不到2年整合700坪！75位地主團結同意重建 背後推手全靠「他」
「吉林段危老案」為台北市中山區最大的危老自建案。(攝/陳雅玲)
住了數十年老屋，終於等到要重建的一日！去年底啟動拆屋重建的「吉林段危老案」，基地面積達709坪，在都更危老案最多的台北市中山區，剔除單一產權整合重建的國賓飯店、上海商業銀行總部大樓，就屬這一案為最大案。
吉林段危老案位於民權東路二段、新生北路交叉口，距離捷運中山國小不到一百公尺，原屋況是十幾棟四層樓老透天，未來將重建為地下4層、地上14層大樓；該案短短僅花一年半時間整合住戶百分百同意送件。而在沒有建商介入下，背後全仰賴同為住戶，也是建築師的謝孟樂，整合75位地主、逾700坪的基地。
10多年的重建夢 因危老再度燃起
「打從我出生，這裡的房子也剛蓋好，」在向度聯合建築師事務所擔任主持建築師的謝孟樂，自小就在這裡長大，父母所住的房屋迄今已有55年，過去左右鄰居曾因房屋過於老舊，動了都更念頭，找上謝孟樂整合都更。不過，2011年受到文林苑事件影響，住戶整個重建信心崩盤，原本跑完畫定更新單元程序後就一度中斷，無疾而終。
直至二年前，住戶又再度找上謝孟樂，詢問有沒有危老重建的可能性，十幾棟老透天重建的希望再次被燃起。對於老屋重建，謝孟樂認為，危老比都更還要具有彈性，除了法定程序免除繁瑣，也不用受限於不同意戶，像是過往都更畫定了更新地區，基地內若有不同意戶就是一條漫長重建之路。如果選擇要重建走危老重建或許會快一點。
因此，謝孟樂在與部分地主商議後，憑籍著自身專業，擔任起整合住戶的重責，趁著假日、下班之餘挨家挨戶四處拜訪，了解住戶參與重建的意願，最難還要說服住戶同意重建，並且不要靠建商，還要自掏腰包自地自建。
吉林段危老案已經拆除，今年3月舉行動土儀式，預計2027年完工。(圖/謝孟樂提供)
不過，這樣艱鉅的整合任務，謝孟樂與團隊僅花一年半時間，就成功整合39筆土地、75位所有權人的同意。謝孟樂同在建築業的妻子賈惠雲跟著一路走過來，她認為，能夠順利成功整合，主要是謝孟樂按班就班、一步一步來，用淺顯易懂方式說明法規；他的做法也不躁進，一下子就要求住戶就簽一堆同意書，而是階段性不厭其煩告知地主現在該做什麼、接下來要做什麼決定，因而和地主建立彼此間的信任。
整合難題一樁樁 只有理解共榮才能共好
在整合過程中，首先，這塊基地面臨前、後棟透天立地條件不同、容積率不一樣的問題。前棟正對民權東路，後棟面臨巷弄，以權利變換來說，前棟的權值比後棟權值高，如果要分配條件相同，又如何說服地主一起重建？
謝孟樂以同為住戶的立場向住戶分析利弊。一是前棟要自家改建也是可以，但受限於基地太小，沒有辦法蓋平面停車位，不利於規畫產品；二是後棟土地使用分區為住三之二，容積率400%，但法規規定如果臨路面寬未滿16米，容積率則比照住三變成225%。前、後棟是互相依存，「沒有彼此，基地也沒有這麼好的條件」，只有一起重建，才能共榮共好。
至於一樓店面往往是整合的大難題，光是這塊基地就有25間一樓店面。謝孟樂說，地主心態「永遠覺得他的店面是最珍貴的」，但是過往建商談合建時，為了塑造產品的質感，絕大數不希望一樓規畫店面，聽到這情況，地主多是翻臉走人。為了消弭一樓店面地主的疑慮，因此重建後規畫，是百分百保留原有店面，等於25間店面原位置原分回，滿足地主分回一樓店面需求。
謝孟樂表示，雖然重建後店面坪數比原本店面縮小，但地主也自行查過法規，能夠理解重建後扣除一樓大廳、梯廳公設，店面只能縮小，即便只是開手搖飲料店大小，但也能透過整併擴充店面，因應招商需求。
團結成功重建 地主分回超過一坪換一坪
由於不同於建商合建，採取自地自建，前期費用來源也是能否啟動重建的關鍵。為了順利早點啓動重建，謝孟樂自行代墊前期費用，同時精簡控制成本，讓地主有信心能夠還款，加上這裡也有一棟自家資產，「大家能夠一起重建，就是一種福氣！」因此，謝孟樂在與家人商量後，負責全案管理的收費也是壓到最低，算是一半服務性質，只為讓案子能夠順利進行。
而重建資金的籌措，除了取得兆豐銀行認同與全力支持，也是經常碰到老人家質疑地問，「我這一輩子都沒有借過錢，一下子就向銀行借2、3千萬元，我怎麼還錢？」對於這部分，一般來說，是以這地點區位的新建案行情水準，經過財務評估，只要成本控制得當、房子順銷，基本上就能攤還重建成本。但這簡短30秒回應的一句話，背後是謝孟樂可能要花上30個工作天，才努力爭取到地主認同自地自建。
建築師謝孟樂親力親為，整合社區重建，不到2年時間取得75位地主同意重建。(攝/潘重安)
不過，謝孟樂也觀察到，住在老屋的地主多少都有重建的需求，部分地主常反映每年家中光是花水電維修費用不少，老人家上、下樓梯不便，如果家裡有年輕一代，接受資訊管道較多，對於談重建容易溝通，也很快就獲得認同。
談整合的過程，謝孟樂認為，不論是在設計或是人與人之間溝通，其實都是在尋求一個平衡點，拿捏的平衡點，就是要能夠滿足絕大部分的地主的需求。也因為秉持這樣信念，把75位地主團結在一起，讓一塊700坪基地能夠自地自建，而這塊基地的地主也因為不用與建商分屋，重建分回條件約1坪換1.2至1.3坪，相較於與建商合建，等於多分回坪數就價值一、二千萬，更實現10多年來老屋要重建的夢想。
吉林段危老案位於民權東路二段、新生北路交叉口，距離捷運中山國小不到一百公尺，原屋況是十幾棟四層樓老透天，未來將重建為地下4層、地上14層大樓；該案短短僅花一年半時間整合住戶百分百同意送件。而在沒有建商介入下，背後全仰賴同為住戶，也是建築師的謝孟樂，整合75位地主、逾700坪的基地。
10多年的重建夢 因危老再度燃起
「打從我出生，這裡的房子也剛蓋好，」在向度聯合建築師事務所擔任主持建築師的謝孟樂，自小就在這裡長大，父母所住的房屋迄今已有55年，過去左右鄰居曾因房屋過於老舊，動了都更念頭，找上謝孟樂整合都更。不過，2011年受到文林苑事件影響，住戶整個重建信心崩盤，原本跑完畫定更新單元程序後就一度中斷，無疾而終。
直至二年前，住戶又再度找上謝孟樂，詢問有沒有危老重建的可能性，十幾棟老透天重建的希望再次被燃起。對於老屋重建，謝孟樂認為，危老比都更還要具有彈性，除了法定程序免除繁瑣，也不用受限於不同意戶，像是過往都更畫定了更新地區，基地內若有不同意戶就是一條漫長重建之路。如果選擇要重建走危老重建或許會快一點。
因此，謝孟樂在與部分地主商議後，憑籍著自身專業，擔任起整合住戶的重責，趁著假日、下班之餘挨家挨戶四處拜訪，了解住戶參與重建的意願，最難還要說服住戶同意重建，並且不要靠建商，還要自掏腰包自地自建。
吉林段危老案已經拆除，今年3月舉行動土儀式，預計2027年完工。(圖/謝孟樂提供)整合難題一樁樁 只有理解共榮才能共好
在整合過程中，首先，這塊基地面臨前、後棟透天立地條件不同、容積率不一樣的問題。前棟正對民權東路，後棟面臨巷弄，以權利變換來說，前棟的權值比後棟權值高，如果要分配條件相同，又如何說服地主一起重建？
謝孟樂以同為住戶的立場向住戶分析利弊。一是前棟要自家改建也是可以，但受限於基地太小，沒有辦法蓋平面停車位，不利於規畫產品；二是後棟土地使用分區為住三之二，容積率400%，但法規規定如果臨路面寬未滿16米，容積率則比照住三變成225%。前、後棟是互相依存，「沒有彼此，基地也沒有這麼好的條件」，只有一起重建，才能共榮共好。
至於一樓店面往往是整合的大難題，光是這塊基地就有25間一樓店面。謝孟樂說，地主心態「永遠覺得他的店面是最珍貴的」，但是過往建商談合建時，為了塑造產品的質感，絕大數不希望一樓規畫店面，聽到這情況，地主多是翻臉走人。為了消弭一樓店面地主的疑慮，因此重建後規畫，是百分百保留原有店面，等於25間店面原位置原分回，滿足地主分回一樓店面需求。
謝孟樂表示，雖然重建後店面坪數比原本店面縮小，但地主也自行查過法規，能夠理解重建後扣除一樓大廳、梯廳公設，店面只能縮小，即便只是開手搖飲料店大小，但也能透過整併擴充店面，因應招商需求。
團結成功重建 地主分回超過一坪換一坪
由於不同於建商合建，採取自地自建，前期費用來源也是能否啟動重建的關鍵。為了順利早點啓動重建，謝孟樂自行代墊前期費用，同時精簡控制成本，讓地主有信心能夠還款，加上這裡也有一棟自家資產，「大家能夠一起重建，就是一種福氣！」因此，謝孟樂在與家人商量後，負責全案管理的收費也是壓到最低，算是一半服務性質，只為讓案子能夠順利進行。
而重建資金的籌措，除了取得兆豐銀行認同與全力支持，也是經常碰到老人家質疑地問，「我這一輩子都沒有借過錢，一下子就向銀行借2、3千萬元，我怎麼還錢？」對於這部分，一般來說，是以這地點區位的新建案行情水準，經過財務評估，只要成本控制得當、房子順銷，基本上就能攤還重建成本。但這簡短30秒回應的一句話，背後是謝孟樂可能要花上30個工作天，才努力爭取到地主認同自地自建。
建築師謝孟樂親力親為，整合社區重建，不到2年時間取得75位地主同意重建。(攝/潘重安)談整合的過程，謝孟樂認為，不論是在設計或是人與人之間溝通，其實都是在尋求一個平衡點，拿捏的平衡點，就是要能夠滿足絕大部分的地主的需求。也因為秉持這樣信念，把75位地主團結在一起，讓一塊700坪基地能夠自地自建，而這塊基地的地主也因為不用與建商分屋，重建分回條件約1坪換1.2至1.3坪，相較於與建商合建，等於多分回坪數就價值一、二千萬，更實現10多年來老屋要重建的夢想。
