林松樹
國富浩華聯合會計師事務所合夥會計師，簽證合作近百家營建業及多件自主更新會。熟稔都更危老重建時所面臨的稅負問題，同時於全台傳授都市更新課程，參與雙北市各都市更新學會理監事及顧問，並著作及研究都市更新相關議題多年。
參與都更分屋、出售 土增稅減徵優惠最適用這方法
地主自用住宅土地與實施者折價抵付或出售，適用土增稅減徵優惠有不同規定。(圖/pixapay)
如同筆者在前篇專欄中所提及的，自用住宅用地稅率分為一生一次和一生一屋兩種優惠，都享有相對較低的土地增值稅率，僅為10%。這個優惠政策的目的是，鼓勵人們持有自己住宅並居住在其中，同時減輕其稅務負擔。
但如果涉及都更時，地主將自用住宅部分土地與實施者折價抵付或分屋或都市更新後出售時，許多人可能會有一個疑問：還有沒有額外的稅負優惠？特別是針對那些擁有一生一次或一生一屋的自用住宅用地？在這篇專欄中，筆者將深入探討這個問題，以《都市更新條例第67條》的相關規定來詳細說明稅務實務影響。
依據《都市更新條例第67條》規定更新單元內之土地及建築物，以下規定是與減免稅捐有關的：
1.依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時（都市更新採權利變換地主取得更新後房地出售時），減徵土地增值稅及契稅40%。
2.實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者（都市更新採權利變換地主過戶土地給實施者折價抵付房屋時），免徵土地增值稅及契稅。
3.原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時，經直轄市、縣（市）主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者(都市更新採協議合建地主取得更新後房地出售時)，得減徵土地增值稅及契稅40%。
由此可見，若出售時適用10%優惠稅率之土地增值稅，是依舊可以適用《都市更新條例第67條》規定，減免相關土地增值稅的。根據《都市更新條例第67條》，當權利變換或協議合建發生時，有幾種減免稅捐相關情況，用以下的例子來說明：
狀況1：某甲持有20坪土地參與都市更新權利變換，共同負擔比例為40％（即甲需過戶8坪土地給實施者折價抵付房屋），實施者在110年權利變換計畫書經核准時，計算出來甲以8坪土地移轉所需自用住宅優惠稅率之土地增值稅為100萬元；115年都市更新案完成交屋後，甲仍適用自用住宅條件時將該戶房地出售，該筆12坪土地以自用住宅優惠稅率之土地增值稅為180萬元，依《都市更新條例第67條》規定可以減徵40％，因此甲只需繳納土地增值稅180萬×（1－40％）＝108萬元。
狀況2：某乙持有20坪土地參與都市更新協議合建，與實施者協議分屋比例為40％（即乙需過戶8坪土地給實施者換回房屋），實施者在115年都市更新案完成時，乙過戶8坪土地移轉給實施者，自用住宅優惠稅率之土地增值稅為120萬元，依《都市更新條例第67條》規定可以減徵40％，因此乙只需繳納土地增值稅120萬元×（1－40％）＝72萬元。
115年乙仍適用自用住宅條件下，將分回該戶房地出售，該筆12坪土地以自用住宅優惠稅率之土地增值稅為180萬元，但此時依《都市更新條例第67條》規定，協議合建時並無其它租稅優惠，因此乙需繳納土地增值稅180萬元。
