不想自掏腰包 這2點是籌資關鍵
重建的第一桶金哪裡來？
危老話題持續發酵，不少地主開始盤算乾脆來「自地自建」。不過，光是一棟公寓百坪面積的土地，重建費用可能上看2億元，就算公寓持有戶分攤下來，每戶也要從口袋裡拿出千萬元的興建費用。
除了自行尋找危老輔導團體尋求答案外，關於重建的第一桶金怎麼籌措？地產業者直指流程要掌握，幸運的話，地主不用從口袋拿出一毛錢。
針對自地自建的籌資關鍵，首要就是民眾是否能認清自己的狀況，加上採取何種方式對於自己最有利，才能在自地自建的道路上事半功倍，也能免於可能碰上的資金缺口。
一般來說，在危老整合後的主要流程，首先要向各縣市政府受理《危老條例》的業務窗口提出申請。受理後，負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估，如符合危老建築物認定，即可提出建照及拆照申請，進行施工，最後竣工、申請使照並交屋。
籌資主要分兩階段
在自地自建的過程中，臺灣金聯都更公司經理廖俊彬表示，「籌措資金」大致分「前期費用」，包括申請結構安全的初評費用、調閱圖資的費用、建築師設計圖等費用，再來就是籌資的重頭戲「興建工程款」。
不過，通常在前期費用時，資金問題不大，雖然申請過程看似冗長，但前期的籌措資金費用都不會太高，包括申請結構安全的初評費用、調閱圖資的費用等，甚至有部分的都更推動師，為了讓危老案能夠加速，還有願意幫地主出資的可能。但就算住戶全部負擔，前期費用幾10萬即能搞定，若住戶均攤金額也著實不多。
接下來，就進入「興建工程款」的部分。舉例來說，位於士林區天母的一棟公寓，基地約在百坪上下，重建費用評估後約1.5億元，而該棟公寓有10戶人家持有，平均分攤下來每戶負擔約在1，400〜1，500萬元左右，但屋主通常希望興建費用能透過貸款執行，最好不要動到老本。
臺灣金聯都更在協助地主在自建的過程中，一般在重建計畫核定後，銀行就會核定興建費用約1億多元去支應，也就是說最好的狀況，地主在興建過程中是不用自掏腰包，銀行貸款是可以貸到100%的融資。
至於重建過程中是不是不用動到老本？廖俊彬指出，這要看地主對於興建後的建物想要如何分回。通常原屋主期待拿回原坪數面積的房產，將危老核定獎勵容積多餘的面積拿來出售，以補貼興建期的費用，因此若要100%抵銷興建費用，可能原持有面機會縮小;倘若屋主有預算支付興建費用，分回的面積則可能比原本持有的部分來得大。
簡言之，若對於自己房產的分回面積，沒有1坪換1坪的堅持，通常在台北市都有機會拿到100%的融資，也就是說，屋主不需要從口袋裡拿出任何一毛錢。留意潛在的資金缺口根據內政部統計，截至今年5月底，全國危老案累積核准632件，其中雙北市合計332件，占全國比重逾5成，而針對平均個案獲得容積獎勵的部分，發現台北市32.95%、新北市26.62%。
留意潛在的資金缺口
根據內政部統計，截至今年5月底，全國危老案累積核准632件，其中雙北市合計332件，占全國比重逾5成，而針對平均個案獲得容積獎勵的部分，發現台北市32.95%、新北市26.62% 。
可見當時在危老時程獎勵落日前，多半的重建案仍未能拿足當時上限的40%，因此在自地自建的評估過程中，容積獎勵影響到未來可出售的金額。若容積不如預期壓縮到將來賣房獲利的空間，當然也連帶關係著是否無法抵銷興建費用，因此得自掏腰包。
因此，台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽表示，在前期評估的過程中，不能過度樂觀把奬勵容積拉高，萬一在實際核准不如預期，那未來在申請興建費用的貸款上，就有核貸不足的狀況發生，而動輒上億元的興建費用高昂，屋主根本無法負擔資金缺口的風險，加上面臨前期費用的成本已花下去，就會面臨青黃不接、左右為難的窘境。
當然屋主期待的自地自建，最好是不用動到老本就能重建，但多半還是需要考量到自己的財務能力，主要關鍵的評估在於房屋坐落的地段，這不僅影響未來重建後的價值，也會在興建費用貸款上有所差異。
簡單歸納，屋主是否有機會不用自掏腰包重建，關鍵點在於房屋坐落地段以及目前貸款的狀況。
若屋主持有台北市的蛋黃區公寓，原則上只要房貸在5成以下，或是台北市蛋白區的屋主，目前房貸還有3成以下，又或著台北市透天厝房貸在5成以下，屋主都有機會不動到自己的老本，以完成危老重建。
反倒若在新北市的屋主，若持有透天厝房貸在5成以下，也有機會順利進行，但新北市公寓屋主，只要有貸款就有可能面臨需要自掏腰包的狀況。
林煌欽強調，屋主在自地自建時，無論如何對於未來房屋的容積奬勵要審慎評估，若是過度樂觀評估，以為能與興建費用相抵，土建融最終卻未能拿足貸款，屋主在興建期間可能要自掏腰包補足差額，也就是在這個環節，最容易出現財務問題。
廖俊彬則指出，這部分可以透過初期財務評估進行了解，如果地主在資金上有難題，或是不願意等待重建，希望提前出場，這部分都有相關的金融協助，不妨提前進行了解。
興建工程款占重建費用很大比率，初期資金評估不宜過度樂，應審慎看待。(圖／財訊資料室)
除了自行尋找危老輔導團體尋求答案外，關於重建的第一桶金怎麼籌措？地產業者直指流程要掌握，幸運的話，地主不用從口袋拿出一毛錢。
針對自地自建的籌資關鍵，首要就是民眾是否能認清自己的狀況，加上採取何種方式對於自己最有利，才能在自地自建的道路上事半功倍，也能免於可能碰上的資金缺口。
一般來說，在危老整合後的主要流程，首先要向各縣市政府受理《危老條例》的業務窗口提出申請。受理後，負責單位會進行危老資格審查，確認建物是否為歷史建築須保存，並進行結構評估，如符合危老建築物認定，即可提出建照及拆照申請，進行施工，最後竣工、申請使照並交屋。
籌資主要分兩階段
在自地自建的過程中，臺灣金聯都更公司經理廖俊彬表示，「籌措資金」大致分「前期費用」，包括申請結構安全的初評費用、調閱圖資的費用、建築師設計圖等費用，再來就是籌資的重頭戲「興建工程款」。
不過，通常在前期費用時，資金問題不大，雖然申請過程看似冗長，但前期的籌措資金費用都不會太高，包括申請結構安全的初評費用、調閱圖資的費用等，甚至有部分的都更推動師，為了讓危老案能夠加速，還有願意幫地主出資的可能。但就算住戶全部負擔，前期費用幾10萬即能搞定，若住戶均攤金額也著實不多。
接下來，就進入「興建工程款」的部分。舉例來說，位於士林區天母的一棟公寓，基地約在百坪上下，重建費用評估後約1.5億元，而該棟公寓有10戶人家持有，平均分攤下來每戶負擔約在1，400〜1，500萬元左右，但屋主通常希望興建費用能透過貸款執行，最好不要動到老本。
臺灣金聯都更在協助地主在自建的過程中，一般在重建計畫核定後，銀行就會核定興建費用約1億多元去支應，也就是說最好的狀況，地主在興建過程中是不用自掏腰包，銀行貸款是可以貸到100%的融資。
簡言之，若對於自己房產的分回面積，沒有1坪換1坪的堅持，通常在台北市都有機會拿到100%的融資，也就是說，屋主不需要從口袋裡拿出任何一毛錢。留意潛在的資金缺口根據內政部統計，截至今年5月底，全國危老案累積核准632件，其中雙北市合計332件，占全國比重逾5成，而針對平均個案獲得容積獎勵的部分，發現台北市32.95%、新北市26.62%。
留意潛在的資金缺口
根據內政部統計，截至今年5月底，全國危老案累積核准632件，其中雙北市合計332件，占全國比重逾5成，而針對平均個案獲得容積獎勵的部分，發現台北市32.95%、新北市26.62% 。
可見當時在危老時程獎勵落日前，多半的重建案仍未能拿足當時上限的40%，因此在自地自建的評估過程中，容積獎勵影響到未來可出售的金額。若容積不如預期壓縮到將來賣房獲利的空間，當然也連帶關係著是否無法抵銷興建費用，因此得自掏腰包。
因此，台灣都市更新推動全國學會理事長林煌欽表示，在前期評估的過程中，不能過度樂觀把奬勵容積拉高，萬一在實際核准不如預期，那未來在申請興建費用的貸款上，就有核貸不足的狀況發生，而動輒上億元的興建費用高昂，屋主根本無法負擔資金缺口的風險，加上面臨前期費用的成本已花下去，就會面臨青黃不接、左右為難的窘境。
當然屋主期待的自地自建，最好是不用動到老本就能重建，但多半還是需要考量到自己的財務能力，主要關鍵的評估在於房屋坐落的地段，這不僅影響未來重建後的價值，也會在興建費用貸款上有所差異。
簡單歸納，屋主是否有機會不用自掏腰包重建，關鍵點在於房屋坐落地段以及目前貸款的狀況。
若屋主持有台北市的蛋黃區公寓，原則上只要房貸在5成以下，或是台北市蛋白區的屋主，目前房貸還有3成以下，又或著台北市透天厝房貸在5成以下，屋主都有機會不動到自己的老本，以完成危老重建。
反倒若在新北市的屋主，若持有透天厝房貸在5成以下，也有機會順利進行，但新北市公寓屋主，只要有貸款就有可能面臨需要自掏腰包的狀況。
林煌欽強調，屋主在自地自建時，無論如何對於未來房屋的容積奬勵要審慎評估，若是過度樂觀評估，以為能與興建費用相抵，土建融最終卻未能拿足貸款，屋主在興建期間可能要自掏腰包補足差額，也就是在這個環節，最容易出現財務問題。
廖俊彬則指出，這部分可以透過初期財務評估進行了解，如果地主在資金上有難題，或是不願意等待重建，希望提前出場，這部分都有相關的金融協助，不妨提前進行了解。
重建善用政府補助資源
當然申請危老的途徑，還有許多補助可以嘗試。以台北市來說，包括初次評估費用，總樓地板未達3，000平方公尺，每棟1，2000元、總樓地板面積3，000平方公尺以上者，每棟1，5000元，詳細評估費用補助乃至審査機構審查費用都有補助，在前期費用的過程中，對住戶而言可說是不無小補。
而政府以都市更新基金提供擔保，目前每戶最高可申請新台幣300萬的保證融資，也就是說，由政府擔保，民眾最多可完全不需自備款項，即能貸款重建。
內政部7月底更表示，持續推動都市更新、危老房屋重建政策，鼓勵民眾採自主更新方式，辦理重建最高獲新台幣800萬元補助，整建或維護最高可獲工程費用75%補助，自主更新申請將在9月15日截止。
為了加速危老的進度，在補助措施上政府也提供了部分協助，但終歸老話一句，房子在自地自建的重生路途中，屋主還是要認清自身狀況，審慎評估每一個環節，才不至於最後落得資金缺口，重建之路也才能圓滿。
興建工程款占重建費用很大比率，初期資金評估不宜過度樂，應審慎看待。(圖／財訊資料室)
