林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
囤房稅2.0來了！會計師分析實質影響甚微
行政院會議討論通過攸關囤房稅2.0的房屋稅修正條例。(圖/iStock)
隨著台灣住宅市場的快速發展，政府一直在尋找方法來平衡供需，確保房價穩定且負擔得起。囤房稅2.0是一項近期引起廣泛討論的修法，首先，讓我們回顧一下的主要修法重點：
1. 囤房稅率調整： 修法將調整非自住住宅的囤房稅率，將稅率範圍從現行的1.5%～3.6%調高至2%～4.8%。這將對持有多間非自住住宅的多屋族產生影響，因為稅率將根據擁有的住宅數量而逐漸增加。
2. 全國歸戶制度： 目前，各縣市採用分開歸戶方式，使多屋族能夠在不同縣市分別持有住宅以避免高稅率。修法後將實行全國歸戶，家戶名下的所有住宅將被納入計算。這意味著即使在不同縣市擁有住宅，稅率仍將根據全國總戶數來確定。
3.自用住宅稅率下調： 修法將自用住宅的稅率由1.2%下調至1%。持有三戶以下自用住宅的家庭，有助於減輕他們的稅負。
4. 其他情況的稅率調整： 包括出租且申報租賃所得達租金標準的房屋以及繼承取得共有住家用房屋。
囤房稅2.0是針對非自用住宅持有數量加重稅率。首當其衝、會被課徵囤房稅2.0的族群包括：
• 持有長期庫存的建商。
• 持有多戶房產並出租的房東。
• 非自住供旁系親屬使用。
財政部估計全國約36萬戶受影響，囤房稅為地方稅收，粗估整體可增新台幣26億元收入。
至於囤房稅2.0何時實施？依照財政部目前初步規劃的時程，9月底修法草案送至行政院審查，轉立法院審議。12月31日前，與立法院黨團積極溝通，以期完成修法；預定2024年7月1日實施新制 2025年5月正式開徵。
筆者認為，囤房稅2.0對市場的實質影響仍然相當有限，分析理由如下:
一、 對三戶以下自用戶降稅有利但應該無感，台北市一戶市價7000萬房地持有13年，房屋評定現值約150萬，房屋稅18,000元，囤房稅2.0後降為15,000元，一年大約降了3,000元，試問若你是擁有幾千萬房地產資產的屋主，對一年降稅3000千元，是否有感？ 如果您在郊區擁有一戶已經持有30年的房子(因有考慮折舊所以房屋評定現值可能約40萬，一年房屋稅4800元，減稅後為4000元，一年降稅800元，可能更無感。
二、如果您是持有多間房屋的多屋族，持有成本增加將影響未來持有意願或提高出租租金，尤其擁有多屋的包租公、包租婆勢必將租金轉嫁給租客，租屋族可能會因此受到波及，筆者認為，此應非修法政策目的，但有可能是執行後的後遺症。
三、對有較多餘屋之建商而言，持有成本增加將影響未來持有意願將對未來房價可能會有些不利影響，但一般正常經營之建商原則上都不會希望留很多餘屋，因此雖然修法增加少部分建商持有成本，但與修法的居住正義目的關聯性依舊很小。
四、事實上，不管一般土地或自用住宅土地，其實現行地價稅稅率都超低(第一級千分之十與千分之一 )，而土地是隨持有時間愈久愈增值(與房屋價值相反)，與其課囤屋稅改課囤地稅，可能才會比較符合居住正義及稅收目的。
總而言之，囤房稅2.0有可能微幅增加租屋族負擔，的確有可能由於房產持有成本增加，租屋族也可能被轉嫁漲租，但影響租客與房東談判能力更大的還是房地產本身的供需情形，囤房稅2.0的影響並不大。
