公私產權混雜60年難解的題 這家建商8個月拿下過半同意比
永和大陳單元6、7公辦都更案由漢皇集團負責整合，預計2023年單元6將進入房屋選配。
堪稱全台最複雜都更案的永和大陳社區，被市府劃分為7個更新單元，曾經以公辦都更案啟動招商，未料招商未果，停擺多年，直至近年都更危老風氣正盛，在市府積極推動下重啟招商，其中最受人矚目莫過於，大陳單元6、7由漢皇集團拿下，基地面積合計約7,176坪，共約530多戶左右，在大陳社區的招商案中可說是最大規模。
漢皇集團副董事長孫鼎翔表示投入永和大陳整合重建，起心動念基於在地建商的使命感。(攝/陳俊松)永和大陳社區早期是大陳島居民隨著國民政府來台安置的住所，歷史可追朔至1958年；換句話說，大陳社區房舍屋齡已有60餘年，加上住戶任意增建加蓋，建物結構老舊，普遍耐震能力不足，潛藏居住安全的風險令人堪憂。2010年，新北市府將大陳社區劃定7個單元為都更區，共8.2公頃，其中單元2花了10年時間完成都更，2020年新大樓興建完工，顯見該區整合難度頗高。
基於在地建商使命感 接受挑戰參與競標
擔任實施者的漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，當初會想參與投標，主要是漢皇從永和起家，深耕中、永和地區已20多年，看到大陳社區內老舊建物林立，巷弄狹小救災不易，基於在地經營多年，有一份使命情感，想要為大陳社區蓋好宅。因此，漢皇在參與投標之際，建築規畫團隊是精銳盡出，展現企圖打造為當地指標型個案決心，因而嶄露頭角。
2021年底，漢皇成功拿下新北市主導的永和大陳社區公辦都更案單元6及7的標案，近幾個月持續進行住戶、地主整合，孫鼎翔坦言挑戰性很大，但「我們勢在必得，也有信心去完成！」
不同於其他公辦都更案，大陳社區雖然被劃定公辦都更地區，但產權公、私土地夾雜，加上增建、違建等問題，整合上確實是一大挑戰。
孫鼎翔表示，主要是多數住戶承租公有地長達數10年，要協助住戶向政府申購房地，但這些公有地管轄機關分屬不同政府單位，有的是新北市，也有台北市、國產署，對於公有土地參與都更，不同政府單位讓售原則未有一致性標準，這也是難題所在。 舉例來說，以承租新北市政府土地現租戶為例，更新後可依照估價師評定土地市價，按承租面積申購土地參與更新分配；但其他公有土地管理機關，未必願意讓售或是讓收標準不一，以至於讓住戶無法現地安置，間接影響更新意願。
另一大難題是，該案私有產權樣態千百種，大抵可細分為有地無屋、有屋無地、無地無屋；而產權登記部分，一般更新案常見的共同持分之外，甚至還有部分家族持有產權為了節稅，僅登記予一位代表人等情形，因此在產權釐清與整理，相較於一般案件需耗費更多人力與成本。
產權複雜度高 在在考驗整合專業度
面對如何說服住戶同意都更，孫鼎翔指出，多數地主最在意就是分配，但分配多少並不是建商說了就算，因此持續和地主溝通，政府有一套公開透明的權利變換機制，最終分配比例由市府審議會把關核定。「就像地主提供多少麵粉（土地），建商就做出多少麵包（房屋），至於麵包怎麼分，是由政府來分配。」
此外，大陳社區增建加蓋情形嚴重，很多合法2層樓，加蓋到5、6層樓，即便不是合法未登記產權，住戶仍視為使用面積，在談都更的過程中，住戶會細算都更後換回的房屋坪數，與原先使用面積落差太大。對此，漢皇也盡力排除住戶疑慮，除了按《都市更新條例》予以補償之外，同時分析利弊得失，「房子已經60年還能再住幾年！」「更新後價值遠大於現在價值。」面對居住房子老舊漏水、壁癌、結構危險，沒有更新都不能發揮最大價值！
目前單元6整合比例已有5成，其實已達到送件門檻，「但還是希望盡最大努力凝聚社區共識，取得高度意願，未來案子推動可以更順利，」孫鼎翔表示，大陳社區滿多所有權人找不到人或是默不關心，因此透過實地訪查、地緣關係循線找人，同時也設立粉絲專頁、舉辦說明會，一方面公開透明化，另一方面也希望提高聲量，引起更多地主關注一同參與都更。此外，漢皇也設立LINE群組、在當地設立「駐地工作站」，與地主有更多互動，並提供更直接溝通和諮詢管道，希望藉由提升住戶的都更意願度。
孫鼎翔表示，有些不想參與都更的住戶，其實就是怕資訊不透明，在我們盡力溝通、強調資訊都是公開透明後，「大部分問題都迎刃而解」。他指出，自今年初開始整合，迄今住戶都更同意比例約來到5成，預計單元6年底遞送事業與權利變換計畫書，而單元7預計2023年年中報核。
深耕都更危老 600億推案在手上
漢皇針對單元6、7更新後，規畫打造6棟地上34至36層的SRC建築，並透過30%超低建蔽率把開放空間集中留設，孫鼎翔說，未來在公共設施及物業管理部分，都會採分流管制、注重防疫觀念，讓住戶住得安心；在公益設施上，還將會有公托幼兒園、活動中心。此案也參考綠建築9大指標進行設計，配合多樣性景觀、植栽規畫，增加綠化、節能及基地保水來達到微氣候調節，減少碳排放，另外包括智慧建築、無障礙設計都會納入考量。
漢皇投入都更危老多年，在雙和地區是做最多都更案的建商，目前在新北市有5個推案，其中就有3案是都更危老案。此外，今年除了永和大陳都更案，還有中和景安站旁都更案、中正區城中段危老案、新店輕軌K8站附近兩個危老案；接續也將有信義區基隆路都更案、永和永安市場旁危老案、永和光復街都更案、永和中興段都更案與雙和醫院對面自建案……等，合計總銷超過600億元。
對於現今工料雙漲、營建成本高漲問題，孫鼎翔強調，目前雙北對於都市更新共同負擔提列基準多以半年至一年更新一次，修正頻率不足以反映物價水準，與實際其實有3、4成落差，導致開發商不願依循權利變換方式推動都更，期盼政府要正視都更、危老痛點，滾動式調整相關規範。
此外，面對建築業缺工嚴重問題，他建議，政府要重視國內人才培養，進行完善產學合作及健全技職體系，「建築業現今職場文化有正向改善、工作環境也有精進，是個有發展的行業，希望政府、企業一起努力力阻人才斷層」。
