中山區重建熱》危老上路扭轉整合困境 耕薪攜手亞都麗緻周家重現商辦風華
耕薪建設董事長黃張維投入15年整合中央大樓與周邊鄰地。(攝/陳俊松)
中山北路這一條百年官道，過去20年來，搭上都更重建，不少是興建住宅大樓，但近期出現1棟商辦大樓，併同整合鄰地的老透天，通過危老重建申請，將重建1棟全新樓高19層商辦大樓，企圖朝向A辦等級規畫。在老舊商辦林立的中山區，成了業界關注的新焦點。
這棟位於中山北路與錦西街交叉路口的中央大樓，與台泥大樓相望。中央大樓其實大有來頭，50多年前，中山北路上唯二的大樓，1棟是台泥大樓，另1就是這棟樓高8層的中央大樓，是當時最高的大樓。當時，能與紅頂商人辜家同樣出手蓋大樓的，背後地主就是亞都麗緻飯店主要經營者周家。
周家發跡得早，是台北的老地主之一，財力雄厚，據傳在台北車站和忠孝東路商圈附近都蓋有大樓。對這棟大樓重建，周家人回憶，這棟大樓鼎盛時期承租客戶曾有跨國企業如亞航、美國運通及日本貿易商社，過去上市櫃公司聚陽實業據點也在此。
亞都麗緻周家活化資產 重建A級商辦
過去周家置產以北市主要幹道為挑選地點，認為中山北路是最美的一條林蔭大道，這棟大樓1965年落成啟用，迄今大樓也老舊窳陋。周家人說，恰逢有這重建契機，因此朝向符合現今商辦大樓須迎合ESG需求規畫，相信重建後中央大樓能重回50年前的風華。
不過，中央大樓重建可謂歷經15年整合，背後主要推手是投入都更整合開發近20年的耕薪建設。談到整合過程，董事長黃張維笑說，起初是整合錦西街5巷整排透天，與中央大樓一起合建，不料耗上數年，最後整合8棟透天與中央大樓合建，2015年通過都更案核定。
然而，合建並未就此塵埃落定。主要錦西街住戶與中央大樓周家雙方對產品規畫想法存有落差，一方希望重建分回住宅，另一方則是傾向商辦。黃張維回憶，雙方最終能達到共識，還是歸功於《危老條例》上路，以及近年台商鮭魚返鄉資金回流，帶動工業土地、商辦行情水漲船高。
中央大樓為亞都麗緻周家資產，將拆除重建為A級商辦。(攝/潘重安)
「從建商角度協助地主重建，無非是維護地主最大利益和創建這塊土地最大價值。」黃張維認為，400多坪基地蓋成商辦大樓，對錦西街住戶和周家可謂雙贏，原因在於，過去商辦與住宅價值存有3成落差，近年兩者差距拉近；再者，從租金效益考量，商辦相較住宅更高出數倍。
據了解，中山北路最近一筆商辦大樓租金行情單坪約2300元，商仲估計如果A辦等級租金行情可來到2500至3000元，放眼中山北路幾乎沒有新商辦供給，目前僅有作為陽信銀行、上海商業銀行總部所用的兩棟大樓，但也是自用，並不對外出租。
每坪租金上看3000元 說服小地主支持
若以1棟透天重建分回商辦大樓，據推估可分回300坪，若以租金單價3000元估算，等於1個月租金約90萬元，若僅是分回住宅和店面，租金收益最多每月45萬元，租金效益高下立判。
整合過程中，黃張維對錦西街地主多所了解，大多數並不是居住在此，也就是所謂的「Old Money」是繼承家族名聲和財富的富貴人家，有的傳到2、3代也身在國外，因此經過分析利弊得失說服地主，從都更案轉軌成為危老案，並合建成為商辦大樓。
黃張維表示，幸好這一案有個圓滿的結果，2024年初這塊基地將拆除重建，預計3年半完工。此外，目前耕薪在中山區還有危老案「耕青禾」將推案，龍江路、八德路也有600坪、千坪都更案進入審議，「未來5年計畫，大約在北市推15個案子，總銷共達300億元。」
耕薪建設
成立：2006年
董事長：黃張維（圖）
資本額：13億元
主要業務：以都更危老為主，推動老屋改建及營建銷售
指標建案：玥隱信義、耕曦、勤耕延吉
這棟位於中山北路與錦西街交叉路口的中央大樓，與台泥大樓相望。中央大樓其實大有來頭，50多年前，中山北路上唯二的大樓，1棟是台泥大樓，另1就是這棟樓高8層的中央大樓，是當時最高的大樓。當時，能與紅頂商人辜家同樣出手蓋大樓的，背後地主就是亞都麗緻飯店主要經營者周家。
周家發跡得早，是台北的老地主之一，財力雄厚，據傳在台北車站和忠孝東路商圈附近都蓋有大樓。對這棟大樓重建，周家人回憶，這棟大樓鼎盛時期承租客戶曾有跨國企業如亞航、美國運通及日本貿易商社，過去上市櫃公司聚陽實業據點也在此。
亞都麗緻周家活化資產 重建A級商辦
過去周家置產以北市主要幹道為挑選地點，認為中山北路是最美的一條林蔭大道，這棟大樓1965年落成啟用，迄今大樓也老舊窳陋。周家人說，恰逢有這重建契機，因此朝向符合現今商辦大樓須迎合ESG需求規畫，相信重建後中央大樓能重回50年前的風華。
不過，中央大樓重建可謂歷經15年整合，背後主要推手是投入都更整合開發近20年的耕薪建設。談到整合過程，董事長黃張維笑說，起初是整合錦西街5巷整排透天，與中央大樓一起合建，不料耗上數年，最後整合8棟透天與中央大樓合建，2015年通過都更案核定。
然而，合建並未就此塵埃落定。主要錦西街住戶與中央大樓周家雙方對產品規畫想法存有落差，一方希望重建分回住宅，另一方則是傾向商辦。黃張維回憶，雙方最終能達到共識，還是歸功於《危老條例》上路，以及近年台商鮭魚返鄉資金回流，帶動工業土地、商辦行情水漲船高。
中央大樓為亞都麗緻周家資產，將拆除重建為A級商辦。(攝/潘重安)據了解，中山北路最近一筆商辦大樓租金行情單坪約2300元，商仲估計如果A辦等級租金行情可來到2500至3000元，放眼中山北路幾乎沒有新商辦供給，目前僅有作為陽信銀行、上海商業銀行總部所用的兩棟大樓，但也是自用，並不對外出租。
每坪租金上看3000元 說服小地主支持
若以1棟透天重建分回商辦大樓，據推估可分回300坪，若以租金單價3000元估算，等於1個月租金約90萬元，若僅是分回住宅和店面，租金收益最多每月45萬元，租金效益高下立判。
整合過程中，黃張維對錦西街地主多所了解，大多數並不是居住在此，也就是所謂的「Old Money」是繼承家族名聲和財富的富貴人家，有的傳到2、3代也身在國外，因此經過分析利弊得失說服地主，從都更案轉軌成為危老案，並合建成為商辦大樓。
黃張維表示，幸好這一案有個圓滿的結果，2024年初這塊基地將拆除重建，預計3年半完工。此外，目前耕薪在中山區還有危老案「耕青禾」將推案，龍江路、八德路也有600坪、千坪都更案進入審議，「未來5年計畫，大約在北市推15個案子，總銷共達300億元。」
耕薪建設
成立：2006年
董事長：黃張維（圖）
資本額：13億元
主要業務：以都更危老為主，推動老屋改建及營建銷售
指標建案：玥隱信義、耕曦、勤耕延吉
