的房產價值較高，應該分到更好的條件，但估價師評估是以現況來估，現今當地的商業價值變低，因此權變價值必須合理反映都更後的真正價值，再進行權值變換，這是住戶必須理解的。
一般還常見選屋位置與數量無法滿足權利人需求。蔡馥羽指出，依據選配原則，當一樓店面戶提出要選更新後的一樓，實務上優先可選改建後的一樓，但可能會出現改建後的大樓，一樓戶數變少，其一種處理方式是，協調部分住戶可選較大坪數的住宅或是價值較高的高樓層住宅；或是依照估價後的權值，若住戶選配的新房子低於原本的房產權值，則可依比例再退回現金。
蔡馥羽表示，都更案最大挑戰是滿足原住戶使用需求，而原住戶因家庭成員、經濟能力、置產規畫，而改選不同於原房型室面積的單元，都更案是先完成平面圖規畫再進行選屋，若住戶集中選擇某些房型而導致須抽籤決定，未中籤者對分配結果可能不甚滿意。一般這樣情況，就考驗都更規畫經驗的團隊，在事 先就住戶的需求進行調查，掌握原住戶店面及住宅需求數量及設計需求。
另一個要注意的問題是，現今營建成本上升，過去可能權狀可一坪換到一坪，但如今因營造成本大幅上漲，漲幅甚至達2、3成之多，實施者（建商）除了蓋房子的成本增加，但其又要有一定的利潤與獲利，在如此的情況下，地主分回的權值可能縮水，這都是參與都更者、地主及實施者必須要理解和協調的部分。
如果住戶或地主對分配值有意見，除了可洽詢實施者，也可在都更程序中公聽會及聽證會時提出，或是以書面形式向主管機關詢問，假設權利變換計畫書已核定，最後提出異議的時間點在計畫書核定發布實施後2個月內，可向各級主管機關提出「審議核復」，如果仍對審議核復結果不服，可尋求司法提請行政救濟。
