若說人的一生買賣房屋不過5次，那碰上建商找上門談都更的機率，就堪比中樂透一般，但這樣的好康降臨，無論都更或是危老，只要碰上「人性」就成了無解題。所幸，近年政策利多齊發，加上台灣金聯資產管理公司（簡稱「台灣金聯」）積極推動下，有些無解題邁進一步成為難解題，甚至有的已找到解題線索，即將打開多年的糾結。

「當然是希望 1坪換1坪，最好重建後有公共設施，如果能多一個車位，當然更好。」家裡即將要都更的王先生這麼說。但這樣的想法不是特例，而是普遍存在於民眾心中，他們深怕自己的權益受損，更怕被建商稀哩呼嚕的蒙騙過去。

當整合碰上人性　有難題仍要持續溝通

都更之困難在於建商與民眾，長期建立在高度不信任的關係中，民眾不敢聽信於建商，建商又怕遇上釘子戶，導致雙方僵持，不少案子胎死腹中。

有感於整合上的困難，財政部旗下泛公股成員之一的台灣金聯， 2019年起成立中山金聯危老工作站，積極搭起民眾與建商的橋梁。對於最常遇到地主戶的過度期待與要求，台灣金聯代理董事長郭文進人同此心，心同此理的表示，「這是人性，任誰碰上都會這樣，所以我們不應該去怪誰，而是努力做好溝通。」

郭文進強調，重建是民眾所期待的，但台灣金聯不會一股腦的慫恿民眾重建，而是從重建範圍的規模、都市環境的整體考量、整合的難易度、重建的資金來源與運用、重建後可能獲得的價值等不同面向給予建議，「有時重建不是唯一更新的路，整建與維護也是不錯的方式」。

以整建、維護來說，嘉義金財神大樓就在做外牆都更維護事業，台灣金聯則扮演起協助的角色。此外，台灣金聯也能透過公股銀行辦理結構安全性能評估、結合外部資源，推動設立社區總體營造基地，協助建商續建解決資金問題。

資金是重建的關鍵　收購參與重建是一帖解方
談到資金的問題，郭文進說，「不論是都更或是危老重建，『資金』如同大家所認知的，一直是執行上的成敗關鍵因素之一，單單靠地主自辦都更、自主重建，目前能成功的案例還是少數。」

於是台灣金聯在都更危老重建工作中，還提供「二把劍」來斬斷資金供應鏈的問題。

首先，在整合過程中，台灣金聯購入無意願參與都更危老重建的民眾之不動產，並於單一重建範圍，在合理金額內協助建商購入該類不動產及他項權利，台灣金聯由資金提供者轉換為合建地主的角色，加速重建範圍都更危老的速度。

其次，台灣金聯可以解決建商於都更危老重建期間資金缺口的問題。由於台灣金聯的「資金貸與方案」可於建商發生資金缺口的前期，挹注資金協助完工，只要將信託、工程查核、專款專用、按進度付款等防火牆建立好，重建個案還是能夠順利進行的。

只是提供實質面的協助，都更依舊窒礙難行。郭文進說，「說穿了，跟地主戶『搏感情』還是關鍵。」，有別於傳統一組茶几桌，一壺熱茶，幾張椅子的埋鍋造飯，台灣金聯則以更柔性、親和的社區營造，串起「新生北路案」周遭居民與建商的關係。

建立社區營造模式　與地主交流了解需求 

走進台北市新生北路巷內，這裡普遍都是屋齡超過30年的公寓，甚至還有幾棟荒廢已久的大樓，不過這裡也將煥然一新，最快明年上半年就能迎來危老的好消息，目前正在積極整合中。

「山岳書屋」規畫出許多空間，不定期舉辦活動，擔起社區營造的功能。

歷時 1年多的「新生北路案」進度飛快，全都拜「山岳書屋」所賜。這間書屋設立於一棟爛尾樓中，擔起社區營造的功能，當初是台灣金聯從法拍市場收購不良債權，現在也以合建地主身分參與整合。

雖然這棟樓荒廢已久，但屋內毛胚屋格局完好，主導整合的山岳建設思考後提出，想要透過社區營造的構想進行開發，台灣金聯也認為如此能拉近鄰里居民們心的距離，便一口答應。

郭文進說，除了在這棟「山岳書屋」經常舉辦藝文特展、節慶活動，也有烹飪教室、親子圖書，也透過這個空間讓建商與地主之間，不必是對立的關係，逐步了解這一片老舊建築下居民的需求是什麼，將更有利朝大家共同的目標前進。

除了新生北路案之外，台灣金聯也歷經數年成功整合「中壢新興路案」，目前還有新生北路 3段的危老案在進行，整合過程中，也是地主個人長期的財務考量，不願參與合建分屋，由台灣金聯出資參與合建，讓整合有所進展。

都更條例實施至今邁入第21個年頭，從2012年士林「文林苑」都更案，政府強拆不同意戶王家房屋，引發建商與民眾間劍拔弩張，導致全台都更一度停擺，經過時間的洗禮後，又經歷美濃大地震、花蓮0206大地震，接連發生大樓倒塌的消息，社會再度喚起居住安全的重要。

郭文進認為，現階段還有很多努力空間，安全、舒適、放心則是共同的居住目標。他說，「合建必須建立在建商有利潤，如果超額獲利都由地主得到，肯定難成局，建商也務必心存善念，有同理心，雙方轉念之間，互利雙贏」，若建商與民眾的心態能各退一步，台灣老舊的市容一定能開始變化。

郭文進PROFILE
現職：台灣金聯資金管理公司總經理代理兼任董事長
學歷：國立中山大學管理學碩士
經歷：台灣金聯資產管理公司副總經理、台灣金聯資金管理公司財管處經理、台灣金聯資金管理公司資產管理部經理、橋馥建築經理公司董事、臺灣中小企業銀行經理