房屋老舊第一步該從何下手?

解鎖重建難題 3大重點一次掌握

發布日期2022/04/04 作者黃彥平

不久前高雄城中城大火,不只燒出了公安危機,也讓許多人開始思考,不管是未來有一天自家居住的房子老了,又或者是現正當下自家房子屋齡已高,究竟該如何處理?

新聞上經常在報導的「危老重建」,究竟該如何判斷自家房子有沒有機會參與危老重建?該如何著手?資金從哪裡來呢?要自己執行,又或者是請建商協助呢?這些,都是居住在老舊建物的民眾應該關心的問題。


重點1  危老建物判定有標準 上網找推動師辦理  

御喜建築開發總經理,同時也是績優危老推動師的陳妍伶表示,基本上自家房屋能否參與危老重建,最基本門檻是屋齡有沒有在30年以上,這是最好判斷的基準之一。假設屋齡還未滿30年,難道就沒有重建的機會? 

其實不然!她說明,「危老的定義就是,危險擺在前面,不管年限條件,只要是危險建築就可直接重建;老舊則必須有基本定義,法規上明確規定,屋齡30年以上為基本門檻。」她說明,若屋齡未滿30年的房子,只要是海砂屋、輻射鋼筋屋等特殊物件,又或者是危樓,同樣也能參與危老重建。
 
以危樓為例,一般在地震等重大災害發生後,可由地方政府建管處進行建物評估,判定建物是否有明顯結構上的損壞。以台北市來說,結構損害程度分成紅、黃單兩個等級,紅單最為嚴重,是指建物的主要結構,像是柱、梁、外牆等出現損壞或傾斜,黃單則是在非主要結構,像室內隔間或天花板等出現損壞,在居住方面會產生問題的建物。 

當依照上述兩個要件,判斷自家確定具有參與危老重建的條件後,就可進行到下一步。以台北市來說,因為具有推動師制度,屋主可以先自行上台北市建管處網站,在網站中的危老專區找到推動師進行諮詢,這些推動師多數有跟建商等業者合作經驗,同時熟知申請獎勵的個案實例,可以讓案件較為順遂進行。
重點2  破除迷思 與建商合建不用花一毛錢?

一般建議在尋找推動師時,可以觀察該推動師背景及經驗,是否具有營造廠等後續資源可協助屋主。以台北市來說,此制度已推行4年,頗為成熟。根據了解其他縣市也陸續進行,民眾可向地方政府進行了解。 

「一般來說,民眾就算先去找建商,但是建商仍然會再回頭委託推動師寫案申請獎勵,不如屋主一開始就先去找推動師即可。」業界人士補充。 

另外,民眾最關心的資金來源問題,可不可以一毛錢都不出就有新房子呢?事實上,我們可以先理解危老重建的內涵,它分為合建及自建兩種模式。一般最常見的便是與建商「合建」,陳妍伶指出,若是合建,又有另外委託興建這個項目。 

以最為常見的合建來說,指的就是屋主跟建商一起蓋房子,通常是屋主不出資金,由建商出資,負責所有興建費用。當房子蓋好後,地主再分部分房屋給建商,取代自己本該付出的資金。 

但陳妍伶提醒,民眾通常會有個迷思,認為只要跟建商合建,自己就不需要從口袋掏出任何一塊錢,事實上並非如此。「即使今天是走分屋合建模式,民眾還是需要出兩個費用:一個是稅金,因老舊房屋更新後,房地產價值會增加,因此會需要繳給政府增值稅,以及土地增值稅,費用會依個案條件而不同。」 

另外一個則是選屋後會發生的「找補」問題,會有這筆費用的產生,原因就在於採合建模式,建商願意出興建費用,圖的就是未來分到的房子能夠銷售出去而有收益。 

以「房屋能夠銷售出去」為大前提之下,建商通常會以他們的經驗,依據房屋所在地的不同,分析當地市場及客層,來規畫適當的房屋產品。舉例來說,台北市大安區及中山區,前者可能適合規畫中大坪數住宅,後者小坪數產品會較受歡迎。 

而房屋又是採垂直興建,不可能在格局上有太多變動,造成某些情況下需要找補。舉例來說,A屋主依照和建商談定的條件,未來重建完成的房屋只能分到30坪,但建商整體規畫時,社區最小坪數的戶別是35坪,因此A屋主必須補給建商5坪的房價,但當然也可能是B屋主按條件可分回50坪的房屋,但社區規畫後,最大戶別只有35坪,這時候建商就得退該屋主15坪房價的金額。


重點3  委建收取管理費用 但找法人公司較穩當

而合建中的委託興建,意思就是由屋主出資,負擔全數的房屋興建成本,委請建商幫忙蓋房子。這種模式當房子重新蓋後,所有蓋完的房屋都是屋主的,建商分不到一坪房子,只收取適當服務費。陳妍伶表示,一般來說服務費用分為兩種:一種為營造款的10%到15%,另一種為未來房屋總銷售金額的5%到8%。 

以上兩種即為合建的模式,她指出,目前坊間幾乎很少案例採自主更新模式,因為該模式需要有一位熱心人士擔任發起人,同時要造冊後,向政府提出他們要自主更新,每次相關流程,都得要所有人蓋章同意才能進行。一般來說,會採取自主更新的案例,通常是地主中有人是營建相關行業,又或者是地方民意代表、地方意見領袖成功機率較高。 

委託興建其實和自主更新頗為類似,追根溯源就是很多人嘗試過要自主更新,但實際執行後發現並不是這麼容易,後來建商及相關業者才因應潮流,推出只收取服務費的委託興建模式。 

不過,陳妍伶認為,不管是哪一種模式,蓋房子的本質沒有改變,最後還是都得找廠商興建房屋,因此就主流來說,仍建議屋主委託一家具有公信力的法人公司。由這些法人、開發者窗口聯絡各單位進行良性溝通,定期開說明會等等,讓屋主更為明白後續流程,畢竟一個案子地主通常很多,如此一來,才能更有效率進行危老重建。