領軍公股行庫活化資產、放寬融資

蘇建榮：財政部參與都更國庫進帳59億元

領軍公股行庫活化資產、放寬融資

政策法規

發布日期2020/09/02

（蘇建榮-彭世杰攝）

政府積極推動都市更新，《都市更新》條例也已全面修法，唯資金因素經常成為阻礙，財政部因此希望八大行庫能配合重要政策貸款，要求加快腳步動員老屋重建的相關放款。目前老行庫也積極辦理都更融資，行庫內部皆成立都更小組，協助資金信託等業務。去年3月，公股行庫更整合成立「臺灣金融聯合都市更新服務公司」，財政部長蘇建榮指出，推動都更需要金融服務配套，透過民眾對公股金融機構的信賴，有助提升危老重建意願。不僅如此，財政部還帶頭參與都更，帶領各銀行金控一起做資產活化。以下是蘇建榮接受《財訊》專訪內容：

Q1.財政部國產署帶頭參與都更後，迄今回收成效如何？

答：自2012年起，統計到2019年10月底，我們參與都更共有1,470件，總計91.6公頃土地面積。目前還在進行中的有475件，共計分得214戶，扣除尚未交屋、已標租或社會住宅，6成標售部分，已經進帳國庫約入59億元。

Q2.財政部國產署預計分配給中央機關進駐的現況？

答：國產署已經調出1 6處地點，預計讓2 1個中央主管機關進駐，目前估算未來可回收至少1億5,000萬以上的租金。雖然全都還沒開始撥用，但預計2,000坪以上的面積將會作為主管機關的辦公廳，未達2,000坪的就看是否有社會住宅需求，若無需求就考??標售或標租。

Q3.國產署是否捐贈土地？未來還有什麼其他規畫？

答：這是為了配合政府及結合目的事業主管機關去共同改良利用，引此目前捐贈有3處。原公賣局的中山配銷處目前作為住都中心的辦公地點，住都中心未來還可幫忙評估價購國有房地問題，協助進一步推動危老重建。台北市信義計畫區的兒童福利中心A、B基地也捐出作為推動計畫的一環，其中，少部分可供作社會住宅。另外，也將捐贈華山行三基地，但尚未進行都更計畫。2019年12月底前，我們還會讓售新竹市建功高中南側，以及信義兒福中心A側部分基金。

Q4.目前公股行庫做了哪些資產活化？

答：華南金控2年前就響應政府的都市更新政策，加速自有資產活化，把位於新北市土城工業區廠房做都市更新，並成為政府推動都市更新政策以來，公股金融機構首件完成的自辦都市更新案。最近則有臺灣銀行的「圓山捷運站西側土地都更案」，臺銀與住都中心合作後，分回「南側A區」房地20年，成為公辦都更之創舉，預計這20年將為臺銀帶來逾30億元租金收益，大大活化臺銀資產，這也是加速都更的一種方式；該案預計2019年底前完成簽約，2025年完工營運。

Q5.從財政部的立場，對於老屋重建提出那些賦稅優惠？

答：都更重建後的房屋稅是以評定現值來算，有些民眾覺得房屋稅因此漲太多，為避免這個情況，《都市更新》條例在2019年1月30日修正通過後，在既有稅賦優惠下，房屋稅可延長減半徵收年限。建商與屋主在談都更後的房地分配方式通常有兩種，比較多的是「權利變換」，另一種則是「協議合建」；前者就是地主出地、建商出錢的方式，換算權利價值並扣除相關費用後的分配，經常碰到地主想要「1坪換1坪」的困難度，後者就是合作蓋房，必須住戶100％同意，所以分配方式本來就談妥，比較單純。但無論採取哪種形式，現在中央政府同意在實施更新期間、該土地無法被利用時，免除地價稅。土地完成更新後，房屋稅改減半徵收2年，同時，財政部也會給予地方政府裁量權，當原屬住戶在取得新建築物後，地方政府可依自身財務狀況，提供重建戶再增加10年的房屋稅減半優惠，加總起來最多可享12年優惠期。財政部去年還提高了法定房屋折舊率，用12年計算，荒廢折舊計算下來也差不多了。也就是說，地價稅和房屋稅都有優惠措施。

Q6.都更後，地主不想住在原來地點，或想賣掉新房有優惠嗎？

答：買賣房子都會產生土地增值稅和契稅，中央政府目前提供地主與建商間的產權轉移皆可減徵40％的優惠。不論是住了10、20年才轉移的屋主，或是剛取得房子後就立即轉移者，都能享有此優惠。當地主施行「權利變換」時，若沒有達到最小單元，其實也分不到房子，那可以改領現金補償，還可直接免繳土地增值稅。若你原先土地面積小，但分配到相對大的面積，可能要另外拿一筆錢才能完成整個「權利變換」，這時也可以用土地或建築物做抵償，類似所有權轉移，兩種稅也都不需繳納。過去，這個優惠只適用在「權利變換」，如今在「協議合建」重建案也能適用。上述是針對個人而言。若實施者是營利事業（例如金控公司），投入都更的這項投資，更可把支出總額20％，用以扣抵營業稅，作為鼓勵措施。