戴雲發
Alfa Safe建築系統創辦人、建築安全履歷協會創會理事長。
近20餘年來提倡建築安全，投入耐震系統工法研發，榮獲經濟部頒定國家發明創作獎金獎，致力於推展都市更新及危老重建，打造可以傳承百年的傳家厝。
過去擔任建築經營協會理事長、消費者文教基金會房屋委員會召集人以及「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員。
【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php
戴雲發︱了解「權利變換」 別讓自己的權利睡著了！
遴選經驗豐富營造廠，加上營建管理全程把關，能有效控制成本並降低風險。(圖/中力都市更新提供)
參與都更的地主們最在意的不外乎就是能分配到多少、如何分配，除了「協議合建」地主也時常見到「權利變換」這個詞，但大多數地主比較不了解「權利變換」到底是什麼意思，只能依照傳統合建方式問：我到底可以分回幾「坪」?
在《都市更新條例》中是這樣說明權利變換：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。」
簡單來說，就是都更重建後新建物總價值扣掉重建的所有成本，再依據所有權人更新前之原權利價值及提供資金的「比例」進行分配。與按照協議合建比例坪數分配的方式不同，是以總價值的概念來分配，所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是預估值，等到真正要擬定事業、權變計畫時，才會是真正能分回的比例價值。
估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來，高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低，有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果，地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同；如果希望能夠分回坪數大一點，可以選擇每坪單價較低的樓層戶別，如果覺得不需要停車位，也可以把價值拿來多選配幾坪建物。在選配原則之下，地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。
舉例來說，某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元，扣除一個250萬元的車位，所剩的3250萬元，他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面，也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家，所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些，原有店面之地主重建後的價值也不會減損，更可透過店面規劃連接二樓等建築規劃，讓一樓地主可分回原店面面積。
會影響地主分回的條件，還有共同負擔。共同負擔是指都市更新時產生的相關費用，除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本，原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。
不過，羊毛出在羊身上，當成本、共同負擔愈高，對於房價沒那麼高的蛋白區來說，要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難，雖然都更規劃單位在編列相關成本、預算時，會依照各縣市之提列標準加上個案實際需求提列，但其中占共同負擔非常大比例的營建成本，政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度，此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力及是否有足夠的工程經歷可以協助都更案節省成本將錢花在刀口上，使更新案能夠在核定後順利的進行下去，甚至未來如果成本控制的好、更新案有剩餘的利益時，願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回出這部分的效益，不配合融資或出資者就無法分得。
都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚了解，並經過政府審查核定後才能執行，所以建議所有權人比起「坪數」，更應注意自己的「權利」，不要毫不關心、不參與各項會議。若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視為放棄應有的權利，到時再後悔都來不及了，建議不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多了解，不願意也可表達自身的意見，互相理解、溝通，才能找出大家都滿意的方法。
在《都市更新條例》中是這樣說明權利變換：「權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人、實施者或與實施者協議出資之人，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值比率及提供資金額度，分配更新後土地、建築物或權利金。」
簡單來說，就是都更重建後新建物總價值扣掉重建的所有成本，再依據所有權人更新前之原權利價值及提供資金的「比例」進行分配。與按照協議合建比例坪數分配的方式不同，是以總價值的概念來分配，所以在估價師尚未計算出每位所有權人的權利價值比例之前，地主是無法得到準確的分回坪數的，就算經由一般都更公司評估或是自行花錢請估價師、建築師先進行可行性評估，也都只是預估值，等到真正要擬定事業、權變計畫時，才會是真正能分回的比例價值。
估價師除了估算更新前的權利價值比例，也會依據建築師之建築規劃將更新重建後每一個車位、每一戶建物的價值都估算出來，高層樓每坪的單價較高、低層樓每坪的單價較低，有無視野風景、幾面採光、臨路都會影響每一個戶別的估價結果，地下車位也會因為樓層、大小、停車便利性等因素而價值不同；如果希望能夠分回坪數大一點，可以選擇每坪單價較低的樓層戶別，如果覺得不需要停車位，也可以把價值拿來多選配幾坪建物。在選配原則之下，地主可以自行選擇要如何分配自己應分配的權利價值。
舉例來說，某位所有權人更新後的應分配的權利價值為3500萬元，扣除一個250萬元的車位，所剩的3250萬元，他可以選擇分配32.5坪每坪100萬的店面，也可以選擇43.9坪每坪74萬樓上的住家，所以就算未來一樓大廳的設計導致店面面積比舊有的小一些，原有店面之地主重建後的價值也不會減損，更可透過店面規劃連接二樓等建築規劃，讓一樓地主可分回原店面面積。
會影響地主分回的條件，還有共同負擔。共同負擔是指都市更新時產生的相關費用，除了包含都市更新規劃、估價師、建築物拆除、興建營造費用、稅費、貸款利息等較直觀的成本，原有建物的補償及拆遷安置費、風險管理費等項目也都包含於共同負擔之中。
不過，羊毛出在羊身上，當成本、共同負擔愈高，對於房價沒那麼高的蛋白區來說，要分回大家希望的「坪數」可能就更加困難，雖然都更規劃單位在編列相關成本、預算時，會依照各縣市之提列標準加上個案實際需求提列，但其中占共同負擔非常大比例的營建成本，政府提列的造價不一定能符合近期營建成本上漲的速度，此時就很考驗都更規劃單位的營造發包能力及是否有足夠的工程經歷可以協助都更案節省成本將錢花在刀口上，使更新案能夠在核定後順利的進行下去，甚至未來如果成本控制的好、更新案有剩餘的利益時，願意配合融資或出資、承擔出資的風險及責任義務的人還能多分回出這部分的效益，不配合融資或出資者就無法分得。
都更事業計畫、權利變換計畫都會依照法定程序公開說明，讓地主清楚了解，並經過政府審查核定後才能執行，所以建議所有權人比起「坪數」，更應注意自己的「權利」，不要毫不關心、不參與各項會議。若都更成功不僅可能分回的較少、甚至被視為放棄應有的權利，到時再後悔都來不及了，建議不管同不同意都更，在案件進行的過程中都可以多參與、多了解，不願意也可表達自身的意見，互相理解、溝通，才能找出大家都滿意的方法。
