重建老卡在要不要出資？這社區嘗試用這一招 找到資金一圓重建夢
估價師鄭義嚴協助地主招開的內部整合說明會議。(圖/鄭義嚴提供)
老屋重建漸成風氣，民眾都更意願提高，不少社區等著建商進場整合，但面臨現今營造成本高漲，建商從攻勢轉為守勢，一再評估重建基地的可行性；而住戶想要老屋重建除了等待建商整合，另一條路就是要靠自己來，採取自主更新。專家表示，自主更新不一定代表就是要出資，也可自行整合到同意門檻，仿效「類公辦都更」招商引資一圓重建夢。
一般來說，循自主更新這一條路有兩種情況，一是分回條件住戶想要自己賺；二是迫不得已必須靠自己來，主要是建商考量房價、土地使用分區等因素不願進場。元宏不動產估價師聯合事務所所長鄭義嚴表示，以新北市四層樓公寓基地來說，如果房價低於50萬元建商進場意願就比較低；若是像板橋、三重、新莊、中永和等臨八米道路、容積達300%，四層樓公寓勉強可行，而到樹林、淡水、蘆洲一帶房價、容積較低的區域，或許只能採取自主更新。
組成更新會就像開一家公司，前期需要自籌資金運作，由於銀行重建融資多數無法協助前期作業這一段，必須仰賴住戶自掏腰包籌資。不過這一步卻是一大關卡，要住戶先掏錢相當不容易；但按過往經驗，一般自主更新案，住戶出資比例愈高，代表向心力足夠，成功機率就愈高，反之愈低就可能無疾而終。
代墊費用組更新會 住戶重建三心二意
不少專業團隊為了整合，會代墊初期前期費用，鄭義嚴過去曾成立危老重建工作站，輔導台北市一處社區整合重建。由於住戶初期不願意出資，想藉由政府補助款來運作，但前期階段還是需要資金來籌組，當時，就由鄭義嚴團隊代墊費用，在還沒有籌組更新會之前就燒了近百萬元，等到真的運作要成立更新會之際，向住戶收取籌組同意書時，卻發現同意住戶數遠不如預期，多數還是傾向想找建商洽談合建。
他表示，原本成立更新會的用意是「一般想找建商進場，多數會問社區整合多少同意比例？如果完全沒有具體整合度，建商大多數是興趣缺缺，或是開出條件不佳，」因而輔導社區先成立更新會，打算著整合到一定比例，一來可以公開招商，二來招商不成住戶也可出資自行重建。不過，無奈住戶的三心二意，他因此最後忍痛停損、止血收場。
在這過程中，成立更新會前期作業所需費用龐雜，大大小小的花費不勝枚舉，舉凡小型說明會、茶水費、場地費、郵資通訊等雜費；若要進一步明確知道未來更新後分配條件，就需更進一步支出結構鑑定、建築師、測量技師、土木技師、地政士以及專業顧問規畫用，更直接高達數百萬的成本。
鄭義嚴表示，藉由自主更新的方式發起前期整合，其實政府補助款資金到位的時間點是搭配不上、甚至是遠遠不夠的！「政府補助款是在更新會立案、事業計畫送件後，分階段申請，在此之前的前置作業，費用支出一直增加。」以台北市來說，更新會立案補助款80萬元，擬具事業計畫與權利變換送核，分別為250萬元，都是完成後分階段按比例申請款項。因此，該案要實際進入更新會籌組階段便無疾而終。
用最少的前期費用 整合社區意願輔導招商
台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示，更新會是否成立，建議社區最好簡單做個自我體檢，認識自己社區是否適合成立更新會，「出資比例」是最直接的觀察指標，影響後續重建的方式。因為不出資有不出資的做法，不一定要成立更新會，轉而透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組，採行「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式，自行整合達一定比例，招商引進金主協助重建。但這前提是否一定要成立更新會，林育全認為「不必然」，籌組階段就能招商，這階段是最重要第一哩路，「只要起手式對了，重建機率相對高！」
估價師鄭義嚴也因為上述案例的前車之鑑，輔導社區不以成立更新會為目標，而是協助社區「前期規畫與試算」，包括初步的財務分析、換坪比試算及招商合約擬定，如此的好處是初期發起的成本不用太多；在公開透明的基礎下整合社區意願度，並要求社區各住戶授權委託公開招商。在這機制運作下，位於板橋亞東段的社區，即5個月整合8成意願度並成功招商，也順利找到建商協助重建。
板橋亞東段社區招商現場。(圖/鄭義嚴提供)
至於如何爭取更多建商來投標、如何選到好建商？鄭義嚴表示，招商完全比照公辦都更的方式，與地主們共同討論訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度，並採用綜合評選；在對住戶保障一定條件之下，由地主來主導投票選出最佳建商。「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標，對住戶來說，也有比較多的選擇。」
另外，有些住戶認為採自主更新分回坪數較多，不願與建商合作，鄭義嚴提醒，自主重建與建商合建在市場上還是有所不同，一般來說，從銷售面來看，自主更新在房屋銷售時沒有品牌建商的優勢，而營造成本甚至會遠高於建商的發包價，因此如果是自主自建「住戶要認清，發包成本可能是較高的、房屋銷售價格可能是較低的」，而自主更新案的估價，鄭義嚴表示，更新後售價他的建議是避免估得過於樂觀，營造成本也要適度考量成本變動的風險，應以財務穩健為最大原則，寧可於財務結算時能產生獲利讓地主再分回現金，也不要因低估成本或高估售價而無法順利去化時，造成更新會借貸資金與利息的壓力。
一般來說，循自主更新這一條路有兩種情況，一是分回條件住戶想要自己賺；二是迫不得已必須靠自己來，主要是建商考量房價、土地使用分區等因素不願進場。元宏不動產估價師聯合事務所所長鄭義嚴表示，以新北市四層樓公寓基地來說，如果房價低於50萬元建商進場意願就比較低；若是像板橋、三重、新莊、中永和等臨八米道路、容積達300%，四層樓公寓勉強可行，而到樹林、淡水、蘆洲一帶房價、容積較低的區域，或許只能採取自主更新。
組成更新會就像開一家公司，前期需要自籌資金運作，由於銀行重建融資多數無法協助前期作業這一段，必須仰賴住戶自掏腰包籌資。不過這一步卻是一大關卡，要住戶先掏錢相當不容易；但按過往經驗，一般自主更新案，住戶出資比例愈高，代表向心力足夠，成功機率就愈高，反之愈低就可能無疾而終。
代墊費用組更新會 住戶重建三心二意
不少專業團隊為了整合，會代墊初期前期費用，鄭義嚴過去曾成立危老重建工作站，輔導台北市一處社區整合重建。由於住戶初期不願意出資，想藉由政府補助款來運作，但前期階段還是需要資金來籌組，當時，就由鄭義嚴團隊代墊費用，在還沒有籌組更新會之前就燒了近百萬元，等到真的運作要成立更新會之際，向住戶收取籌組同意書時，卻發現同意住戶數遠不如預期，多數還是傾向想找建商洽談合建。
他表示，原本成立更新會的用意是「一般想找建商進場，多數會問社區整合多少同意比例？如果完全沒有具體整合度，建商大多數是興趣缺缺，或是開出條件不佳，」因而輔導社區先成立更新會，打算著整合到一定比例，一來可以公開招商，二來招商不成住戶也可出資自行重建。不過，無奈住戶的三心二意，他因此最後忍痛停損、止血收場。
在這過程中，成立更新會前期作業所需費用龐雜，大大小小的花費不勝枚舉，舉凡小型說明會、茶水費、場地費、郵資通訊等雜費；若要進一步明確知道未來更新後分配條件，就需更進一步支出結構鑑定、建築師、測量技師、土木技師、地政士以及專業顧問規畫用，更直接高達數百萬的成本。
鄭義嚴表示，藉由自主更新的方式發起前期整合，其實政府補助款資金到位的時間點是搭配不上、甚至是遠遠不夠的！「政府補助款是在更新會立案、事業計畫送件後，分階段申請，在此之前的前置作業，費用支出一直增加。」以台北市來說，更新會立案補助款80萬元，擬具事業計畫與權利變換送核，分別為250萬元，都是完成後分階段按比例申請款項。因此，該案要實際進入更新會籌組階段便無疾而終。
用最少的前期費用 整合社區意願輔導招商
台北市都市更新整合發展協會理事長林育全表示，更新會是否成立，建議社區最好簡單做個自我體檢，認識自己社區是否適合成立更新會，「出資比例」是最直接的觀察指標，影響後續重建的方式。因為不出資有不出資的做法，不一定要成立更新會，轉而透過管委會、推動組織例如重建會、籌備小組，採行「類公辦都更」方式招商引資。
所謂的「類公辦都更」即重建社區仿效公辦都更模式，自行整合達一定比例，招商引進金主協助重建。但這前提是否一定要成立更新會，林育全認為「不必然」，籌組階段就能招商，這階段是最重要第一哩路，「只要起手式對了，重建機率相對高！」
估價師鄭義嚴也因為上述案例的前車之鑑，輔導社區不以成立更新會為目標，而是協助社區「前期規畫與試算」，包括初步的財務分析、換坪比試算及招商合約擬定，如此的好處是初期發起的成本不用太多；在公開透明的基礎下整合社區意願度，並要求社區各住戶授權委託公開招商。在這機制運作下，位於板橋亞東段的社區，即5個月整合8成意願度並成功招商，也順利找到建商協助重建。
板橋亞東段社區招商現場。(圖/鄭義嚴提供)至於如何爭取更多建商來投標、如何選到好建商？鄭義嚴表示，招商完全比照公辦都更的方式，與地主們共同討論訂定廠商資格條件、招商底標、設計保證金等制度，並採用綜合評選；在對住戶保障一定條件之下，由地主來主導投票選出最佳建商。「重建社區分回條件愈明確、同意比例愈高就愈能吸引建商投標，對住戶來說，也有比較多的選擇。」
另外，有些住戶認為採自主更新分回坪數較多，不願與建商合作，鄭義嚴提醒，自主重建與建商合建在市場上還是有所不同，一般來說，從銷售面來看，自主更新在房屋銷售時沒有品牌建商的優勢，而營造成本甚至會遠高於建商的發包價，因此如果是自主自建「住戶要認清，發包成本可能是較高的、房屋銷售價格可能是較低的」，而自主更新案的估價，鄭義嚴表示，更新後售價他的建議是避免估得過於樂觀，營造成本也要適度考量成本變動的風險，應以財務穩健為最大原則，寧可於財務結算時能產生獲利讓地主再分回現金，也不要因低估成本或高估售價而無法順利去化時，造成更新會借貸資金與利息的壓力。
