王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥｜都更整合的大魔王 一樓店面和頂樓卡關如何突破
都更最不易突破的關鍵，經常是一樓店、屋頂與法定空地等問題。(資料照)
開發整合之目的，係以溝通協調地主或屋主同意參與都更為目標。惟，啟動都更程序門檻，需達80%同意比率。
一般而言，前50%之同意比率應屬可行性最容易突破之起跑點，但從50%以後到80%或90%以上之心路歷程，卻可能是都更不成功或都更最不易突破之關鍵所在。
依經驗法則而言，實務上較不易突破之原因，有「一樓之店面」與「屋頂」或「法定空地」及一樓屋後「增建建物」，應屬較難突破之處。
(一)一樓「店面」：
一般人的傳統觀念「店面」就是金雞母，但是商業模式在改變，店面的出租確實是一大考驗，加上重建時之「法定建蔽率」縮小，造成重建後店面面積之必然變小，其若加上新大樓之「門廳與電梯或通往地下室之車道空間」，很明確的必然導致一樓店面之縮水，甚或引起一樓無法接受之窘境。
類此情事，除說服部分一樓店面(地主)分配取得樓上產權或給予優先選配權外，稱職之建築師首要工作，應將一樓店面做不同的空間規劃，包括：挑高增建夾層或連通二樓等，以利找尋機會，在短時間內滿足一樓地主對將來營業之使用需求。
現實面，一樓店面基本上會成為最反對都更之群體。是以，開發整合在實務上不得不採取策略性之整合方式與替代方案，否則不足以協調成功讓地主同意改建。
(二)「頂樓」增建或一樓「屋後與法定空地」之增建：
經查「增建」建物，本屬違規使用，但一般舊式公寓中卻比比都是違建林立，此除了可歸責於政府之責無旁貸外，值得提醒占用戶者，乃在若屬未經全部地主同意之增建(包括：頂樓增建)，均屬違章建築。
其在「公法」上有「得拆除」之問題；且在「私法」上另有「無權占用」，且未曾支付使用費之「不當得利」問題。另言之，即使經其他樓層或屋主曾經同意者，亦仍屬違章建築，包括：舊有違章亦不得重新修繕。此時，更不應在都更過程中拒絕都更，以免原利益之受損及新權利(如：優先選配)之無從爭取。
(三)其他開發整合尚需突破之問題：
茲列舉相關「開發整合」過程中，仍須突破之問題，供請地主或讀者之重視以利突破。
1.室內坪「一坪換一坪」的迷思？
2.一戶一停車位問題？
3.一樓店面反對商業使用面積減少之問題？
4.違章或增建建物應否拆遷補償？
5.自力都更有無需要租金補貼？
6.重建後負債之利息補貼？
7.地下室分配原容積之問題？
8.有地無屋之處理？
9.有屋無地之因應？
10.地下室有所有權無車位專用權與地下室有車位專用權，卻所有權不足之問題？
11.增值稅適用自用稅率之從寬認定問題？
12.公寓基地持分較多(如：一樓2/5，二～四樓各1/5)或較少(如：一樓、二樓各1/4、三～五樓各1/6)，是否屬產權不清(顯失公平)而需調整權利變換估值之爭點等等。
亦即，前述問題若整合推動之專技人員，不能在第一時間解答或找出方案者，重建戶同意「都更或危老」之意願必然無從突破，當然也會導致重建案件之難以成功。
一般而言，前50%之同意比率應屬可行性最容易突破之起跑點，但從50%以後到80%或90%以上之心路歷程，卻可能是都更不成功或都更最不易突破之關鍵所在。
依經驗法則而言，實務上較不易突破之原因，有「一樓之店面」與「屋頂」或「法定空地」及一樓屋後「增建建物」，應屬較難突破之處。
(一)一樓「店面」：
一般人的傳統觀念「店面」就是金雞母，但是商業模式在改變，店面的出租確實是一大考驗，加上重建時之「法定建蔽率」縮小，造成重建後店面面積之必然變小，其若加上新大樓之「門廳與電梯或通往地下室之車道空間」，很明確的必然導致一樓店面之縮水，甚或引起一樓無法接受之窘境。
類此情事，除說服部分一樓店面(地主)分配取得樓上產權或給予優先選配權外，稱職之建築師首要工作，應將一樓店面做不同的空間規劃，包括：挑高增建夾層或連通二樓等，以利找尋機會，在短時間內滿足一樓地主對將來營業之使用需求。
現實面，一樓店面基本上會成為最反對都更之群體。是以，開發整合在實務上不得不採取策略性之整合方式與替代方案，否則不足以協調成功讓地主同意改建。
(二)「頂樓」增建或一樓「屋後與法定空地」之增建：
經查「增建」建物，本屬違規使用，但一般舊式公寓中卻比比都是違建林立，此除了可歸責於政府之責無旁貸外，值得提醒占用戶者，乃在若屬未經全部地主同意之增建(包括：頂樓增建)，均屬違章建築。
其在「公法」上有「得拆除」之問題；且在「私法」上另有「無權占用」，且未曾支付使用費之「不當得利」問題。另言之，即使經其他樓層或屋主曾經同意者，亦仍屬違章建築，包括：舊有違章亦不得重新修繕。此時，更不應在都更過程中拒絕都更，以免原利益之受損及新權利(如：優先選配)之無從爭取。
(三)其他開發整合尚需突破之問題：
茲列舉相關「開發整合」過程中，仍須突破之問題，供請地主或讀者之重視以利突破。
1.室內坪「一坪換一坪」的迷思？
2.一戶一停車位問題？
3.一樓店面反對商業使用面積減少之問題？
4.違章或增建建物應否拆遷補償？
5.自力都更有無需要租金補貼？
6.重建後負債之利息補貼？
7.地下室分配原容積之問題？
8.有地無屋之處理？
9.有屋無地之因應？
10.地下室有所有權無車位專用權與地下室有車位專用權，卻所有權不足之問題？
11.增值稅適用自用稅率之從寬認定問題？
12.公寓基地持分較多(如：一樓2/5，二～四樓各1/5)或較少(如：一樓、二樓各1/4、三～五樓各1/6)，是否屬產權不清(顯失公平)而需調整權利變換估值之爭點等等。
亦即，前述問題若整合推動之專技人員，不能在第一時間解答或找出方案者，重建戶同意「都更或危老」之意願必然無從突破，當然也會導致重建案件之難以成功。
