房地合一2.0上路!房產交易課稅申報  6大重點一次看懂

發布日期2021/07/02 作者都更全都通新聞中心

房地合一2.0在7月1日正式上路,相較修正前規定,資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師林巨峯提醒6大重點:

1.營利事業為起造人可適用合併計稅20%稅率:營利事業交易短期持有房地適用較高之45%、35%稅率,申報方式原則上為分開計稅、合併報繳;但營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房地,交易所得則仍併計營利事業所得額按20%課稅,此處指的是營利事業交易本身為起造人而申請建物所有權第一次登記所取得之房地,包含都更實施者、危老重建起造人,故適用者不限建商,而建商若交易非自建房屋或二手屋,則不適用此項規定。

2.當原土地所有權人(個人、營利事業)參與都更或危老取得更新或重建後房地並銷售,其中,土地部分,可回到所有權人原取得土地之日判斷是否應適用房地合一2.0;若土地為104年12月31日前取得,仍可適用舊制(土地交易所得不課稅)。而房屋部分,係以所有權移轉登記日為準,也就是仍應適用房地合一2.0課稅,持有期間計算以土地持有期間為準,若持有期間不到5年,可適用較低的20%稅率課徵。

3.個人交易新制土地,除了以下情形之外,不論有無應納稅額,皆應於交易日的次日起30日內向該管稽徵機關辦理申報:

a.都市計畫法指定之公共設施保留地
b.不課徵土地增值稅的農業用地(符合農業發展條例第37條及第38條之1規定)
c.被徵收、先行協議價購
d.以自有土地與他人合建分屋
e.以自有土地、合法建築物、他項權利或資金參與都更或危老重建而移轉房地

上述(d)與(e),若有另收取價金部分,仍應依比例計算所得申報納稅。

4.個人與營利事業當年度適用房地合一2.0課稅的不動產交易損失,皆可後抵未來年度不動產交易所得(房地合一2.0課稅)。營利事業可後抵10年,個人可後抵3年。

5.房地合一2.0新增特定股權交易視為出售房地(直接或間接持股或出資>50%,且股權或出資額之價值50%以上來自台灣的房地),此次作業要點明訂股權或出資額之價值50%以上來自台灣的房地,計算公式為: 不動產價值(時價)/(公司淨值或稽徵機關查得公司價值,孰高)。

不論是個人或法人股東於交易持有不動產公司股權,或家族進行不動產公司股權傳承的規畫時,應特別注意以下:

a.交易該特定股份或出資時應依新制2.0課稅(交易股份屬上市、上櫃或興櫃公司者可排除),免再納入最低稅負計稅。

b.直接、間接持股的定義,財政部將另定子法規,研判應會參考CFC制度,將關係人持股也納入計算。

c.直接或間接持股或出資>50%,是以「交易日起算前1年內任1日」直接或間接持有股份或資本額有無超過50%來認定,但因房地合一2.0自110年7月1日才施行,所以往前一年的期間最多回算至110年7月1日。例如:110年8月1日交易房地,往前一年期間為109年8月1日至110年7月31日,但110年7月1日施行前期間不計入,所以只回算至110年7月1日,即以110年7月1日至110年7月31日期間內任一日的持股有無超過50%。

d.公式的分子,不動產價值認定主要是參考時價(如金融機構貸款評定之價格、不動產估價師之估價資料等),且不區分取得時點新、舊制,即全部不動產均納入。

e.公式的分母,原則上是公司淨值(交易日前1年內最近期會計師簽證財報淨值;無會計師簽證,則以交易日當天的報表淨值),但稽徵機關查得公司價值高於淨值者,按查得資料認定。此舉保留給稽徵機關認定公司價值的彈性。因此,未來個人或法人股東於交易不動產公司股權時,可就不動產公司股權作價值評估,若評估後之價值高於淨值,建議可同時備妥相關佐證資料,供稅務機關審查認定。

f.縱使股東僅出售部分股權(未達50%),仍應依出售股權比例依新制2.0課稅。

g.決定適用稅率的持有期間,以股東持有公司股權期間來判斷。

6.房地合一1.0時,個人出售房地如符合特定情況(例如有固定營業場所(含網站)、營業牌號、聘有員工等),可能會被認定構成以營利為目的之營利行為,將依營利事業規定課徵所得稅;房地合一2.0則因營利事業已比照個人按短期持有期間適用差別稅率,且獨資合夥交易房地所得應由資本主或合夥人依個人出售房地規定課稅,所以個人認定屬營利事業之規定已經沒有必要,新修正作業要點將之刪除。但提醒注意,在營業稅方面,仍有可能被視為經常出售房屋而被認定為營業人情況,此時應辦理稅籍登記及開立發票(房屋銷售額)。