重建成本節節攀升 營造發包應如何選擇？
過去三年來因新冠肺炎疫情的緣故，多少影響到都更危老整合及地主參與說明會的意願，隨著疫情逐漸趨緩，地主們又開始活絡了起來，許多地主都期待盡快透過重建讓自家房屋更新、提升價值。
但地主卻不得不面對現實的問題，過去2年營造成本大幅上漲、銀行升息，危老時程獎勵卻逐年遞減，種種因素導致地主能分回的比例不如以往，因此出現雖然地主們都有重建意願，但了解重建後分配比降低或需負擔高額成本的實際情況後，部分地主就不願意再談重建的情況，造成開發人員整合更加困難。
高氯離子混凝土建築物(俗稱海砂屋)，梁柱混凝土都已爆裂，若大地震發生，後果不堪設想，應盡快重建。(圖/中力都市更新(股)公司提供)重建成本中營造費用占了非常大的比例，雖然目前營造費用漲幅逐漸趨緩，但營造成本還是相較之前高出許多。以近期一件約一百多坪的危老案為例，3年前每坪約20萬營建費用，營造廠就願意承接，但目前營造發包完成每坪營造發包單價近30萬。
有些與地主合建、委建的建商就將工程發包延後，以各種藉口拖延遲遲沒有開工，或是地主們為了想節省成本、分回更多，就選擇自地自建、自行找營造廠發包或是請全案管理廠商協助處理相關事宜，但是大多數的地主都沒有工程方面的相關經驗，加上銀行升息使整體重建成本增加，很多地主們看到總營造工程款的金額後，就開始擔心如果未來房價銷售不如預期、無法償還工程款，或是希望能找到以更低價格承攬的營造廠，但是一昧尋求最低價的營造廠不是一個好現象，要創造好的房價、品質，就要使用等級符合的施工廠商與建材設備，一分錢一分貨、羊毛出在羊身上，營造廠有合理的利潤才能提供更好的品質及服務，若以低成本發包興建原規劃建材等級高的建築，營造廠將面臨成本高漲入不敷出，勢必會有偷工減料之疑慮，建築施工品質無法確保。
重建完成搬遷進去後，若有施工瑕疵營造廠是否願意協助解決？是否有能力保固？最糟的情況甚至是連能否完工交屋都遙遙無期，且銷售時購屋的民眾也會觀察、與鄰近建案比較，消費者是否願意買單？這些問題都有可能讓房價受到很大影響。
政府打房政策加上央行升息影響台灣整體房市，消費者觀望造成許多建商將推案速度放慢，部分參與都更危老重建的地主會認為風險變高，在開發過程中，經常遇到持有一樓店面的地主擔心重建後會影響自身之利益，第一考量租金、未來分回店面大小等問題，卻忽略了其他居住在同棟房屋中鄰居的生命安全。
台灣位處板塊交接帶，地震發生頻繁是無法逃避的宿命，都更危老重建勢必要持續進行，屋齡老舊的房屋不只是沒有電梯、容易發生漏水、水電管線老舊、容易發生火災、沒有車位、生活上諸多不方便，最重要的是有結構上的安全問題，建議有機會重建之地主都應積極參與，將生命、居住安全視為第一優先，重建時應慎選全案管理廠商、營造廠，交由擁有專業的全案管理團隊去執行營造發包、營建施工品質管理及完善的後續交屋保固，應選擇最佳而非最低價或分回坪數最多的建商，房屋是每位地主非常重視的資產，唯有以良好的施工品質順利完工，才能獲得重建後的居住安全及價值提升。
戴雲發(發哥)Profile
Alfa Safe耐震系統工法 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會2020、2021理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 第20屆召集人
中華民國工商建設研究會 北區會長
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員
「國家建築金獎」施工技術顧問
台北市政府 市政顧問
獲獎
中華民國經濟部「國家發明創作獎－發明獎金牌」
中華民國工商建設研究會「國家金璽獎」
「國家建築金獎」 施工技術三度得獎並擔任三年度頒獎典禮主題演講者
高雄市政府城市工程品質 「生產履歷金優獎」
高雄市政府城市工程品質 「工程技術金優奬」
著作
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好宅聖經
「發哥聊好宅」專欄
好宅包含建築造型外觀與環境品質、兼具機能與美學的室內生活空間、百年結構安全品質、設備機電及物業管理與時俱進，以及健康無毒的安心環境等五大面向。發哥在財訊都更全都通專欄將持續介紹及說明怎樣的建築才是「好宅」，讓大家更加了解好的建築規劃、建材設備、施工品質與建案等，挖掘周遭好宅的元素，提供民眾參考並買到住進一百年都不需要被都更的優良安全健康好宅。
