王進祥
現任行政院政務顧問、台北市市政顧問、中華不動產仲裁協會理事長、中華民國消基會房屋委員會委員、文化大學土地資源學系兼任教授。
過去曾任中國土地改革協會理事長、租賃住宅房東服務總會理事長、地政士公會全國聯合會理事長、不動產估價師公會全國聯合會秘書長、台北大學不動產與城鄉環境學系系友會理事長。
熟稔房地產理論，實務經歷豐富，在地政士業界素有「王老師」之稱，也是台灣房地產的「活字典」，近年致力於站在消費者的角度協助都更整合。
同時具有不動產估價師資格、參與消基會房屋委員會近20年，並取得美國懷俄明州普斯頓大學MBA碩士，國立中興大學地政學系、企管學系雙學士。
王進祥︱房地不同人常見的爭議 有地無屋、有屋無地怎麼估價？
房地不同人的「有地無屋、有屋無地」情況，實務上估價常有意見相左的情形。(圖/王進祥提供)
房地不同人之「有地無屋、有屋無地」，尚與「法定空地」之「有地無屋」不同。而會有「房地不同人」情事，係因以前“土地登記制度”尚未健全及法制未能落實「房地一體化 」所生「產權登記」分離(房地不同人)之現象，尚與「法定空地」之原地主，係因合建為節省土地增值稅，續為(保留)持有，致未將基地應有部分過戶予買主不同。
(一)房地所有權之分離：
實務上，「房屋與土地」之價值，並非不得分別計算或分離估價，但「有地無屋」者，會認為「舊房屋或擬都更之房屋，在持續折舊中，其價值逐漸接近於零」；惟，「有屋無地」者，卻認為有房屋居住即可終其一生，其所有權(含使用權)仍具備經濟上之效用，倘若更新後無從多分配一些權值，即認為「實無必要」去實施都更與新建房屋。
(二)區分所有建物：
「區分所有建物」參照公寓大廈管理條例規定，係指一般「透天厝」或「獨立別墅」以外之「公寓、華廈或大樓」，其性質為：數人區分一棟建物，且有其專有部分(主建物＋附屬建物)，並就其共用部分(公共設施)按其應有部分持有所有權之謂。
(三)房地不同人之法律關係：
估價專業上，估價師宜先判定「屋」與「地」的相對人間有無所謂的「親誼關係」。倘若彼此間並無關係，尚須釐清其相互間為「合法租賃」或不一定適法之「占用」與「不當得利」之相關民事關係，始可參照不動產估價技術規則及「估價條件」而為價值折減之參考或依據。亦即，房地產「所有權人不一」之情事，可能為：夫妻或兄弟姊妹「分產」之蓄意登記(包括：非區分所有建物之遺產分割)，或買入土地後未過戶，但建屋在地上或不同人之租地建屋、無權占有之建屋或原為房地同一人之分離出售或分離拍賣(造成房地不同人)之情事，其相互間之法律關係與有無期限之約定，均屬估價師評估分離價格時，應適度考量之因素。
(四)「有地無屋」之估價：
權利變換前地上有「區分所有建物」之「基地所有權人」未持有該「區分所有建物」產權者，其土地權利價值計算方式如下：
1.該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依不動產估價技術規則第125條或第126條計算其對應區分所有建物之基地權利價值，再「扣除」該合法區分所有建物權利價值。
2.該基地所有權人持有之土地持分「無法確認」其「對應」之區分所有建物者，依下列方式計算：
(1)依第125條或第126條計算同一建築基地平均單價。
(2)前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。
(3)計算地上建物全棟之權利價值。
(4)前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。
(5)第2目扣除前目之餘額。
3.前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人「自行協議」者，依其協議辦理。
(五)房地不同人之價值比重：
明言之，「有地無屋」與「有屋無地」為不同人所有，且於實施都更時必然造成相互間利益與利害之衝突，其結果與最大爭點乃在「地價」與「房價」分離後之「比重」，估價師非有確認其一定之法律關係，無從就其「影響價格」之因素予以拆分、列舉或比較，則其所推估之價格，即有被挑戰或質疑之可能與爭議之發生。
亦即，估價師若未能考量前述因素之估價，其所為之價值評估(值)難免或必然無從服眾，且有被挑戰並造成都更實施過程中之爭執與爭議。此亦難謂不會造成都更整合困難及相互間無從互信與難於合作無間之問題所在。
經查，現行國內相關法制，倘若「房地不同人或房價、地價擬分離」評估之狀態，多以「土地與房屋」之公定值占比評估之。亦即，房價、地價之分離，除非契約(或契約價格)明訂外，均以核定房地總價後之土地公告現值與房屋評定標準價格(含營業稅)之比率，計算或分離價額為之。
(六)茲比較其差異如下：
類此爭議，建議在必要時另採「各自委任」其「信賴」之估價師參與評估，亦或必要時委請估價師公會(協商或評議)介入協助審查，並評估其估價內容之合理性，甚或在關鍵時刻，申請主管機關召開「估價諮詢會」，提請委員或專家學者評議，以為突破。
