危老案爆糾紛》 契約有看沒有懂？ 簽字前4大自保重點該知道
與建商協議合建，每本簽約內容都不盡相同，簽字前要慎重其事。(圖/Pexels)
老屋重建近年推得火熱，街坊鄰里開始關心老屋如何重建，懷抱著將來有一天可以入住新房的美夢，不少重建案如期興建完工，但也有少數案件傳出爭議糾紛。由於老屋重建涉及多項專業領域，對多數住戶而言經驗值等於零，又要將一輩子打拼的資產託付給人，自然是要慎重其事。
參與多場公聽會、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，重建戶有一百戶，最起碼就有一千個疑難雜症。光在房屋價值認定上，首先要確認權狀面積有多少。過去老舊公寓附屬建物，陽台、露台、雨遮、屋簷都可登記，但現今法規規定露台、雨遮、屋簷不計入坪數，公設比也從公寓5%到現今大樓動輒30%以上，房屋面積計算大相逕庭！還有一樓和頂樓空間違建、占用的問題，價值如何計算的問題。如果談的是協議合建，每本簽約內容都不盡相同，難有標準化制式規範。
以危老案來說，最常見是與建商合建分屋，由住戶出地、建商出資規畫興建，雙方約定依比例分回房屋，再各自賣掉分回的戶別。因此，契約內容如何簽訂至關重要。
然而，簽約時，該如何保障自身權益？審閱過數百份都更合建契約的執業律師蔡志揚表示，隨著重建案愈來愈多，爭議案件也有增加趨勢，因此建議簽約之前不妨留意四大重點、三大提醒：
第一是合約的「牛肉」在那裡。這裡「牛肉」指的是地主所分配房地的條件。其中又有三大提醒要特別注意：一是註明可分配多少面積。當中面積是室內面積、還是權狀面積，還是另有計算方式；二是價值估算。不同樓層效用比的價值如何換算，一般要有均價概念；三是找補依據。是依第一次公開銷售價格，還是選屋時參考價格表，這部分都要釐清。
第二違約罰則。契約必須訂有罰則，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法產生的法律責任。但部分合約罰則只罰地主，卻沒有約定建商。
第三退場機制。如果合約沒有約定「退場機制」，就有可能成為「萬年合約」。蔡志揚曾承辦一件官司是民國68年簽的合建契約，官司從第一代打到第二代，後來是地主繼承人把土地賣掉，建商以違約起訴，最後法官判決建商退場，理由之一是時間久遠，重建的建材和規畫早已不合時宜，建商應予以退場。
律師蔡志揚提醒，重建合約要把握4大重點。(圖/蔡志揚提供)
最後，實務上也曾發生，建商烙跑卻將債務留給地主的事件，主要是合約簽定土地設定抵押，等於是作為擔保人，讓建商以土地建築做融資做擔保，這一定要避免。一旦建商沒有履約興建烙跑，自然地主就成為被銀行追討的債務人，房子重建不成，還反倒背上一身債務，這不得不謹慎。最好的方式，合約簽訂之前，不妨委任專業人士，比如律師和估價師審閱，才能避免簽了不平等合約。
參與多場公聽會、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰表示，重建戶有一百戶，最起碼就有一千個疑難雜症。光在房屋價值認定上，首先要確認權狀面積有多少。過去老舊公寓附屬建物，陽台、露台、雨遮、屋簷都可登記，但現今法規規定露台、雨遮、屋簷不計入坪數，公設比也從公寓5%到現今大樓動輒30%以上，房屋面積計算大相逕庭！還有一樓和頂樓空間違建、占用的問題，價值如何計算的問題。如果談的是協議合建，每本簽約內容都不盡相同，難有標準化制式規範。
以危老案來說，最常見是與建商合建分屋，由住戶出地、建商出資規畫興建，雙方約定依比例分回房屋，再各自賣掉分回的戶別。因此，契約內容如何簽訂至關重要。
然而，簽約時，該如何保障自身權益？審閱過數百份都更合建契約的執業律師蔡志揚表示，隨著重建案愈來愈多，爭議案件也有增加趨勢，因此建議簽約之前不妨留意四大重點、三大提醒：
第一是合約的「牛肉」在那裡。這裡「牛肉」指的是地主所分配房地的條件。其中又有三大提醒要特別注意：一是註明可分配多少面積。當中面積是室內面積、還是權狀面積，還是另有計算方式；二是價值估算。不同樓層效用比的價值如何換算，一般要有均價概念；三是找補依據。是依第一次公開銷售價格，還是選屋時參考價格表，這部分都要釐清。
第二違約罰則。契約必須訂有罰則，當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依法產生的法律責任。但部分合約罰則只罰地主，卻沒有約定建商。
第三退場機制。如果合約沒有約定「退場機制」，就有可能成為「萬年合約」。蔡志揚曾承辦一件官司是民國68年簽的合建契約，官司從第一代打到第二代，後來是地主繼承人把土地賣掉，建商以違約起訴，最後法官判決建商退場，理由之一是時間久遠，重建的建材和規畫早已不合時宜，建商應予以退場。
另外，重建最怕碰到蓋到一半的爛尾樓，也凸顯信託合約的重要性。一般來說，辦理信託時間點不宜太早，最好避免還沒有整合好，就同意辦理信託。恰當時機是計畫書送件之後。同時信託要包含不動產開發信託、資金信託、續建機制等內容。
不過，續建機制不代表保證續建，能否續建還牽涉到債權優先的問題。蔡志揚表示，除了審閱合約內文，從條文的字句可判斷銀行對續建機制的態度。最好能敘明建商退場倒閉會怎麼處理，比方條文「不保證續建，但我們會以續建為優先考量，努力尋求續建的方案」，則可視為銀行仍會試圖尋求方法讓案子興建。
律師蔡志揚提醒，重建合約要把握4大重點。(圖/蔡志揚提供)
