最快速危老案!8個月整合90位地主 連雲建設點出成功的關鍵

發布日期2021/12/02 作者江明聖

台北市忠孝東路三段上的整排公寓,將重建成24層高的大樓。(圖/陳俊松攝)

不到一年就完成台北市「忠孝懷生危老重建案」整合,引發外界高度關注,連雲建設總經理點出成功的關鍵:須取得所有地主認同和信任。

位於台北市捷運忠孝復興站的都更案「台北之星」即將開賣,而就在斜對面、距離不到100公尺,也有一整排18棟連棟透天老房已經整合成功,今年10月分舉辦住戶重建感恩餐會,讓附近住戶爭先恐後地在問:「怎麼可能?」這麼快就完成整合,直呼不可思議! 

此案便是「忠孝懷生危老重建案」,從第一次說明會到簽約乃至於信託完成,只花了8個月的時間,讓多達90位地主點頭答應,並於今年1月通過危老申請案,10月底拆屋、預計2022年6月就能開案銷售,也堪稱整合速度最快的案件之一,背後推手,就是連雲建設總經理蔡漢霖。 

 

連雲建設前身,早在1945年創立,自新北市三重區發跡,迄今已有超過70年的建築底蘊。第一代創辦人蔡連生,是新北市首名開業建築師、傳承到第二代蔡錫圭,為經典建築「泰安連雲」催生者,至今第三代接班人,也就是蔡漢威、蔡漢霖兩兄弟,都是建築本科系出身。
 
問起「忠孝懷生危老重建案」為何能夠整合這麼神速?「全靠與地主一約到底,合作條件給足,誠意一次到底。」蔡漢霖直白點出整合成功的原因。這個作法聽來簡單,但執行起來並不容易,最為關鍵的是,還是取得所有地主認同和信任。

蔡漢霖認為,都更案沒有「絕對」合理的條件,基於售價的預估、造價的評定、設計規畫、利潤空間,乃至於風險管理無一不是變數。即使一開始有公開的說明會,但到了要簽約的時候,大多數都採用分別洽談的模式進行。

公開透明 不怕住戶相比較
 

分別洽談會導向何種結果?「最信任實施者、最配合的,也就是第一位簽約的住戶,條件反而是所有人之中最差的,而最後一位的談判籌碼卻是最多的。」蔡漢霖坦率地說,就像你去銷售中心買預售屋一般,所有人都不相信建設公司所開的條件是鐵板一塊。 

也因如此,大多數都更案在一開始整合時,就耗去巨大的時間與人力成本,在攻防戰中耗盡精氣神,最後胎死腹中。「就是分別洽談,引出人性的貪婪,使所有努力最終付之一炬」。 

因此蔡漢霖採取的策略是,「所有人條件都齊頭式平等、一切公開透明」,以一視同仁方式簽約,條件一致,不讓住戶陷入「囚徒困境」之中,更不怕住戶互相比較。「所有人均是『一約到底』無一例外,他們才會信任你是真誠的。」 

尤其,第一次開的條件最為重要,將影響後續甚至最後一位是否同意簽約。通常透天一樓店面價值是2樓以上的2至3倍,因此分配比是最難談的,但連雲建設以「價值立體化分配」概念,利益分配須平等對待,因而取得90位地主的信任及認同。 

當地黃姓地主便指出,「早在10幾年前就期盼都更,我們90位地主經過多次開會,當然很多人有意見。」在過程中,也有人會遲疑,不過也因為鄰居之間夠團結、有共識、不貪心,「抱持顧全大局的想法,只要求品質蓋得好,未來對東區市容也會有幫助。」 

其實,連雲建設在從事都更案這條荊棘路上,一路走來並非一帆風順,也曾歷經慘痛的經驗。2013年,連雲建設曾經手位於天母的海砂社區都更案,也是很快就通過百分百整合同意,一切看似順風順水。 


整合慘痛經驗 大賠3000萬 

不過,連雲建設前期規畫在簽約過程中,因為操作經驗不足、合約書載明條件寫得不夠完備,使得某些住戶從中作梗,開始鼓譟其他住戶從中個別獲得好處,甚至不惜毀約。蔡漢霖曾一度想亡羊補牢,但不堪其擾,再三審慎評估以及時間成本考量,最後慘賠了3000萬元出場,而該案現在仍未完成重建。 

「我從事房地產業十餘年,看過太多利益鬥爭下,地主與投資人的翻臉不認人。」蔡漢霖語重心長地說。「做都更,還是需要實務操作經驗累積以及細膩度,但最重要的還是誠信。」如今,前線開發員的甄試都是由蔡漢霖親自面試,選才考量「誠信」是首要條件,其次是「專業」,最後才是「口條」。
 
連雲建設目前手上仍有5件危老案正在進行,其中有3案是都更案轉危老案,同意意願比都達百分百。蔡漢霖表示,我們只做同意比百分百的案子,希冀以最快速度讓地主們能夠搬進新家。