重建量能有限 愈合作的社區愈早享受!

花敬群:複合危險大樓優先列管都更

發布日期2022/02/18 作者游筱燕

(圖/彭世杰攝) (圖/彭世杰攝)
都市更新這3年來因為有「危老」重建的加入,城市風貌加速動了起來!截至2021年10月底止,全台申請危老重建的件數逾2,300件,各地的老屋重建需求如雨後春筍般冒出,遍地開花;連澎湖、金門都有危老案在進行中,成效斐然,讓民眾重拾對都更的信心。

都更氛圍的帶動,自2018年國家住都中心成立以來,用公辦都更的方式解決城市樂居及安居的問題,目前在手超過20個案子在整合、規畫。接著2021年1月新北市成立住都中心,台北市也即將成立,桃園、台中也醞釀籌辦中,表示各縣市政府愈來愈重視民眾的住居安全。

老屋重建能有此成績,幕後重要推手之一是內政部政務次長花敬群。次長花敬群十分感念各界的共同努力,代表社會已經有能量來解決老屋問題,不過仍有許多部分是政府應該積極介入來協助民間執行的地方。究竟都更相關的新政策方向為何?容積獎勵能否再增加?都更相關產業納管等問題?以下為次長花敬群的專訪內容摘要:


Q1 高雄城中城惡火事件後,對於老舊高樓危險建築,政府會祭出哪些新政策?

花敬群答(以下簡稱答):站在國家整體城市發展角度來看,都更有一個很重要的命題:「要解決一旦地震來,會不會有即時倒塌危險的房子?」所以2020年修了《都更條例》,將「高樓層危險集合住宅」納入優先推動都更,並提高容積獎勵,加強拆除程序。

日前的城中城大火又告訴我們,容易造成火災、人員傷亡的「複合使用建築物」之都更也很重要,所以政府開始啟動盤點,朝向將複合使用建物加入強制評估,針對私人公共使用的場所會優先強制檢測,包括:百貨、賣場、電影院等。

目前公有建築物已經盤點逾9成9,之後期望延伸到複合使用、住商混合大樓的列管,對於成立管委會,以及參與耐震評估等問題,排出急需都更的順序,至於詳細的施行辦法,仍在研議中。


Q2 耐震不足的高樓層危險建築,縣市政府可加速代拆?

答:內政部11月初公告,通過「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的三分之一,視為耐震能力不足且有傾倒危害公安疑慮。此辦法有助地方政府判定危險建築,加速執行代為拆除程序,同時作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據,加速都市危險建築更新。

簡單來說,以新蓋的建築耐震度視為100分,耐震評估分數在35分以下建物定義為「危險」,因此建物在地震六級時,可能就有倒塌危險,「甚至台北市有些房子遇上五級地震就會出事!」過去原容1.3倍獎勵是用在海砂屋,如今放寬到不足35分的危險建築,此外,政府還會增加耐震評估補助,輔導社區投入,目的希望能加速都更,保障人民生命財產安全。

目前台灣高樓層建物約有3萬6,000棟,有1萬2,000棟經過耐震初評,政府初估全台的高樓危險住宅超過600棟,日後會全面清查,加速輔導都更。對於產權複雜、連建商都卻步的危險住宅,勢必需要政府用公辦都更角度介入重建。未來不排除會設置查詢平台,輸入地址就能知道是否為危樓。


Q3 老舊危險建築,通常「原容積」會超過「法定容積」,實務整合常遇到坪數分不回去的問題;加上危老有時程限制獎勵,有人提議提升容積獎勵,才能夠加速都更?

答:簡化審查程序、容積獎勵明確化,才是快速有效整合的關鍵,絕非給更多的容積獎勵!危老的時程獎勵,是要鼓勵愈主動努力、愈快溝通整合的社區,愈能「優先享受」,因為台灣建築業產能有限。

至於都更牛步常發生的事,例如:建商欺負地主、某些地主想要分得比別人多、或是都更蟑螂來插旗,慢慢要讓這類人無利可圖,才是正途,而不是去製造更多利益(容積獎勵)給大家搶,搶得愈凶愈整合不了。

全台有400多萬戶30年以上的老房子,但營造廠就那麼多,假設20年要全部都更完,平均一年要重建20萬戶以上的老屋,還不包括10萬戶再建的新房子。台灣根本沒有一年興建30萬戶的量能!都更應該建立一個城市的新陳代謝,增加循環、有節奏性,讓產業能細水長流;又若市場紛紛搶建,建築品質顧不好,豈非本末倒置。


Q4 隨著都更、危老件數增多,形成新的產業鏈,未來相關行業人士會有專業證照?或是成為政府納管的行業?

答:目前都更及危老的實務上,各方人士都參與整合,有的是開發公司負責前期整合,再盤給建商;有的是建商自己一條龍;有的是危老推動師結合建築師來主導,模式很多,該產業也愈來愈成型,未來的確需要實施納管。

重建整合是高度信任的產業,不專業的業者可能膨風承諾該社區「一坪換一坪」,最後實施不了卻拍拍屁股走人,以後該社區就拿此條件當作基本條件,卻永遠等不到都更,很多社區就這麼被玩完了。我們不希望這樣的事發生。

劣幣會驅逐良幣,這行業多的是起初熱情洋溢,最後因為某些不肖業者,被迫充滿挫折離開。政府有責任鞏固該產業永續發展,日後會研擬相關的配套,也會試著引入都更天使基金及創投資金,新配套近期就會從國家住都中心開始實驗計畫。