信任才是都更的一帖解方

將災難化為成長 樂揚迎來收成期

發布日期2020/12/30 作者林秀惠

「說起來好似不值錢,卻是最重要的,就是信任。」當被問到整合都更案最困難的事時,樂揚建設副總經理鄒雪娥這么回答。正是這兩個字,曾讓成立逾20年的樂揚摔跤,卻也成為它們重新站穩腳步的關鍵。

台灣都更史中,最令人印象深刻,也最驚心動魄的,莫過於台北士林「文林苑」事件。該都更案因不同意戶王家抗爭,自2009年取得建築執照及拆除執照後,原先預計在2012年完工,最後全案延宕4年,直到2016年才完工交屋。

癥結點在於,當時擁有2戶透天暦的王家,堅持不參與都更,在2012年被市府強力拆除後,王家在原地自行搭建組合屋,並且透過網路串聯,有不少學生、學者及民間團體都到場聲援,引發軒然大波。

文林苑一案,在社會上激起正反辯證,是《都市更新條例》通過後最大的爭議事件。而在那之後,也讓都市更新腳步停滯不前。

最後,王家與建商和解,歷經波折,該案終於在4年多前完工交屋,全案落幕,而在那幾年間,被推上輿論風口浪尖的,正是此次受訪的樂揚建設。

自文林苑事件後,樂揚仍持續整合都更案,以及3年前上路,被稱為都更特快車的危老重建。

視文林苑是一場災難仍堅持走都更的路難道在該事件後,不曾想過放棄走都更這條路,乾脆和許多建商一樣,購地、推案不是單純多了?

鄒雪娥的回答是:「既然當時讓社會如此沸騰,也讓樂揚付出代價,我們就不要浪費這一場災難。」

是的,她用災難來形容文林苑事件。

1993年成立的樂揚,是一家興櫃建商,專攻大台北地區都更案。攤開財務報表可以發現,文林苑事件爆發當年,是樂揚建設近10年中唯一虧損的一年,當年虧損了6,900萬元。

然而,「災難」之後,讓樂揚反省了做法。鄒雪娥回憶,最早是文林苑的所有權人找上樂揚談整合。樂揚因此花4、5年時間,一家家拜訪,最終讓同意戶比率達90多%,比法定標準還要高,因此後續引發的爭議,起初讓她十分不解。

「明明自己合法,為什么一夕間成了過街老鼠,人人喊打?」她說,當時壓力真的大,有來自於社會大眾的誤會,乃至於政府的不理解,每天報紙都在罵,說我們是大鯨魚欺負小蝦米。後來,她漸漸理解,問題就出在信任二字。

Profile|鄒雪娥
現職:樂揚建設(股)副總經理、樂家人生活文創(股)董事長
學歷政治大學EMBA碩士
經歷樂揚建設(股)副總經理

攝影/陳俊松
克服難題的關鍵
一切就在信任二字


鄒雪娥說,當時就是用信任解決問題,與所有權人溝通負起所有的責任。第一步,先與同意戶們表明,樂揚一定負起責任,將房子蓋好,小到如租金補貼到期後,持續加碼補助都做。接著,向政府表達,樂揚將持續跟同意戶、不同意戶溝通,降低政府「被麻煩」的頻率,「地方政府被譴責的時候,或是民意代表要來的時候,我們都出面說明。」

靠著一點一滴地將信任補回來,讓他們倒吃甘蔗,兩年後情況反轉,文林苑案甚至在去年貢獻營收。

文林苑不只是樂揚建設最大的災難,現在也成為最大的祝福。

在那之後,樂揚建設整合都更、危老案件時,投入更多時間進行溝通,與過去最大差別是,住戶没問的,或是以前認為他們不懂、不需要知道的,樂揚開始主動說明,譬如開工進度,施工時遇到的狀況等。

「現在我們家都主動告知,為什麼會產生誤會?就是因為不清楚,但不清楚,不見得我隱瞞你,可能是因為你没有問我。」甚至將這份信任延伸到交屋後,譬如協助社區做管委會的溝通協調等,目標要將自己打造成都更第一品牌建商。

多年持續耕耘下來,反映在樂揚營運上。每年稅後淨利從2013年的1億5,000多萬元,逐年增長,甚至在2015年時攀上高峰,淨利達7億多元。去年淨利則為2.57億元,主要為「然花苑」「中山文華」「文林苑」3大都更案的營收認列,每股EPS達2.57元。


價錢與價值的取捨
樂當整合的人


至於樂揚為何獨獨鍾情於都更?原來,鄒雪娥從事建築工作以來,就發現擁有百年歷史的台北,人文資源豐沛,但,市容真的老舊,也有許多違章建築,譬如有些巷弄,小到連消防車都進不去,「台北市就好像一隻烏龜,左邊伸出去也危建、右邊伸出去也危建。」

「我發現這些事情一定要處理,但並不是每個人都願意將土地賣給你,因為那有他生活的記憶,他過往的一些軌跡,所以他不願意,這時候就是要有人來整合。」而樂揚,就要當那整合的人。

她說,改善老舊住宅居民的生活環境,同時讓城市能夠有不同風貌,這些都是樂揚數10年一路走來没有改變過的核心價值,就算它的時間成本及難度,都比單純購地、推案高許多。

她認為,這是價錢與價值的取捨,「今天我做的這件事情,到底城市需不需要,這個國家需不需要,還有客戶需不需要,我會覺得這一切都很有價值。」


兩新案即將上場
今年是開花結果期


展望未來,樂揚建設執行長張友璘指出,目前樂揚手上在售建案都已完銷,接下來即將進行銷售的,會是位於台北萬華區萬大路的「微風煦煦」,以及北投區明德路的「月光之水」兩案,都已經在申請建照當中。

其中,「微風煦煦」鄰近青年公園及華中河濱步道,整體規畫27到40坪,總樓高地上8層、地下3層;「月光之水」則是65坪、一層一戶設計,地點近捷運石牌站及明德站,交通便捷,兩案價格皆未定。

另有一案「天光之埕」位於台北大稻埕西寧北路上,預計明年申請建照。「只要有好的案子進來,評估住戶意願、利潤等,各方面都適宜的話,我們就會把它接進來做。」張友璘說。

據了解,在《危老條例》上路3年後,樂揚目前手上共有6個危老案,除即將推出的「微風煦煦」「月光之水」外,其餘也都進行到都更程序的尾聲,這些都是它們到都更程序的尾聲,這些都是它們近年持續耕耘整合的案件,同時在今、明年陸續請到建照。自文林苑後的災難與祝福後,今年可說是樂揚的開花結果期。