諮詢案件踴躍 採行預審制加快進程

危老案整併國有房地 國家住都中心協力推一把

發布日期2022/02/25 作者陳雅玲

國家住宅及都市更新中心綜合業務部專一組副組長 張方瑩 (圖/彭世杰攝) 國家住宅及都市更新中心綜合業務部專一組副組長 張方瑩 (圖/彭世杰攝)
申請危老已蔚為老屋重建的主流,如今申請件數已突破2,000多件,在加速整合的同時,不免也碰上基地內夾雜國有房地的問題。過往,這類型個案整合不易,常造成重建卡關;在國家住宅及都市更新中心(簡稱國家住都中心)闢建「危老協參」這一條全新管道後,提供預審、諮詢服務,加快申辦的進程,至今已有2案通過申請,由國家住都中心出面向國產署價購國有非公用房地順利參與重建。 

對於「危老協參」,或許有些人感到陌生,相較於都市更新推行23年之久,《危老條例》於2017年5月頒布實施,至今才4年多,而「危老協參」是在國家住都中心2018年成立之後研議出來的一條管道,真正說起來,「危老協參」也不過近2、3年才推行。 

儘管推行不久,不過諮詢案量相當踴躍,國家住都中心綜合業務部副組長張方瑩表示,諮詢案件來自於全台,遍及高雄、彰化,主要大宗還是來自雙北市,自2018年12月施行至10月底為止,目前正式受理案件共有6案,通過審查有2案,首宗通過個案已於11月中旬開工動土。 


案件諮詢踴躍  申請程序分3階段  

由於國家住都中心具有行政法人的角色,保有靈活、彈性的執行方式,「危老協參」主要依據「國家住宅及都市更新中心參與都市危險及老舊建築物加速重建作業辦法」。張方瑩表示,該辦法的制定,主要用意在於設法解決民間進行危老重建時,在重建範圍內碰上毗鄰或夾雜國有非公用房地的問題,像是實務上會碰到公寓內的某一戶或是臨路畸零地、裡地等情況。 

一般來說,危老重建整合碰上國有非公用房地,就可以向國家住都中心申請「危老協參」,主要程序分為初審、董事會審核、價購及移轉等3階段,並於初審階段前設有預審輔導機制。 

其中,初審階段為申請人最為關心,首先會檢核申請資格,申請個案必須符合危老條例的基地,也就是要取得百分百私有房地所有權人的同意,同時整併標的為國有非公用房地。建議事先調閱土地及建物登記謄本,查看所有權人為中華民國、管理機關為財政部國有財產署,才是符合國有非公用房地的基本資格。 

再者,申請人必須檢附申請書件,包括重建計畫書、申請書、攸關房地價值分配的不動產估價報告書。從這些文件,評估國有房地參與是否具有必要性、合理性及適宜性。 


設置內、外部雙審機制 審查重點是否適切合理  

張方瑩進一步說明,審查重點會視個案執行可行性,以及分配房地或權利金的合理性來判斷。舉例來說,可行性會優先考量個案與周遭鄰地整合的完整度,像有些個案放棄整合畸零地,恐造成周遭土地更為畸零細碎、影響鄰地開發權益,以國有土地有效利用的立場會希望民間業者再努力併入整合。 

不過,也有申請人會認為,「為何要限定這麼多條件,就是整合困難。」張方瑩表示,國有房地不能因難易程度而選擇性併入,有的人會選擇「比較甜的那一塊」開發,中心審查時將權衡實務整合的困難、鄰地開發權益及土地有效規畫利用等面向,以均衡、全面性的角度進行檢視。 

一般常見申請人未調查周邊房地意願,或調查僅流於形式,以中心的立場會希望申請人能充分辦理鄰地協調作業,並視個案情形出席或協助召開相關會議,以公開、透明之方式協助個案推動。 

至於房地分配、權利金合理性部分,國家住都中心除了內部審查外,還搭配外部協審機制,審查的重點為分配條件是否適切合理。常見業者會誤以為國家住都中心審查的標準,是以國有房地分配利益最大化為目標,張方瑩引述內政部政務次長兼國家住都中心代理董事長花敬群的指示:「國家住都中心危老協參的初衷,是為解決危老基地夾雜國有房地的困境,應秉持公平、合理的原則,協助民間危老重建」,中心不與民爭利,但須合理把關國有房地的權益,因此透過雙審的機制,也是為了讓價值分配的合理性能更客觀,並兼具公信力。
 
採行預審予以協助 解決問題加快進程  

在「危老協參」作業,國家住都中心擔任輔導者與地主角色,協助民間危老重建可以推行。以通過審查的首案來說,該案位於新北永和區,由恆岳建設於2019年11月向國家住都中心提出申請,國有土地使用分區為住宅區,原為貫穿重建範圍之「中山路一段100巷」道路使用,然而,廢巷作業涉及諸多單位。
 
國家住都中心為加速促成該案重建,由副執行長柯茂榮主持召開研商會議,邀集內政部地政司、新北市城鄉局、工務局、欣欣天然瓦斯等機關單位討論協商,同時也克服行政程序先後的卡關僵局,在跨局處協力合作之下,終促成該案整合三面臨路的基地。  

由於「危老協參」受理的個案樣態百百種,各有不同狀況,為了加速期程作業,目前國家住都中心持續精進作業程序,例如在個案申請前,積極予以輔導及協助,採行預審方式,並先行協調國產署清查毗鄰國有房地,併行作業加速檢核作業。同時,也提供申請須知及範本,以縮短申請人摸索時間。 

此外,因應營建成本持續上揚與缺工缺料問題,針對危老小基地重建成本提列,張方瑩建議,採都市更新提列標準計算營建費用時,得以「危老協參案重建基地面積狹小及面前道路 8 公尺以下營建費用單價調整說明」加計營建費用。由於重建成本攸關未來重建後的價值分配,對於這部分,國家住都中心會邀集相關專業者召開「重建成本審查會議 」,與業者充分溝通協商,反映合理成本費用,以協助申請個案推動。